Nejnovější dubajská realitní horečka přiměla bohaté kupující více riskovat

Na dubajském umělém ostrově Palm Jumeirah signalizují stoupající laserové paprsky zahájení nejnovějšího nadrozměrného stavebního projektu. Como Residences bude mít 71 pater a 76 penthousů, což je nejvyšší stavba na souostroví - nejlevnější jednotka stojí 21 milionů dirhamů (5,7 milionu dolarů). Kousek od hlavní silnice ve městě zahajuje emirátský magnát Khalaf Ahmad Al Habtoor práce na bytovém komplexu, v němž vyroste více než 1 700 domů. Je to trend, který je vidět téměř všude v emirátu - stavitelé roztáčejí své motory v době, kdy se očekává nejsilnější stavební cyklus od roku 2017. Dubaj, která je již dlouho známá prudkými boomy a propady, zažila jeden z nejdramatičtějších propadů v roce 2008, kdy se kvůli dluhovému krachu na trhu s nemovitostmi ocitli někteří z největších developerů na pokraji bankrotu. Arabské jaro, které zachvátilo Blízký východ, oživilo trh v roce 2011, kdy kapitál z arabských zemí hledal v Dubaji bezpečí. V roce 2014 se však situace rychle obrátila, protože propad cen ropy způsobil sedmiletý pokles trhu s rezidenčními nemovitostmi. Tentokrát se developeři více zajišťují a požadují platby předem, které pokrývají většinu nemovitosti ještě před zahájením výstavby. Peníze přicházející od bohatých investorů z celého světa poskytují realitnímu trhu v emirátu velký polštář a snižují potřebu zadlužení - ale také ponechávají kupujícím větší část rizika. "Developeři využívají rostoucí poptávky a prudce zvyšují objem zahajovaných projektů," uvedla Prathyusha Gurrapu, vedoucí výzkumu a poradenství v realitní společnosti Core. "Díky penězům získaným od kupujících v předprodejích jsou developeři obvykle schopni financovat velkou část výstavby, a proto je finanční riziko nižší než v předchozích letech." Gurrapu očekává, že ceny bytů v letošním roce vzrostou o dalších 10 až 12 %. Obavy o kapacitu Podle Gurrapua však existují i další rizika, například možné problémy v dodavatelském řetězci, které by mohly zpozdit dokončení projektů i poté, co kupující zaplatí. Dalším důvodem je obava o kapacitu dodavatelů, kteří přijímají více projektů v době, kdy mnozí z nich po letech poklesu trhu omezili své kapacity. Celosvětově se očekává, že vyšší úrokové sazby a zpomalení ekonomiky zasáhnou stavebnictví v mnoha částech světa, přičemž některé trhy, jako například Velká Británie a Čína, budou postiženy obzvláště silně. Přesto příliv přistěhovalců a příliv Rusů, kteří chtějí ochránit své bohatství po invazi na Ukrajinu, způsobil, že ceny nemovitostí v Dubaji za poslední rok vzrostly o 15 %, a podpořil tak tento nejnovější stavební boom. Podle společnosti Core bylo letos v Dubaji zahájeno výstavba 24 658 domů, což je přibližně o 37 % více než ve stejném období roku 2022. Od začátku roku 2023 bylo zaregistrováno přibližně 28 900 transakcí s rezidenčními nemovitostmi mimo plán, což je největší počet za stejné období od roku 2009. Nemovitosti mimo plán jsou oblíbenou možností pro zahraniční investory, kteří nemají bankovní účty ve Spojených arabských emirátech, jejichž je Dubaj součástí. Ti mají tendenci převádět hotovost přímo na depozitní účty developerů nebo k platbě za nákupy využívají kryptoměny. Analytici a vývojáři rizika uznávají. Mohamed Alabbar, zakladatel společnosti Emaar Properties PJSC, která postavila nejvyšší mrakodrap na světě, říká, že poučení z minulosti by nemělo být při současném boomu zapomenuto. "Velkým rizikem je, že obchod s nemovitostmi prochází cykly, vzestupy a pády," řekl. "Musíte si udržovat malé zadlužení a mít přiměřenou hotovost, takže i když trh zpomalí, rozvaha a hotovostní pozice by nám měly umožnit dokončit naše projekty." Slabé zásobování Varovných příběhů o tom, co se může v Dubaji pokazit, je mnoho. Před světovou finanční krizí kupující často zaplatili 10 % hodnoty nemovitosti ještě před položením jediné cihly a prodali zakázky mnohonásobně vyšší, čímž se hodnota nemovitosti mnohonásobně zvýšila. Bujaré překupnictví se náhle zastavilo v roce 2009, kdy státem vlastněná developerská společnost Nakheel PJSC téměř nesplácela splátky dluhopisů ve výši přibližně 4 miliard dolarů. Společnosti spolu s tehdejší mateřskou společností Dubai World poskytlo Abú Zabí záchranný kruh ve výši 10 miliard dolarů. Následovalo bolestivé období, kdy developeři restrukturalizovali miliardové dluhy u světových bank a řešili horu právních sporů s rozzlobenými kupujícími, jejichž nemovitosti se zastavily uprostřed výstavby a jejich peníze byly na roky zablokovány. Kousek od nově otevřených rezidencí Como se konečně bourá čtyřvěžový projekt The Dubai Pearl, který byl téměř 15 let pozastaven a kupujícím se pravděpodobně nevrátí velká část jejich investic. Palm Jebel Ali, největší ze slavných umělých ostrovů ve tvaru palmy, se po 14 letech dočkal oživení, ale ne dříve, než mnozí z původních kupujících utrpěli obrovské ztráty. Přesto Dubaj během sedmiletého období, kdy ceny po předchozím nadbytku nemovitostí klesaly, omezila novou výstavbu a omezila nabídku. Podle developerů a analytiků by to tentokrát mohlo omezit závažnost případného poklesu. "Budeme to přehánět? Na tuto otázku potřebujete křišťálovou kouli," řekl Richard Waind, ředitel realitní kanceláře Betterhomes. "V současné době nepochybně potřebujeme nové domy v širokém měřítku." Více rizik V současné době jsou kupující ochotnější riskovat a zaplatit vyšší akontaci, protože vláda zavedla řadu reforem. Realitní firmy musí zaplatit plnou cenu pozemku, než jim bude povolen prodej před zahájením výstavby. Peníze vybrané od kupujících musí být uloženy na vládní vázané účty, z nichž jsou vypláceny prostředky na nezbytné náklady na výstavbu. To znamená, že developeři nemohou snadno utéct s penězi kupujících, jak to někteří udělali během finanční krize. Mezi těmi, kdo vkládají své peníze do místního trhu s nemovitostmi, jsou místní obyvatelé a cizinci vyčerpaní rostoucími nájmy. Někteří investoři ze zámoří hledají druhé bydlení v zemi, kde lze snadno získat vízum. Podle některých výzkumníků však Dubaj také nezveřejňuje podrobnosti o nákupech, což přitahuje kupce nemovitostí, kteří chtějí zůstat v utajení. Pro mnohé z nich jsou nákupy mimo plán obzvláště atraktivní. Denis Scvortov, realitní makléř společnosti Ax Capital, který se specializuje na prodej nemovitostí mimo plán, uvedl, že 95 % jeho klientů žije v zahraničí, přičemž mnoho z nich pochází z Ruska, Ukrajiny a zemí bývalého Sovětského svazu. Mnozí je využívají jako druhé bydlení. Makléři jako Scvortov říkají, že mnoho jejich zákazníků je dostatečně bohatých na to, aby mohli platit v hotovosti, vyhnout se hypotékám a obejít banky. V posledních třech měsících se trh oproti loňské horečné aktivitě poněkud ochladil, přestože se podle něj prodávají téměř všechny nově uvedené nemovitosti. Skuteční investoři Vývojáři mezitím pokračují plnou parou vpřed. Rizwan Sajan, podnikatel indického původu, který se v roce 2007 vyhnul prvnímu realitnímu boomu v Dubaji, naskočil v roce 2015 do rozjetého vlaku a v uplynulém roce se zasadil o realizaci šesti projektů, které přinesou na trh téměř 2100 domů. "V roce 2008 to byl trh překupníků bez jakékoli kontroly," řekl Sajan, který stojí v čele rodinného konglomerátu Danube Group se sídlem v Dubaji. "Ale dnes jsou to skuteční investoři, kteří zde nakupují kvůli situaci ve světě a protože chtějí buď vytvářet příjmy z pronájmu, nebo si nemovitosti ponechat jako druhé bydlení." Kupující v Como Residences, věži na Palm Jumeirah, musí podle inzerátu společnosti zaplatit 80 % hodnoty nemovitosti před jejím dokončením v polovině roku 2027. Lví podíl na výstavbě nových domů má společnost Emaar. V loňském roce ji následovaly soukromé společnosti Damac Properties a Azizi Developments. V prvním čtvrtletí vzrostly tržby společnosti Emaar o 25,8 % oproti předchozímu roku. Tento měsíc společnost Emaar oznámila zahájení výstavby luxusního projektu na nábřeží v hodnotě 20 miliard dolarů, který bude mít více než 7 000 rezidenčních jednotek, převážně velkých sídel a vil. Přesto Alabbar uvedl, že platby zákazníků sleduje s ostřížím zrakem. "Vše je již vyprodáno a inkaso je neuvěřitelně silné," řekl. "Ale budou tito lidé platit splátky včas za šest měsíců nebo za rok? To je tak kritické a všichni musíme být opatrní."