Akcie Realty Income se už více než 6 let nikam nepohybují. Jak z toho ale ven?

Širší trh REIT začal klopýtat spolu s ostatními sektory zaměřenými na dividendy, protože vyšší výnosy státních dluhopisů představují skutečnou konkurenci pro dolary investorů. Na Wall Street není nic nového. Nemůže být, protože spekulace jsou staré jako hora. Cokoli se dnes na burze stane, se už stalo a stane se znovu." Jesse Livermore Býčí trhy se rodí v pesimismu, rostou ve skepsi, dozrávají v optimismu a umírají v euforii." Sir John Templeton Život a investování jsou dlouhé míčové hry." Julian Robertson Medvědí trhy srazí na kolena i ty nejsilnější společnosti, přičemž u posledních držáků dochází ke kapitulačnímu prodeji. Medvědí trhy navíc často znamenají přechodnou fázi v sekulárních býčích a sekulárních medvědích trzích mezi různými sektory akcií. Příklad: kolem roku 2000 jsem jako mladý investiční analytik pracoval ve společnosti Charles Schwab (SCHW) a doporučovali jsme tehdy podhodnocené, neoblíbené a nemilované REIT, včetně akcií Realty Income (NYSE:O), které nikdo nechtěl. Proč? V porovnání s raketově rostoucím ETF indexu SPDR S&P 500 (SPY), zejména v letech 1997-1999, kdy vrcholila technologická bublina, klesly akcie Realty Income o 43,4 % od svých maxim z roku 1997 až po minima z počátku roku 2000. Vzhledem k tak neuspokojivé relativní i absolutní výkonnosti na konci 90. let investoři akcie REIT, včetně akcií Realty Income, prakticky opustili, přestože se nacházely na prahu dvou desetiletí nebývalého růstu. Kladem bylo, že počáteční ocenění bylo vynikající. Mějte tento refrén na paměti, protože v posledních několika letech opakuji refrén, že počáteční ocenění jsou nesmírně důležitá. Ironií osudu, a když se vrátíme do kruhu mých skutečných zkušeností zhruba před 22 lety, je reálným příkladem zklamání z reálných výnosů oproti očekáváním společnost Realty Income, což je akcie, o které jsem veřejně psal 3. srpna 2016 pod názvem "Realty Income Corporation: s názvem "Ještě extravagantněji předražená". Od zveřejnění tohoto článku společnost Realty Income, která je jednou z nejoblíbenějších a nejčastěji popisovaných akcií na serveru Seeking Alpha a získala věhlas a uznání, o kterých se jí v roce 2000 mohlo jen zdát, výrazně zaostává za výkonem indexu S&P 500 (SP500). Přesněji řečeno, akcie Realty Income od 3. srpna 2016 poklesly o 12,2 % pouze na základě ceny a na základě celkového výnosu se akcie vrátily o 14,2 %, což je sice lepší. Obě tyto návratnosti však výrazně zaostávají za návratností indexu S&P 500, která v tomto časovém období činila 69,1 %. Podíváme-li se na sektor REIT z širšího hlediska, zjistíme, že posledních více než šest let bylo pro akcie REIT jako na horské dráze. Došlo k všeobecnému růstu cen, pak k prudkému propadu během pandemie, pak k zuřivému oživení, po němž následoval další pokles, když se dlouhodobé úrokové sazby katapultovaly výše a vzrostly obavy z recese. Při zpětném pohledu začalo mnoho REIT od srpna 2019 výrazně zaostávat, což bylo zajímavé, protože dlouhodobé úrokové sazby v roce 2019 výrazně klesaly. S výhodou zpětného pohledu se jednalo o negativní divergenci. Konkrétně u společnosti Realty Income akcie skutečně klesaly po většinu roku 2016, 2017 a na začátku roku 2018, než se znovu prosadily. Odtud akcie vytvořily nové cenové maximum celkového výnosu, i když výrazně nižší než VNQ, nicméně akcie se opět obrátily dolů. Sečteno a podtrženo, počáteční ocenění je důležité a ve svém článku z roku 2016 jsem formuloval, jak bude pro akcie Realty Income obtížné překonat výkonnost v budoucnu, a to se skutečně po více než šesti letech stalo. Dále si dovolím tvrdit, že akcie Realty Income plně nereflektují prostředí vyšších úrokových sazeb, ani stavební recesní uragán, a proto je u akcií Realty Income větší potenciál absolutního i relativního poklesu. Pozitivní je, že tato dlouhodobá konsolidace nakonec povede k novému býčímu trhu, nicméně nejprve pravděpodobně budeme muset vidět apatii a kapitulac Výše uvedené oceňovací metriky vynechávají některé preferované oceňovací metriky pro akcie REIT, které používají investoři do REIT. Když jsme si to vyjasnili, oceňovací tabulky ukazují užitečnou kombinaci statistických údajů pro porovnání relativních a absolutních ocenění. Při objektivním pohledu na tabulku je závěr jasný. Jednoduše řečeno, akcie Realty Income nikdy nebyly dražší ani na absolutní, ani na relativní bázi. Poměr ceny k zisku (P/E) společnosti Realty Income se obchoduje na desetiletém maximu a za posledních dvanáct měsíců dosahuje neuvěřitelné hodnoty 65,6. A co je ještě důležitější, poměr ceny k peněžním tokům (P/CF) se obchoduje na desetiletém maximu 24,4násobku peněžních toků za období od počátku roku a poměr ceny k prodejům (P/S) se obchoduje na desetiletém maximu. Je zřejmé, že na historickém základě jsou akcie společnosti Realty Income drahé ve srovnání s vlastními dřívějšími násobky a drahé ve srovnání s indexem S&P 500. V době, kdy jsem publikoval článek z roku 2016, se investoři do REIT soustředili na provozní prostředky, klesající cap rates a stlačené cap rates. V prostředí klesajících úrokových sazeb dával tento narativ smysl, i když dnes se vítr obrátil. V návaznosti na tento narativ se s rostoucími úrokovými sazbami tento narativ částečně posunul k rostoucím cap rates, rostoucím úrokovým sazbám, ačkoli bych si dovolil tvrdit, že jsme stále na začátku tohoto procesu přizpůsobování, a proto by se akcie REIT mohly i nadále potýkat s problémy, zejména REIT s trojnásobným čistým pronájmem, jejichž ceny akcií jsou vysoce inverzně korelovány s dlouhodobými úrokovými sazbami.