Compass žaluje Zillow v souvislosti s sporem o soukromé inzerce nemovitostí

Základem sporu je nová politika společnosti Zillow, podle níž musí být všechny veřejné nabídky nemovitostí zveřejněny také na Zillow do 24 hodin – jinak nebudou na této platformě zveřejněny vůbec. Compass to označuje za „zákaz Zillow“ a tvrdí, že jde o pokus vytlačit konkurenci a přinutit makléře k tomu, aby výhradně využívali služeb Zillow. Podle žaloby tak dochází ke kontrole toku informací o nemovitostech, což může výrazně ztížit prodej těm, kteří se rozhodnou inzerovat jinde.

Dvě strategie, dvě filozofie

Zillow tvrdí, že pravidlo bylo zavedeno kvůli transparentnosti a férovému přístupu. Společnost argumentuje, že když je nabídka veřejná, měla by být dostupná pro všechny – a nikoli selektivně skrývána či zveřejňována na omezených platformách. Naopak Compass brání svou třífázovou marketingovou strategii, která zahrnuje předběžné neveřejné nabídky a zveřejnění nejprve jen na vlastním webu. Teprve ve třetí fázi se nemovitost dostává na všechny veřejné portály.

COMP

Compass, Inc.

NYSE

$6.41

$0.155

2.48%

Podle generálního ředitele Compassu Roberta Reffkina si mnoho prodávajících tuto strategii záměrně vybírá. Uvádí, že zveřejnění na Zillow často přináší negativní prvky jako například kontroverzní automatické odhady cen („Zestimate“) nebo informace o klimatických rizicích, což může kupce odradit. Zillow naopak tvrdí, že tyto informace slouží veřejnému zájmu a transparentnosti a pomáhají kupujícím lépe se rozhodovat.

Kritika uzavřených praktik a role konkurence

Kritici Compassu varují, že jejich soukromé nabídky vedou k uzavřeným obchodům mezi makléři z jedné firmy, což může znamenat dvojí provizi a méně výhodné podmínky pro klienty. Compass se proti tomu brání s tím, že prodávající nejsou do uzavřených transakcí tlačeni. Ve své žalobě však firma otevřeně tvrdí, že nové pravidlo Zillow komplikuje její obchodní model, protože zkracuje dobu, po kterou může testovat trh pomocí exkluzivního zveřejnění na svých stránkách.

Žaloba se přitom netýká pouze Zillow – zmiňuje i konkurenční portál Redfin. V pozadí navíc rezonuje dřívější politika z roku 2019, tzv. Clear Cooperation, přijatá Národní asociací realitních kanceláří, která rovněž nutila makléře k širšímu a rychlejšímu zveřejňování nabídek.

Co je v sázce pro trh s nemovitostmi

Vzhledem k tomu, že Zillow navštěvuje podle vlastních dat 80 % kupujících hledajících nemovitost, jde o skutečně klíčovou platformu. Způsob, jakým bude tento spor rozhodnut, může mít dopad nejen na Compass, ale i na celý trh realitních inzerátů v USA. Pokud Compass uspěje, otevře se prostor pro širší diverzifikaci kanálů a větší konkurenci. Pokud však zvítězí Zillow, posílí se tlak na sjednocený model zveřejňování a dominance jedné platformy.

Kromě právního rozměru tak tato kauza představuje i zásadní ideologický střet o budoucnost digitálního trhu s nemovitostmi – tedy o to, kdo bude určovat pravidla a kdo bude mít přístup ke klíčovým informacím o nabízených nemovitostech.

Pokud by Compass u soudu uspěl, mohl by výsledek znamenat důležitý precedens pro realitní technologie a celý proptech sektor. Soud by musel rozhodnout, zda je nová politika Zillow legálním a spravedlivým obchodním krokem, nebo zda skutečně porušuje pravidla hospodářské soutěže. Rozsudek by mohl ovlivnit i další dominantní platformy, které usilují o kontrolu nad daty, a otevřít tak dveře větší konkurenci a transparentnosti v digitálním prostoru s realitami.

Tato kauza rovněž oživuje širší debatu o tom, kdo skutečně vlastní a kontroluje data o nemovitostech. Pokud dominantní hráči, jako je Zillow, budou schopni určovat pravidla zveřejňování a zároveň vydělávat na prodeji přístupů k těmto datům, může to vytvořit nerovné podmínky nejen pro konkurenční realitní kanceláře, ale také pro samotné spotřebitele. Ti totiž mohou čelit omezenému výběru a netransparentním podmínkám.

Současný právní spor by tak mohl přispět ke změně způsobu regulace digitálního realitního trhu. Do budoucna může být potřeba vytvořit jasnější pravidla, která budou chránit zájmy jak prodejců, tak kupujících, a zároveň umožní férovou soutěž mezi platformami. Pokud k tomu dojde, mohl by se online trh s nemovitostmi stát otevřenějším a vyváženějším prostředím.

Nakonec je třeba si uvědomit, že samotní spotřebitelé mají v této debatě klíčovou roli. Jejich preference, chování a reakce na nové strategie určí, zda budou modely jako ten od Compassu nebo přístup Zillow udržitelné. Ať už tento spor dopadne jakkoliv, přinese nové světlo na to, jaký model distribuce realitních nabídek je ve skutečnosti nejvýhodnější pro konečného uživatele.

V pondělí podala žalobu u federálního soudu v New Yorku a obvinila Zillow z protisoutěžního chování, které má podle žalobce za cíl upevnit dominantní postavení Zillow na trhu s realitními nabídkami. Tato právní bitva může mít hlubší dopad, než by se mohlo zdát – mohla by totiž zásadně změnit, jak a kde se budou nemovitosti inzerovat v digitálním prostoru.Základem sporu je nová politika společnosti Zillow, podle níž musí být všechny veřejné nabídky nemovitostí zveřejněny také na Zillow do 24 hodin – jinak nebudou na této platformě zveřejněny vůbec. Compass to označuje za „zákaz Zillow“ a tvrdí, že jde o pokus vytlačit konkurenci a přinutit makléře k tomu, aby výhradně využívali služeb Zillow. Podle žaloby tak dochází ke kontrole toku informací o nemovitostech, což může výrazně ztížit prodej těm, kteří se rozhodnou inzerovat jinde. Dvě strategie, dvě filozofieZillow tvrdí, že pravidlo bylo zavedeno kvůli transparentnosti a férovému přístupu. Společnost argumentuje, že když je nabídka veřejná, měla by být dostupná pro všechny – a nikoli selektivně skrývána či zveřejňována na omezených platformách. Naopak Compass brání svou třífázovou marketingovou strategii, která zahrnuje předběžné neveřejné nabídky a zveřejnění nejprve jen na vlastním webu. Teprve ve třetí fázi se nemovitost dostává na všechny veřejné portály. Podle generálního ředitele Compassu Roberta Reffkina si mnoho prodávajících tuto strategii záměrně vybírá. Uvádí, že zveřejnění na Zillow často přináší negativní prvky jako například kontroverzní automatické odhady cen nebo informace o klimatických rizicích, což může kupce odradit. Zillow naopak tvrdí, že tyto informace slouží veřejnému zájmu a transparentnosti a pomáhají kupujícím lépe se rozhodovat.Kritika uzavřených praktik a role konkurenceKritici Compassu varují, že jejich soukromé nabídky vedou k uzavřeným obchodům mezi makléři z jedné firmy, což může znamenat dvojí provizi a méně výhodné podmínky pro klienty. Compass se proti tomu brání s tím, že prodávající nejsou do uzavřených transakcí tlačeni. Ve své žalobě však firma otevřeně tvrdí, že nové pravidlo Zillow komplikuje její obchodní model, protože zkracuje dobu, po kterou může testovat trh pomocí exkluzivního zveřejnění na svých stránkách.Žaloba se přitom netýká pouze Zillow – zmiňuje i konkurenční portál Redfin. V pozadí navíc rezonuje dřívější politika z roku 2019, tzv. Clear Cooperation, přijatá Národní asociací realitních kanceláří, která rovněž nutila makléře k širšímu a rychlejšímu zveřejňování nabídek.Co je v sázce pro trh s nemovitostmiVzhledem k tomu, že Zillow navštěvuje podle vlastních dat 80 % kupujících hledajících nemovitost, jde o skutečně klíčovou platformu. Způsob, jakým bude tento spor rozhodnut, může mít dopad nejen na Compass, ale i na celý trh realitních inzerátů v USA. Pokud Compass uspěje, otevře se prostor pro širší diverzifikaci kanálů a větší konkurenci. Pokud však zvítězí Zillow, posílí se tlak na sjednocený model zveřejňování a dominance jedné platformy.Kromě právního rozměru tak tato kauza představuje i zásadní ideologický střet o budoucnost digitálního trhu s nemovitostmi – tedy o to, kdo bude určovat pravidla a kdo bude mít přístup ke klíčovým informacím o nabízených nemovitostech.Pokud by Compass u soudu uspěl, mohl by výsledek znamenat důležitý precedens pro realitní technologie a celý proptech sektor. Soud by musel rozhodnout, zda je nová politika Zillow legálním a spravedlivým obchodním krokem, nebo zda skutečně porušuje pravidla hospodářské soutěže. Rozsudek by mohl ovlivnit i další dominantní platformy, které usilují o kontrolu nad daty, a otevřít tak dveře větší konkurenci a transparentnosti v digitálním prostoru s realitami.Tato kauza rovněž oživuje širší debatu o tom, kdo skutečně vlastní a kontroluje data o nemovitostech. Pokud dominantní hráči, jako je Zillow, budou schopni určovat pravidla zveřejňování a zároveň vydělávat na prodeji přístupů k těmto datům, může to vytvořit nerovné podmínky nejen pro konkurenční realitní kanceláře, ale také pro samotné spotřebitele. Ti totiž mohou čelit omezenému výběru a netransparentním podmínkám.Současný právní spor by tak mohl přispět ke změně způsobu regulace digitálního realitního trhu. Do budoucna může být potřeba vytvořit jasnější pravidla, která budou chránit zájmy jak prodejců, tak kupujících, a zároveň umožní férovou soutěž mezi platformami. Pokud k tomu dojde, mohl by se online trh s nemovitostmi stát otevřenějším a vyváženějším prostředím.Nakonec je třeba si uvědomit, že samotní spotřebitelé mají v této debatě klíčovou roli. Jejich preference, chování a reakce na nové strategie určí, zda budou modely jako ten od Compassu nebo přístup Zillow udržitelné. Ať už tento spor dopadne jakkoliv, přinese nové světlo na to, jaký model distribuce realitních nabídek je ve skutečnosti nejvýhodnější pro konečného uživatele.