Dlouhodobí dividendoví investoři vždy hledají určitou kombinaci vysokého výnosu a bezpečné dividendy. Přesně to jsem dostal, když jsem do svého portfolia během medvědího trhu v roce 2020 přidal společnost Federal Realty Investment Trust ( FRT -2,09 % ). Zde je důvod, proč ji v nejbližší době neplánuji prodat, a také proč by další velký pokles trhu byl příležitostí k doplnění mé pozice.
Divoká, divoká jízda
Nebudu vám říkat svůj věk, ale v tuto chvíli už nějakou dobu investuji. Ve skutečnosti, zatímco se dnes celý svět děsí rychlého tempa inflace, jedna z prvních knih, kterou mi dal otec, když jsem projevil zájem o peníze, byla o… inflaci v 70. letech. Proč? Protože to bylo stále aktuální téma. Velmi jasně si vzpomínám na „černé pondělí“ v roce 1987, v roce 2000 jsem měl na trhu hotovost v době debaklu internetových akcií a v letech 2007 až 2009 jsem si během recese a medvědího trhu, které vedly k bydlení, užil své.
V roce 2000 jsem se vyhnul brzkému úderu, protože jsem do korekce nevlastnil technologické akcie. Po počátečním propadu jsem si však koupil indexový fond technologických akcií, aby se mé bohatství propadlo spolu s fondem obchodovaným na burze (ETF), který jsem si vybral. Během takzvané velké recese jsem vlastnil několik hypotečních realitních investičních fondů (REIT), které se propadly. (To je důvod, proč si pravděpodobně nikdy nekoupím další hypoteční REIT, dokud budu žít.) A pak jsem si koupil diverzifikovanou kolekci bankovních akcií.
Žádná z těchto chyb naštěstí neměla zásadní vliv na můj finanční blahobyt, ale každá z nich byla životně důležitá pro to, jakým investorem jsem dnes. V podstatě jsem se naučil přestat si hrát a držet se dobře řízených společností, které dosáhly dlouhodobého úspěchu. Když udeřila pandemie, díky níž byl rok 2020 zdaleka nejdivočejším rokem, který jsem jako investor prožil, byl jsem připraven činit rozumná investiční rozhodnutí – například koupit Federal Realty.
Co je na Federal Realty tak skvělého?
Jde o to, že společnost Federal Realty není zrovna známá. Ve skutečnosti je to spíše malý hráč v sektoru obchodních domů, kde provozuje jen asi 100 nemovitostí. Má však něco, co žádný jiný REIT nenabízí: Nejdelší sérii každoročního zvyšování dividend v celém sektoru REIT.
Navzdory obrovským výkyvům v ekonomice za posledních 54 let společnost Federal Realty v každém z těchto let zvýšila svou dividendu. To sice není zárukou, že se dividenda bude zvyšovat i v budoucnu, ale je to jasný příklad toho, že tomuto dividendovému králi velmi záleží na tom, aby investorům vracel hodnotu prostřednictvím pravidelného zvyšování dividend.
Co se týče skromného portfolia, Federal Realty preferuje výběr nejlepších lokalit na nejatraktivnějších trzích: Přemýšlejte o bohatých regionech s významným počtem obyvatel. Jakmile nemovitost koupí, pustí se do její přestavby, aby zvýšila její hodnotu. To zahrnuje hledání nových a/nebo lepších nájemců, přidávání dalších metrů čtverečních a prostě modernizaci vzhledu a atmosféry místa. Jde o model „back to basics“, kdy je v centru pozornosti nákup za správnou cenu. Společnost Federal Realty koupila během pandemie několik nemovitostí, včetně dvou v Arizoně, které jí otevřely nový trh.
Tento REIT jsem sledoval několik let a nikdy jsem do něj nechtěl vstoupit, protože výnos byl na můj vkus příliš nízký ve srovnání s jinými možnostmi. Ale během prvních dnů medvědího trhu v roce 2020 se výnos vyšplhal na více než 6 %. Když jsem to viděl, skočil jsem na palubu s cílem držet tento poměrně nudný REIT po zbytek života. Mohl jsem si koupit jiný, výnosnější strip mall REIT, ale tento jasný lídr v oboru byl jediný, o kterém jsem vážně uvažoval. Už se nesnažím o rychlé zbohatnutí – chci si být jistý, že mi budou chodit šeky s dividendami, bez ohledu na to, jak divoká je jízda na Wall Street.
Šťastná náhoda
Pravdou je, že považuji za štěstí, že jsem mohl nastoupit na nové místo v době pandemie. Nebylo snadné stisknout tlačítko nákupu, když byl trh ve stavu chaosu, ale moje historie chybných kroků byla pro to zásadní. A vzhledem k tomu, že dividendový výnos Federal Realty opět klesl na 3,5 %, mám značné papírové zisky.
Neprodávám (příliš brzký prodej je další lekce, kterou jsem dostal) a tak trochu doufám, že další divoký obrat na trhu mi dá šanci ještě něco koupit. Nechápejte mě špatně, nedoufám v medvědí trh, ale plánuji být připraven na dalšího medvěda, až nakonec přijde.
