Nákup nemovitosti v Asii? Realitní specialisté dávají své investiční tipy

Ceny nemovitostí v Hongkongu zaznamenaly od svého vrcholu pokles o 15 až 20 %, což z něj činí atraktivní trh pro potenciální majitele domů. Churchouse se domnívá, že pro potenciální majitele domů by mohla být vhodná doba pro koupi nemovitosti v Hongkongu za předpokladu, že mají finanční schopnost unést břemeno hypotéky a akontace. V pořadu “Squawk Box Asia” televize CNBC uvedl, že ačkoli některá rizika poklesu stále přetrvávají, to nejhorší už je možná za námi.

V posledních čtyřech měsících ceny hongkongských domů neustále klesaly. V srpnu činil oficiální index cen bytů 339,2, což je o 7,9 % méně než v předchozím roce a o značných 4,2 % méně než v dubnu, kdy dosáhl svých maxim.

Churchouse hlásá, že Hongkong je “pravděpodobně nejsnadnějším místem v regionu pro koupi”, těsně následován Japonskem. Nákup jinde v regionu může pro potenciální zájemce o bydlení představovat řadu složitostí a právních problémů. Zahraniční kupci domů jsou často nuceni mít status rezidenta, trvalého obyvatele nebo zaměstnance. Postuluje, že přímé vlastnictví nemovitosti pro investory je za těchto okolností obvykle obtížně dosažitelné.

Nicméně i přes náročné sázky ve hře Jeff Yau, analytik hongkongské realitní společnosti DBS Hong Kong, předpokládá, že ceny v regionu budou i nadále klesat a do roku 2024 mohou klesnout o dalších 10 %.

Aby podpořila dřímající realitní trh, hongkongská vláda v říjnu rozhodně snížila kolkovné pro potenciální kupce nemovitostí. Podle revidovaných předpisů se kolkovné, které jsou povinni platit za nemovitosti nerezidenti, spolu s dalším poplatkem uvaleným na další nákupy nemovitostí rezidenty, sníží na 7,5 %.

Navzdory těmto opatřením nemusí dojít k plnému oživení poptávky. Podle Henryho China, vedoucího výzkumu asijsko-pacifické pobočky CBRE, by hlavní překážkou byly vysoké náklady na financování, což je obrovská překážka, kterou budou muset potenciální majitelé domů překonat.

Churchouse však nabízí důrazné varování pro investory, kteří se zaměřují na vysoké výnosy z pronájmu. Zdůraznil, že Hongkong pro ně není tím pravým místem, protože převažující výnos je dnes v Hongkongu nižší než náklady na kapitál, následně nižší než úroková sazba splatná z úvěru. Výnos z pronájmu je v současné době nižší než 3 % v kontrastu s efektivní sazbou hypoték, která přesahuje 4,1 % – tento stav označil Yau z banky DBS jako “negativní nájemné”.

Investoři, kteří již vlastní jednu nemovitost, mohou být stále nuceni zaplatit novou kolkovací daň ve výši 7,5 %, pokud se rozhodnou koupit druhou nemovitost. Zjednodušeně řečeno, podle Yaua není vhodná doba pro nákup nemovitostí jako investice v Hongkongu.

Na co by se měli zaměřit investoři inklinující k vysokým výnosům z pronájmu? Churchouse doporučuje trhy, jako je Austrálie a Nový Zéland. Výnosy z rezidenčních nebo komerčních nemovitostí v těchto zemích mohou dosáhnout vysokých 6 až 8 % a možná je i překročit. Podobně v Japonsku je docela pravděpodobné, že se setkáte s výnosem z pronájmu ve výši přibližně 5 % nebo 6 %. V zemi, kde jsou úrokové sazby mimořádně nízké, je možné dosáhnout výnosu z pronájmu, který převyšuje úrokové náklady, domnívá se Churchouse.

Pro majitele domů to však může představovat vhodnou příležitost k nákupu, radí Peter Churchouse, předseda představenstva a výkonný ředitel společnosti Portwood Capital, která se zabývá investicemi do nemovitostí. Investoři, kteří hledají výnosné investice, by se však měli mít před tímto trendem na trhu na pozoru a místo toho by měli zaměřit svou pozornost na příležitosti v Austrálii a na Novém Zélandu.Ceny nemovitostí v Hongkongu zaznamenaly od svého vrcholu pokles o 15 až 20 %, což z něj činí atraktivní trh pro potenciální majitele domů. Churchouse se domnívá, že pro potenciální majitele domů by mohla být vhodná doba pro koupi nemovitosti v Hongkongu za předpokladu, že mají finanční schopnost unést břemeno hypotéky a akontace. V pořadu “Squawk Box Asia” televize CNBC uvedl, že ačkoli některá rizika poklesu stále přetrvávají, to nejhorší už je možná za námi.V posledních čtyřech měsících ceny hongkongských domů neustále klesaly. V srpnu činil oficiální index cen bytů 339,2, což je o 7,9 % méně než v předchozím roce a o značných 4,2 % méně než v dubnu, kdy dosáhl svých maxim.Churchouse hlásá, že Hongkong je “pravděpodobně nejsnadnějším místem v regionu pro koupi”, těsně následován Japonskem. Nákup jinde v regionu může pro potenciální zájemce o bydlení představovat řadu složitostí a právních problémů. Zahraniční kupci domů jsou často nuceni mít status rezidenta, trvalého obyvatele nebo zaměstnance. Postuluje, že přímé vlastnictví nemovitosti pro investory je za těchto okolností obvykle obtížně dosažitelné.Nicméně i přes náročné sázky ve hře Jeff Yau, analytik hongkongské realitní společnosti DBS Hong Kong, předpokládá, že ceny v regionu budou i nadále klesat a do roku 2024 mohou klesnout o dalších 10 %.Aby podpořila dřímající realitní trh, hongkongská vláda v říjnu rozhodně snížila kolkovné pro potenciální kupce nemovitostí. Podle revidovaných předpisů se kolkovné, které jsou povinni platit za nemovitosti nerezidenti, spolu s dalším poplatkem uvaleným na další nákupy nemovitostí rezidenty, sníží na 7,5 %.Navzdory těmto opatřením nemusí dojít k plnému oživení poptávky. Podle Henryho China, vedoucího výzkumu asijsko-pacifické pobočky CBRE, by hlavní překážkou byly vysoké náklady na financování, což je obrovská překážka, kterou budou muset potenciální majitelé domů překonat.Churchouse však nabízí důrazné varování pro investory, kteří se zaměřují na vysoké výnosy z pronájmu. Zdůraznil, že Hongkong pro ně není tím pravým místem, protože převažující výnos je dnes v Hongkongu nižší než náklady na kapitál, následně nižší než úroková sazba splatná z úvěru. Výnos z pronájmu je v současné době nižší než 3 % v kontrastu s efektivní sazbou hypoték, která přesahuje 4,1 % – tento stav označil Yau z banky DBS jako “negativní nájemné”.Investoři, kteří již vlastní jednu nemovitost, mohou být stále nuceni zaplatit novou kolkovací daň ve výši 7,5 %, pokud se rozhodnou koupit druhou nemovitost. Zjednodušeně řečeno, podle Yaua není vhodná doba pro nákup nemovitostí jako investice v Hongkongu.Na co by se měli zaměřit investoři inklinující k vysokým výnosům z pronájmu? Churchouse doporučuje trhy, jako je Austrálie a Nový Zéland. Výnosy z rezidenčních nebo komerčních nemovitostí v těchto zemích mohou dosáhnout vysokých 6 až 8 % a možná je i překročit. Podobně v Japonsku je docela pravděpodobné, že se setkáte s výnosem z pronájmu ve výši přibližně 5 % nebo 6 %. V zemi, kde jsou úrokové sazby mimořádně nízké, je možné dosáhnout výnosu z pronájmu, který převyšuje úrokové náklady, domnívá se Churchouse.