Opendoor čelí výzvám i příležitostem: realitní gigant na křižovatce

Funguje jako „iBuyer“, tedy přímý kupující, který nabízí hotovost za nemovitosti, ty následně renovuje a prodává s cílem dosáhnout zisku. Tento model může znít jednoduše, ale realita je složitější – a Opendoor se aktuálně nachází v bodě, kdy jeho strategie naráží na limity trhu.

Jak funguje model Opendoor?

Opendoor se profiluje jako společnost, která zjednodušuje prodej nemovitostí – zákazník nemusí čekat týdny či měsíce, řešit opravy, rekonstrukce nebo inspekce. Místo toho dostane rychlou nabídku v hotovosti a má zajištěnou jistotu uzavření obchodu.

Po zakoupení nemovitosti se Opendoor snaží dům upravit, zmodernizovat a co nejrychleji jej znovu prodat za vyšší cenu. Na konci roku 2024 vlastnila firma 6 417 domů v hodnotě 2,2 miliardy USD, což představuje více než 20% nárůst oproti předchozímu čtvrtletí. Tato čísla však zároveň znamenají značný objem kapitálu, který je momentálně vázán ve firemní rozvaze – a to v prostředí, které je náročné kvůli makroekonomickým nejistotám a kolísajícímu zájmu o nemovitosti.

Nový přístup a jeho rizika

Na rozdíl od některých konkurentů, kteří tento model již opustili (např. Zillow), zůstává Opendoor na trhu aktivní a operuje na 50 trzích napříč USA. Společnost zároveň mění svůj přístup: cíleně nakupuje domy během méně aktivních měsíců – tedy ve čtvrtém a prvním čtvrtletí, a snaží se je prodat v hlavní sezóně, což jsou jaro a léto.

Tato strategie má své logické základy: během zimy jsou akviziční ceny nemovitostí obvykle nižší, zatímco v letní sezóně se dá očekávat vyšší prodejní cena. V ideálním případě by to mohlo zvýšit marže a zisky. Problém ale spočívá v časovém zpoždění. Domy nakoupené v lednu se často prodávají až v květnu nebo červnu, což znamená, že dlouho leží v účetnictví jako neproduktivní aktiva.

Tato skutečnost se již nyní promítá do výsledků. Procento domů, které jsou v nabídce déle než 120 dní, stouplo z 23 % na 46 % během jediného čtvrtletí. To signalizuje možné problémy s efektivitou obratu zásob, a tedy i s cash-flow, které je u společnosti tohoto typu zásadní.

Opendoor pod tlakem – investiční příležitost, nebo past?

Při současné ceně akcií kolem 1,03 USD a tržní kapitalizaci 715 milionů USD zůstává Opendoor malým hráčem s poměrně nízkým ohodnocením. Zároveň ale drží nemovitosti za více než trojnásobek své tržní hodnoty. Na první pohled to může působit jako atraktivní příležitost, jenže zásoby musí být také prodejné za předpokládané ceny, jinak se mohou stát zdrojem ztrát místo zisků.

Společnost má hrubou marži 8,4 %, což je nízké číslo v porovnání s jinými sektory – a každý pokles cen na trhu s bydlením může tuto marži rychle vymazat. Z pohledu investora tak Opendoor představuje rizikovou spekulaci, nikoli stabilní příležitost.

Výhled: sezóna rozhodne

Největší otázkou nyní zůstává, zda se prodejní sezóna 2025 vyvine podle očekávání. Pokud se v nadcházejících měsících zvýší aktivita kupujících a ceny nemovitostí se udrží nebo vzrostou, může být strategie Opendoor zpětně hodnocena jako chytré a odvážné rozhodnutí. Pokud však poptávka ochladne – například kvůli vysokým úrokovým sazbám, slábnoucí ekonomice nebo novým otřesům na trzích – může se obchodní model ukázat jako neudržitelný.

Společnost se tedy pohybuje na hraně mezi riskem a příležitostí. V očích některých investorů může být aktuální cenová korekce vhodnou příležitostí ke vstupu – s vírou, že realitní trh v USA zůstane stabilní nebo se zotaví. Jiní ale mohou považovat riziko spojené s vysokým podílem neprodaných zásob za příliš velké.

Závěr

Opendoor dnes stojí před zásadní výzvou: zvládne přeměnit zásoby ve zisk a potvrdit životaschopnost svého obchodního modelu, nebo bude čelit nutnosti zásadní restrukturalizace? Investoři by měli tento titul sledovat s obezřetností – a především pečlivě vyhodnocovat každé nové čtvrtletní číslo, které odhalí, jak si společnost vede v rámci své sezónní strategie. Pro ty, kteří hledají dynamickou a spekulativní investici, může být Opendoor lákavým, byť vysoce rizikovým kandidátem.