Přestože její akcie v poslední době zaznamenaly dramatický růst, investoři zůstávají na vážkách, zda se jedná o začátek skutečného obratu, nebo pouze dočasné nadechnutí v jinak nejistém prostředí.

Ještě před několika lety byla Opendoor (OPEN) symbolem inovace v realitním sektoru – kombinovala technologii a e-commerce s cílem zefektivnit proces nákupu a prodeje nemovitostí. Dnes však čelí otázce, zda její obchodní model dokáže ustát realitu vysokých sazeb, nízké poptávky a nákladného držení majetku.

Od svého vzniku v roce 2014 se Opendoor snažila narušit tradiční realitní trh pomocí modelu „i-buyingu“, tedy přímého nákupu a prodeje domů s využitím datové analýzy. Ambicí bylo obejít realitní makléře a vytvořit prodejní kanál podobný e-shopům, kde je možné nemovitost rychle a pohodlně koupit i prodat. V prostředí pandemie, nízkých úrokových sazeb a rostoucí poptávky po bydlení tento model na chvíli skutečně zazářil.

Akcie dosáhly v roce 2021 historického maxima 35,88 USD, přičemž tržní kapitalizace firmy se vyšplhala do miliard. V té době se zdálo, že se Opendoor stane dalším technologickým zázrakem, který vydělá investorům majlant. Jenže poté přišla tvrdá realita.

Fundamentální problémy obchodního modelu

I když je i-buying z pohledu zákazníků pohodlný, z pohledu firmy se ukazuje být velmi nákladný. Rezidenční nemovitosti s sebou nesou vysoké náklady na držení, jako jsou daně z nemovitostí, pojištění nebo údržba. Pokud je firma neprodá rychle, rychle klesá její marže – a každé zpoždění znamená ztrátu. Opendoor proto byla často nucena prodávat nemovitosti se ztrátou, aby snížila expozici.

V ideálním případě by mohla nemovitosti pronajímat, ale tím by vstoupila do zcela jiného segmentu – se správou nájemníků, výpověďmi a složitější regulací. Ve výsledku tak zůstává mezi dvěma světy: ani plnohodnotný investor, ani čistý technologický disruptor.

Nedávné výsledky firmy ukazují na pokračující problémy. Tržby v prvním čtvrtletí meziročně klesly o 2,4 % na 1,15 miliardy dolarů, a přestože se čistá ztráta snížila o čtvrtinu na 85 milionů, není to důvod k oslavám. Firma totiž stále není zisková a klíčové proměnné, jako je poptávka po bydlení a výše hypotečních sazeb, nemá pod kontrolou.

Rizika a nejistoty do budoucna

Jedním z hlavních problémů je kapitálová pozice firmy. S hotovostí ve výši 559 milionů dolarů je otázkou, jak dlouho bude schopna financovat provoz bez nutnosti emitovat nové akcie. To by mohlo znamenat další ředění stávajících podílů a nižší výnosy pro stávající akcionáře.

Zároveň může být lákavé využít nedávného růstu akcií – během měsíce vzrostly o 370 % – k navýšení kapitálu. Z pohledu vedení je to logické, ale pro drobné investory to může být bolestivé.

Z hlediska ocenění se akcie jeví jako velmi levné – jejich poměr ceny k tržbám (P/S) činí pouze 0,35, zatímco průměr indexu S&P 500 je více než 3. Tento rozdíl však odráží i systematická rizika v podnikání Opendooru. Nízká valuace sama o sobě totiž není garancí výnosu.

Co by mohlo přinést obrat?

Možná jediná reálná šance na trvalejší oživení leží mimo kontrolu samotné firmy: snížení úrokových sazeb ze strany amerického Fedu. Nižší sazby by mohly opět rozhýbat poptávku po bydlení a tím vytvořit příznivější podmínky pro rychlý obrat nemovitostí – základ obchodního modelu Opendooru.

Ale i zde je potřeba být opatrný. Historie ukazuje, že firma neumí dobře fungovat v prostředí stagnace nebo poklesu. A zatímco růstové trhy mohou zakrýt slabiny obchodního modelu, dlouhodobá udržitelnost je sporná.

Zajímavé je také srovnání s konkurencí – například společnost Zillow (ZG), která se dříve také pokusila o i-buying, ale svůj program opustila kvůli velkým ztrátám a nejistotě ohledně predikce cen. To naznačuje, že problém není v samotném provedení, ale v celkovém konceptu modelu.

Na závěr: Je Opendoor Technologies akcií, která udělá z investorů milionáře? Možná – ale jen za velmi specifických podmínek. Jako spekulativní investice může nabídnout krátkodobý růst, zejména pokud se tržní prostředí zlepší. Ale z dlouhodobého hlediska zůstává spíše vysoce rizikovou sázkou, než stabilní investicí.