S rostoucím očekáváním investorů ohledně možného snížení úrokových sazeb se jejich zájem soustřeďuje na jednu konkrétní oblast – nemovitosti. Trhy konkrétně spekulují, že nadcházející údaje o inflaci za tento měsíc by mohly americkému Federálnímu rezervnímu systému poskytnout potřebné odůvodnění k provedení těchto snížení. Vychází to z postoje Fedu – k tomu je povinný výrazný pokles spotřebitelských cen.Svědky tohoto přeřazení jsou aktiva spojená s nemovitostmi, včetně realitních investičních fondů , o nichž se spekuluje, že budou mít z nižších úrokových sazeb prospěch. Tento vnímaný efekt vychází ze základní skutečnosti, že investice do nemovitostí často zahrnují pákový efekt a půjčky. Při poklesu úrokové sazby se snižují náklady spojené s držbou investice, čímž se zvyšuje atraktivita těchto investic prostřednictvím vyššího výnosu z pronájmu.To však nezakládá záruku. Nemovitostní aktiva mohou potenciálně dosahovat dobré výkonnosti i v prostředí vysokých sazeb. O osudu výpůjčních nákladů rozhodují mimo jiné různorodé faktory, jako je charakter odvětví, rozsah a povaha dluhového zatížení.Přední světová společnost pro investiční výzkum Morningstar je optimistická ohledně jednoho REIT kotovaného na burze v USA, který označuje za “levný” a takový, který nabízí vysoký výnos a je připraven získat budoucí zisky – Kilroy Realty . Podle Suryanshe Sharmy, akciového analytika společnosti Morningstar, má společnost Kilroy Realty, která vyniká vlastnictvím, výstavbou a akvizicemi vysoce kvalitních kanceláří, víceúčelových nemovitostí a aktiv v technologickém sektoru a v oblasti věd o živé přírodě v amerických městech, dobrou pozici pro využití vzkvétajícího sektoru věd o živé přírodě.Sharma odhaduje reálnou hodnotu společnosti Morningstar na 59 USD a trvá na tom, že současné ocenění je o 46 % nižší než její potenciál. Předpokládá, že časem dojde k nárůstu využití kanceláří, což bude hnací silou oživení poptávky po kancelářských nemovitostech. Sharma rovněž očekává, že průměrné roční tempo růstu nájemného na čtvereční stopu v portfoliu společnosti Kilroy bude v nadcházejícím desetiletí činit 0,9 %.Sharma dále předpokládá, že významná developerská výstavba společnosti přinese výnosy kolem 6,50 % do roku 2033. Očekává se, že to zvýší čistý provozní příjem a významně přispěje k ocenění společnosti Kilroy. V současné době se dividendový výnos společnosti Kilroy podle údajů společnosti FactSet pohybuje zhruba kolem 6 %.Chcete využít této příležitosti?Podle Sharmy se Kilroy zaměřuje na klastry v oblasti přírodních věd a technologií a spolu s kvalitními kancelářskými budovami nabízejícími značné vybavení bude těžit z pokračujícího trendu “flight-to-quality”.Navíc hlavní stratég společnosti Morningstar pro americký trh Dave Sekera dodává Sharmově argumentaci váhu a poukazuje na potenciál společnosti Kilroy v technologickém sektoru. Předkládá údaje zdůrazňující, že zaměstnanost v technologickém sektoru vykazuje slibný růst. Velké technologické společnosti, jako jsou Apple, Alphabet, Amazon a Meta, vyzývají své zaměstnance, aby se vrátili do kanceláří, a upřednostňují hybridní pracovní dobu.Kilroy Realty Corporation  Při komentování portfolia společnosti Kilroy v oblasti věd o živé přírodě poskytuje Sekera neocenitelné informace. Budovy v portfoliu jsou staré pouze 11 let, tedy podstatně mladší než jejich protějšky na trhu, což vede Sekeru k předpovědi lepší míry obsazenosti.Oba analytici však investory varují před potenciálními riziky spojenými s dynamikou práce na dálku. Pandemie způsobila revoluci v pojetí práce a vynesla do popředí politiku práce na dálku a hybridní práce. Tento posun představuje významnou výzvu pro budoucí poptávku po kancelářích a je vnímán jako nejvýznamnější zdroj nejistoty pro odvětví kancelářských nemovitostí.Závěrem lze říci, že vzhledem ke všem proměnným, které jsou ve hře, bude výkonnost realitního sektoru, zejména firem jako Kilroy Realty, zajímavým prostorem ke sledování. Vzhledem k očekávání snižování úrokových sazeb a dynamice práce na dálku, která ohrožuje poptávku po kancelářských prostorách, se zdá, že cesta, která realitní sektor čeká, je zajímavá, ale přesto nejistá. Investiční výzkumníci však zůstávají optimističtí a poskytují cenné poznatky o potenciálu růstu a rozvoje v tomto sektoru.