Problémy s nájemci a rozvaha se silně podepsaly na ceně akcií tohoto realitního investičního fondu (REIT). V současné době se akcie nacházejí o více než 80 % níže než na svém vrcholu v roce 2020, kdy pandemie začala způsobovat problémy nájemcům nemocnic.

Zdravotnický REIT se se svými problémy popral. Nahradil problémové nájemce finančně silnějšími a prodal několik aktiv, aby podpořil svou finanční pozici. Díky tomu je stále zdravější.

Proto jsem nedávno nakoupil další akcie této vysoce výnosné REIT. Věřím, že se brzy začne zotavovat, což její vysoce výnosnou dividendu postaví na udržitelnější základ.

Odložení problémů z minulosti

Většina problémů společnosti Medical Properties Trust pramení z jejího přílišného vystavení dvěma nájemcům: Steward Health Care a Prospect Medical Holdings. Na konci roku 2022 pocházelo více než 35 % jeho příjmů od těchto dvou nájemců. To se stalo velmi problematickým, když nebyli schopni platit nájemné.

Společnost Medical Properties Trust se nejprve snažila s těmito problémovými nájemci spolupracovat tím, že jim poskytla dodatečnou finanční pomoc a restrukturalizovala své investice. Jejich finanční problémy se však jen prohlubovaly a společnost Steward nakonec podala návrh na konkurz.

Společnosti REIT se podařilo začátkem letošního roku přerušit spolupráci se společností Steward, což jí umožnilo pronajmout mnoho nemovitostí spojených s tímto nájemcem novým provozovatelům. Rovněž se snažila snížit svou expozici vůči společnosti Prospect. Nedávno se dohodla na prodeji svého podílu v její řízené péči, což jí přinese 200 milionů dolarů v hotovosti. Nedávno také učinila krok k převzetí kontroly nad třemi zdravotnickými subjekty v jižní Kalifornii tím, že se snažila nahradit členy představenstva těmi, které určil REIT poté, co společnost Prospect nesplácela svůj dluh a přestala opět platit nájemné za své nemovitosti.

Nehledě na přetrvávající problémy se společností Prospect, společnost Medical Properties Trust v posledních několika letech výrazně posílila své portfolio a rozvahu. Letos získala zhruba 3 miliardy dolarů likvidity prostřednictvím prodeje aktiv a refinancování dluhu (a od začátku roku 2023 splatila 2,2 miliardy dolarů dluhu). Mezitím diverzifikovala a rozšířila svou nájemní základnu tím, že znovu pronajala 17 bývalých zařízení společnosti Steward pěti finančně silnějším provozovatelům.

Společnost proto očekává, že její „portfolio má dobrou pozici pro generování solidních peněžních toků pro MPT a naše akcionáře v blízkém i dlouhodobém horizontu,“ uvedla senior viceprezidentka pro provoz Rosa Hooperová na konferenčním hovoru REIT za třetí čtvrtletí. Má také k dispozici likviditu a další možnosti, jak zvládnout splatnost dluhu v roce 2025 (1,2 miliardy dolarů) a později. Díky tomu REIT věří, že ji čekají lepší časy.

Na cestě k oživení

Společnost Medical Properties Trust i přes všechny své problémy ve třetím čtvrtletí vygenerovala 0,16 USD na akcii normalizovaných prostředků z provozní činnosti (FFO). To byl dvojnásobek současné výplaty dividendy (0,08 USD na akcii každé čtvrtletí po dvou hlubokých sníženích v posledních letech), což při nedávné ceně dává jejím akciím více než 8% výnos. Vzhledem ke značně zlepšené likviditě a situaci nájemců by společnost neměla mít problém s udržením současné výše dividendy.

Udržitelnost dividendy by se měla v příštích dvou letech výrazně zlepšit. To proto, že nájemci, kteří nahradili společnost Steward, v současné době neplatí nájemné (a neplatí ho ani společnost Prospect). To se však od příštího roku změní. Společnost Prospect nedávno prodala své aktivity v oblasti řízené péče a počátkem roku 2025 by měla obdržet 100 milionů dolarů z fondu pro zajištění kvality, což by ji mělo dostat do silnější finanční pozice, takže bude moci obnovit platby nájemného společnosti Medical Properties Trust.

REIT se mezitím dohodl, že se vzdá nájemného za bývalé nemovitosti společnosti Steward do konce roku 2024, aby dal novým nájemcům čas na zahájení provozu. Částečné platby nájemného budou zahájeny v příštím roce a budou se pomalu zvyšovat. Do konce příštího roku dosáhnou 50 % stabilizované sazby a na konci roku 2026 dosáhnou plně stabilizované sazby. Kromě toho má REIT několik dalších bývalých nemovitostí společnosti Steward, které se snaží v příštích několika čtvrtletích vyřešit jejich prodejem nebo zajištěním nových nájemců pro provozování těchto zařízení.

V důsledku toho by měl peněžní tok REIT v příštích dvou letech postupně růst. Tuto dodatečnou hotovost může využít k dalšímu posílení své rozvahy, k novým investicím nebo k navrácení větší hotovosti investorům prostřednictvím vyšší dividendy nebo zpětného odkupu akcií. Každá z těchto možností by měla přispět k růstu hodnoty pro akcionáře tím, že zvýší cenu akcií společnosti.

Sázka na oživení

Zdá se, že společnost Medical Properties Trust konečně vyřešila většinu svých problémů. Díky tomu by se měla v příštím roce začít zotavovat, protože noví i stávající nájemci začnou platit nájemné. To by mělo zvýšit udržitelnost její vysoce výnosné dividendy. Myslím si, že REIT by odtud mohl přinášet vysoké celkové výnosy, a proto jsem nedávno nakoupil další akcie, v čemž budu pokračovat, až se její oživení prosadí.