Od svého vstupu na newyorskou burzu v roce 1994 dosáhl tento realitní investiční fond (REIT) celkového ročního výnosu 13,9 %.

Velkou roli v těchto výnosech hraje neustále rostoucí měsíční dividenda společnosti. Společnost Realty Income ji od svého vstupu na burzu zvýšila 124krát a její výplata roste složeným ročním tempem 4,3 %.

Dividenda REIT v současné době vynáší přibližně 6 %. Tento atraktivní zdroj pasivních příjmů je jedním z mnoha faktorů, které z ní činí v současné době výhodný nákup.

Přesvědčivý vstupní bod
Dividenda společnosti Realty Income se blíží historicky vysoké úrovni.

Jak se dá vyčíst z grafů, výplata se blíží svému vrcholu z konce loňského roku a z období pandemického výprodeje v roce 2020. Je mnohem vyšší než její průměrné rozpětí 4 až 5 % za posledních deset let.

Hlavním faktorem, který způsobuje vyšší výnos REIT, je jeho nižší ocenění. Realty Income očekává, že v letošním roce vyprodukuje 4,13 až 4,21 USD na akcii upravených prostředků z provozní činnosti (FFO). To znamená 3,3% až 5,3% růst oproti loňskému roku. S cenou akcií, která se v poslední době pohybuje kolem 51 USD za akcii, se obchoduje za něco málo přes 12násobek FFO a implikovanou míru kapitalizace nemovitostí přes 8 %.

To jsou ve srovnání s širším trhem a současnou mírou tržní kapitalizace špinavě levné úrovně. Index S&P 500 se obchoduje za více než 21násobek svého forwardového poměru ceny k zisku (P/E), zatímco index Nasdaq 100 je ještě dražší a dosahuje více než 27násobku forwardového zisku. Společnost Realty Income mezitím v posledních měsících nakupovala nemovitosti s jedním nájemcem na čistý pronájem s přibližně 7% kapitalizací.

Potenciální katalyzátor na obzoru
Vyšší úrokové sazby jsou hlavním důvodem, proč se Realty Income obchoduje s vyšším dividendovým výnosem a nižším oceněním. Cena akcií REIT ztratila přibližně 30 % své hodnoty od vrcholu na začátku roku 2022, tedy těsně předtím, než Federální rezervní systém začal zvyšovat úrokové sazby. Je to proto, že hodnota nemovitostí je vysoce korelovaná s úrokovými sazbami.

Vzhledem k tomu, že sazby u méně rizikových investic, jako jsou státní dluhopisy, rostou, investoři vyžadují vyšší výnos u rizikovějších investic, jako jsou nemovitosti. V důsledku toho hodnota nemovitostí klesá, což zvyšuje výnosy z výnosů.

Tento negativní vliv by však měl v nadcházejících měsících začít slábnout. Federální rezervní systém uvedl, že očekává, že v letošním roce začne snižovat úrokové sazby, což pravděpodobně přinese tři snížení sazby federálních fondů o 0,25 %, přičemž další přijdou v letech 2025 a 2026. Ačkoli Fed musel očekávané snížení odložit kvůli přetrvávající vysoké inflaci, slíbené snížení pravděpodobně provede, jakmile se nákladové tlaky zmírní. Snížení úrokových sazeb by pravděpodobně zvýšilo hodnotu nemovitostí, což by mělo zvýšit cenu akcií společnosti Realty Income.

Před námi je viditelný růst
Společnost Realty Income nepotřebuje Fed k tomu, aby rostla hodnota pro investory. REIT očekává, že v dlouhodobém horizontu poroste její upravená FFO o 4 až 5 % ročně. To by jí mělo umožnit pokračovat ve stabilním zvyšování dividendy.

Realty Income Corporation (O)

Předpokládá, že nájemné v jejích stávajících nemovitostech poroste přibližně o 1 % ročně, a to díky smluvnímu zvyšování nájemného a schopnosti zajistit si vyšší nájemné po vypršení stávajících nájemních smluv. Kromě toho má Realty Income finanční flexibilitu, aby mohla pokračovat v akvizicích nemovitostí přinášejících zisk.

Společnost má obrovskou celkovou příležitost na oslovitelném trhu (5,4 bilionu dolarů v USA a 8,5 bilionu dolarů v Evropě), která se stále zvětšuje s tím, jak pokračuje v expanzi do nových nemovitostních vertikál. (V uplynulém roce přidala datová centra, herní zařízení a další evropské země).

Zdravý potenciál celkového výnosu i bez Fedu
Realty Income bude investorům poskytovat minimálně 6% (a rostoucí) roční výnos. Mezitím, s očekávaným růstem zisku o 4 až 5 % ročně, by měla přinést více než 10% celkový anualizovaný výnos, za předpokladu, že se nezmění její násobek ocenění.

Navíc má cena jejích akcií další významný růstový potenciál, protože Federální rezervní systém začne snižovat úrokové sazby. Díky těmto faktorům vypadá Realty Income v tuto chvíli jako výhodná koupě.