Bankovní rada České národní banky (ČNB) nepředpokládá, že by plánované zpřísnění pravidel pro poskytování hypoték na investiční nákupy nemovitostí mělo významný dopad na ceny bydlení nebo na celkový objem nově poskytnutých hypotečních úvěrů. Vyplývá to ze záznamu z jednání bankovní rady k otázkám finanční stability z konce listopadu, který centrální banka nyní zveřejnila. Podle ČNB je hlavním cílem navrhovaných opatření snížení rizikovosti úvěrů, nikoli přímé ovlivňování realitního trhu nebo dostupnosti bydlení. Opatření se zaměřují výhradně na hypotéky určené k investičním nákupům nemovitostí. Bankovní rada na svém jednání doporučila bankám, aby od dubna 2026 u tohoto typu úvěrů zpřísnily podmínky, zejména pokud jde o výši vlastních zdrojů žadatele a jeho celkové zadlužení vůči příjmům. Záznam z jednání zároveň ukazuje, že členové rady nepovažují investiční hypotéky za dominantní faktor vývoje cen nemovitostí, přesto je vnímají jako potenciální zdroj finanční nestability v případě nepříznivého ekonomického vývoje. <!-- DIP popup--> Zdroj: Shutterstock Proč se ČNB zaměřuje právě na investiční hypotéky Podle bankovní rady jsou hypotéky na investiční nemovitosti rizikovější než úvěry na vlastní bydlení. V případě zhoršení ekonomické situace je u nich vyšší pravděpodobnost, že dlužníci přestanou úvěry splácet. Investiční nemovitost totiž zpravidla neslouží k uspokojení základní bytové potřeby domácnosti, ale jako zdroj výnosu, nejčastěji prostřednictvím pronájmu. Pokud by v období ekonomického útlumu došlo k růstu nesplácených investičních hypoték a banky by byly nuceny převzít zastavené nemovitosti, mohlo by to vést k tlaku na pokles cen nemovitostí. Takový vývoj by se následně mohl promítnout i do bankovních bilancí, a to nejen u investičních úvěrů, ale i u hypoték na vlastní bydlení, kde je hodnota zástavy klíčovým parametrem. ČNB proto vnímá opatření jako preventivní nástroj, jehož cílem je omezit akumulaci rizik v segmentu investičních nákupů. Nejde tedy o snahu brzdit trh s bydlením jako celek, ale o snížení pravděpodobnosti, že by se v budoucnu právě investiční hypotéky staly zdrojem systémových problémů. Jaká pravidla ČNB bankám doporučuje Záznam z jednání bankovní rady přesně vymezuje, co ČNB považuje za investiční nákup nemovitosti. Jedná se o případy, kdy si žadatel o hypotéku pořizuje třetí a další obytnou nemovitost, nebo nemovitost určenou primárně k pronájmu. Právě na tyto úvěry by se měla vztahovat přísnější pravidla. Konkrétně ČNB doporučuje, aby banky u investičních nemovitostí stanovily maximální poměr výše hypotečního úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti (LTV) na úrovni 70 procent. To znamená, že žadatel by musel financovat alespoň 30 procent hodnoty nemovitosti z vlastních zdrojů. Zároveň by měl být omezen i poměr celkového dluhu žadatele k jeho ročnímu příjmu (DTI), a to maximálně na sedminásobek ročního příjmu. Cílem je zajistit, aby investoři nebyli nadměrně zadlužení a měli dostatečný finanční polštář i v případě poklesu příjmů z pronájmu nebo růstu nákladů. Bankovní rada přitom neočekává, že by tato doporučení vedla k prudkému omezení hypotečního trhu. Podle členů rady se investiční hypotéky na celkovém objemu nově poskytnutých úvěrů podílejí jen omezeně, a proto by jejich zpřísnění nemělo mít zásadní makroekonomické dopady. Očekávané dopady na trh a vnitřní debata v radě Záznam z jednání ukazuje, že se bankovní rada shodla na omezeném dopadu opatření na vývoj cen nemovitostí i na celkový objem nových hypoték. Členové rady se shodují, že hlavním smyslem opatření je tlumit růst podílu investičních hypoték na celkovém počtu úvěrů a snížit jejich rizikovost z pohledu finanční stability. Zdroj: Shutterstock Proti přijetí doporučení hlasovala pouze jedna členka bankovní rady, Karina Kubelková. Podle jejího názoru existuje řada možností, jak se investoři mohou doporučením ČNB přizpůsobit, což podle ní snižuje pravděpodobnost, že by opatření mělo citelný vliv na chování trhu. Tato výhrada však nezměnila celkové stanovisko rady. Ostatní členové bankovní rady připustili, že dopad opatření bude spíše pozvolný a nepřímý, nicméně jej považují za důležitý signál směrem k bankám i investorům. Cílem je především preventivně působit proti hromadění rizik v segmentu, který by v případě ekonomického zhoršení mohl zesílit negativní vývoj na realitním trhu i v bankovním sektoru. ČNB tak svým doporučením potvrzuje, že vnímá investiční bydlení především prizmatem finanční stability, nikoli jako nástroj regulace cen nemovitostí. Přísnější pravidla mají podle centrální banky přispět k odolnějšímu finančnímu systému, aniž by výrazně zasáhla běžné domácnosti řešící vlastní bydlení.