Klíčové body Dividendový výnos širokého tržního indexu se pohybuje blízko historických minim, což nutí investory hledat alternativy v realitním sektoru. Agresivní využívání finanční páky umožňuje hypotečním fondům generovat dvouciferné zhodnocení a krýt masivní výplaty akcionářům. Trojité čisté pronájmy s inflačními doložkami přenášejí veškeré provozní náklady na nájemce a zajišťují tak stabilní růst dividend.   Útěk od indexových minim k realitním dividendám Současné tržní prostředí představuje pro investory zaměřené na pravidelný příjem značnou výzvu. Dividendový výnos indexu S&P 500 (^GSPC) se aktuálně pohybuje na úrovni pouhých 1,2 %, což je hodnota, která se nebezpečně blíží jeho historickému minimu. Navzdory této nepříznivé celotržní situaci však stále existují specifická zákoutí trhu, kde lze nalézt podstatně atraktivnější zhodnocení kapitálu. Jedním z nejvýraznějších center těchto příjmových příležitostí je sektor realitních investičních fondů (REIT). Tyto společnosti ze své podstaty generují silné peněžní toky z pronájmu a správy nemovitostí. Příkladem stabilního hráče v tomto odvětví je společnost Healthpeak Properties (DOC) , která se profiluje jako přední realitní fond se zaměřením na zdravotnictví. Její rozsáhlé portfolio zahrnuje ambulantní zdravotnická zařízení, specializované laboratoře a nemovitosti určené pro bydlení seniorů. Právě tato vysoká míra diverzifikace v rámci defenzivního zdravotnického sektoru umožňuje fondu generovat velmi stabilní a předvídatelné peněžní toky. Díky tomu může Healthpeak vyplácet vysoce atraktivní měsíční dividendu, jejíž aktuální výnos dosahuje 7,3 %. V současné době prochází tento realitní fond rozsáhlou optimalizací svého portfolia. Cílem je odemknout skrytou hodnotu stávajících nemovitostí a získat kapitál pro nové, výnosnější investiční příležitosti. V rámci této strategie společnost nedávno úspěšně dokončila primární úpis akcií (IPO) svého portfolia seniorského bydlení pod názvem Janus Living, čímž získala úctyhodných 878 milionů dolarů. Healthpeak navíc přistoupil k prodeji několika plně stabilizovaných ambulantních zdravotnických nemovitostí. Získané prostředky fond okamžitě přesouvá do nových rozvojových projektů a akvizic dalších laboratorních prostor. Příkladem je nedávný nákup nedostatečně využívaného laboratorního kampusu Gateway Crossing o rozloze 1,4 milionu čtverečních stop za 600 milionů dolarů. Jakmile se tyto nové investice stabilizují, očekává se výrazný nárůst peněžních toků, což dále posílí schopnost fondu udržet a rozvíjet svou štědrou měsíční dividendu. Zdroj: Shutterstock Hypoteční páka jako motor dvouciferných zisků Zcela odlišný, avšak neméně zajímavý přístup k trhu nabízí společnost Annaly Capital Management (NLY) . Tento subjekt operuje jako hypoteční realitní fond a jeho hlavní činností je investování do cenných papírů krytých hypotékami (MBS). Fond se zaměřuje především na agenturní hypoteční balíčky, které jsou chráněny proti úvěrovému riziku vládními agenturami, jako je například Freddie Mac (FMCC) . Kromě toho fond alokuje část svého kapitálu do neagenturních rezidenčních úvěrů a práv na správu hypoték. Většina těchto základních investic by sama o sobě generovala pouze fixní výnosy na poměrně nízké úrovni. Annaly však využívá sofistikovaný finanční mechanismus, který tyto konzervativní výnosy dramaticky násobí. Klíčem k úspěchu tohoto fondu je agresivní využívání finanční páky. Společnost spravuje masivní investiční portfolio v hodnotě téměř 105 miliard dolarů, přičemž se opírá o celkový vlastní kapitál akcionářů ve výši pouhých 16,1 miliardy dolarů. Právě tento pákový efekt dokáže v současném tržním prostředí vygenerovat zhodnocení v řádu nižších až středních dvouciferných čísel. Tyto mimořádně vysoké výnosy z pákových operací jsou hlavním důvodem, proč si fond může dovolit vyplácet akcionářům gigantickou dividendu s aktuálním výnosem 13,2 %. Investoři si však musí být vědomi i odvrácené strany této strategie. Během náročnějších tržních podmínek může finanční páka působit přesně opačně a prohlubovat ztráty. Historie ukazuje, že když zisky společnosti Annaly klesly pod úroveň nutnou k pokrytí výplat, fond musel přistoupit ke snížení dividendy. Pozitivní zprávou pro současné investory však je, že ziskovost fondu v posledních několika čtvrtletích stabilně roste. Tento vývoj umožnil vedení společnosti počátkem loňského roku zvýšit dividendu z 0,65 dolaru na současných 0,70 dolaru na akcii. Vzhledem k tomu, že fond v minulém čtvrtletí vygeneroval zisk 0,74 dolaru na akcii, zůstává jeho současná výplata bezpečně pokryta. Dividend ETF Zkušenostní nemovitosti a síla trojitých čistých pronájmů Třetím subjektem, který si v prostředí nízkých výnosů zaslouží pozornost, je Vici Properties (VICI) . Tento realitní fond si vybudoval unikátní tržní pozici tím, že se specializuje výhradně na takzvané zážitkové neboli zkušenostní nemovitosti. Jeho investiční hledáček se zaměřuje na přední destinace v oblasti herního průmyslu, pohostinství, wellness, zábavy a volného času. Společnost vlastní špičkové portfolio nemovitostí, jehož finanční stabilita je ukotvena v dlouhodobých nájemních smlouvách typu "triple-net" (trojitý čistý pronájem). Tyto smlouvy jsou navíc vybaveny doložkami o postupném zvyšování nájemného, které jsou pevně navázány na vývoj inflace. Tento model je pro fond extrémně výhodný, protože smluvně zavazuje nájemce k úhradě veškerých provozních nákladů na nemovitost. V praxi to znamená, že nájemci na své vlastní náklady zajišťují běžnou údržbu, platí daně z nemovitosti a hradí pojištění budov. Fond je tak chráněn před nečekanými výdaji a může se plně soustředit na expanzi. Vici Properties navíc aktivně rozvíjí několik finančních partnerství, v rámci kterých půjčuje společnostem kapitál na financování nových zážitkových projektů nebo na rozšiřování stávajících nemovitostí. Tyto úvěry, které jsou zajištěny samotnými zážitkovými nemovitostmi, nejenže generují fondu dodatečný úrokový příjem, ale často mu také otevírají exkluzivní příležitosti k budoucímu odkoupení podkladových realit. Fond je na trhu akvizic velmi aktivní, což potvrzuje i nedávný nákup portfolia hotelů a kasin v Kanadě. Tento obchod v hodnotě 144 milionů dolarů byl uzavřen se stávajícím nájemcem. Kromě toho fond nedávno navýšil svou úvěrovou investici zajištěnou developerským projektem One Beverly Hills na úctyhodných 1,5 miliardy dolarů. Právě tyto strategické kroky tvoří pevný základ pro nepřetržitý růst výplat akcionářům. Dividenda fondu, která aktuálně nabízí výnos 6,6 %, roste od konce roku 2018 složenou roční mírou 6,6 %. Toto tempo růstu je přitom trojnásobné ve srovnání s průměrem ostatních realitních fondů zaměřených na trojité čisté pronájmy.