Prezident Donald Trump oznámil nový plán, jak řešit rostoucí nedostupnost bydlení ve Spojených státech – zavedení 50leté hypotéky. Zatímco dnes většina Američanů volí tradiční 30letý úvěr, podle Trumpovy administrativy by prodloužení splatnosti mělo pomoci těm, kteří si jinak nemohou dovolit koupit vlastní dům. Návrh však vyvolal vlnu ostrých reakcí mezi ekonomy, realitními experty i politiky. Jedni ho označují za přelomový, druzí za potenciálně riskantní krok, který může situaci ještě zhoršit. Co přesně Trump navrhuje?! Podle prezidenta by 50letá hypotéka snížila měsíční splátky a otevřela cestu k vlastnictví domova většímu počtu Američanů. Ředitel Federální agentury pro financování bydlení Bill Pulte označil návrh za „zcela převratný“. Myšlenka je jednoduchá – pokud dlužník splácí déle, měsíční zatížení je nižší. To může být lákavé zejména pro mladé rodiny a kupující z nižší střední třídy, kteří se potýkají s rostoucími cenami nemovitostí a vysokými úrokovými sazbami. Trumpův ekonomický poradce Kevin Hassett z Národní ekonomické rady (NEC) uvedl v rozhovoru pro Fox News (FOX), že cílem je „pomoci lidem vrátit se do jejich domovů“. Podle něj by se díky novému typu hypotéky mohly měsíční splátky u běžného domu snížit o několik stovek dolarů. Administrativa však zatím nepředstavila žádné legislativní detaily, a není jasné, zda by takové úvěry vůbec bylo možné vydávat podle současných amerických zákonů. Zdroj: Shutterstock Kritici varují před skrytými náklady Podle řady odborníků je tento plán problematický. Delší splatnost sice snižuje měsíční splátku, ale zároveň výrazně zvyšuje celkové úroky zaplacené během života úvěru. Profesor financí a ekonomie Richard Green z University of Southern California upozorňuje, že úspora na měsíční splátce by byla „velmi malá“, zatímco náklady v dlouhodobém horizontu by dramaticky vzrostly. Pro lepší představu: u domu v hodnotě 450 000 dolarů s 30letou fixní hypotékou a úrokem 6,25 % činí měsíční splátka přibližně 2 771 dolarů. Celkově by majitel zaplatil přes 547 000 dolarů na úrocích. Pokud by si vzal 50letý úvěr se stejnou sazbou, měsíční splátka by sice klesla na zhruba 2 452 dolarů, ale celkové úroky by vyskočily na více než 1 milion dolarů – tedy o 87 % více než u běžné hypotéky. Green k tomu dodává: „U 50letého úvěru splácíte na začátku jen nepatrnou část jistiny, takže úroky se prakticky nesnižují. Může trvat 30 až 40 let, než zaplatíte polovinu své jistiny.“ Z ekonomického hlediska tak podle kritiků návrh řeší pouze krátkodobý problém s likviditou, ale neřeší příčinu krize dostupnosti bydlení. Delší splatnost by mohla zvýšit poptávku po nemovitostech, čímž by paradoxně ještě více zvýšila ceny domů, pokud by se nezvýšila nabídka. Riziko vyšších úroků i legislativních překážek Dalším otazníkem je, jaké úrokové sazby by se u 50letých hypoték vůbec používaly. Investiční ředitel společnosti loanDepot (LDI) Jeff DerGurahian upozornil, že úroková sazba by pravděpodobně byla vyšší než u 30letého úvěru, protože takto dlouhé půjčky nesou větší riziko. Dlužník by byl vystaven větší nejistotě – například poklesu cen nemovitostí, inflaci nebo změnám na trhu práce. Pokud by se trh otočil a ceny domů klesly, mnoho majitelů by mohlo skončit v situaci, kdy dluží více, než kolik jejich dům stojí. A protože by jim trvalo mnohem déle, než by si vybudovali vlastní kapitál, jejich finanční stabilita by byla výrazně ohrožena. Dalším problémem je právní rámec. Podle zákona Dodda-Franka, který byl přijat po krizi v roce 2008, nesmí doba splatnosti hypotéky přesáhnout 30 let. Aby mohl být Trumpův návrh vůbec realizován, musel by Kongres schválit změnu tohoto zákona. „K realizaci návrhu by bylo zapotřebí mnoho legislativních kroků,“ potvrdil Green. Bílý dům zatím nepředložil žádný konkrétní plán, jak by tyto změny měly proběhnout. V prohlášení pro média úředník Bílého domu pouze uvedl, že „prezident Trump neustále hledá nové způsoby, jak zlepšit dostupnost bydlení“, a že oficiální detaily budou teprve oznámeny. Dopady na trh a dlouhodobé vlastnictví Zatímco zastánci 50leté hypotéky mluví o větší dostupnosti bydlení, realita může být složitější. V loňském roce se průměrný věk prvního kupce nemovitosti ve Spojených státech vyšplhal na rekordních 40 let, podle údajů Národní asociace realitních kanceláří (NAR). Tento trend ukazuje, že mladší generace má čím dál větší problém vstoupit na trh. Zdroj: Shutterstock Profesor Green upozorňuje, že „nejlepší způsob, jak zlepšit dostupnost bydlení, není delší hypotéka, ale výstavba více domů tam, kde lidé chtějí žít“. Jinými slovy – problém je především v nedostatku nabídky, nikoliv v podmínkách úvěrů. Pokud by 50leté hypotéky skutečně vstoupily do praxe, mohly by mít dlouhodobé dopady nejen na domácnosti, ale i na finanční systém. Mohly by se stát symbolem snahy o krátkodobé politické řešení, které odkládá problémy do budoucna – podobně jako v době před hypoteční krizí roku 2008. Trumpův návrh tak rozděluje odborníky i veřejnost. Zatímco jeho příznivci mluví o inovaci, odpůrci varují před „moderní verzí starých chyb“. Jisté zatím je jediné – diskuse o tom, jak vyřešit americkou bytovou krizi, se tímto návrhem znovu dostala do centra pozornosti.