Vyšší úrokové sazby zatížily hodnotu nemovitostí, aby se zvýšily jejich výnosy nad výnosy méně rizikových výnosových investic, jako jsou dluhopisy. Vyšší sazby navíc zdražily REITs půjčování peněz na financování developerských projektů a akvizic.

Sazby však pravděpodobně nezůstanou takto vysoké delší dobu. Federální rezervní systém je plánuje začít snižovat, jakmile bude inflace pod kontrolou, což se, jak doufá, stane do konce roku. V důsledku toho se zdá, že nyní je rozumná doba pro nákup REITs. I když mnohé z nich vypadají atraktivně, Realty Income (O), Prologis (PLD) a Mid-America Apartment Communities (MAA) vynikají jako jedny z nejlepších možností. Mohly by proměnit investici ve výši 1 000 USD v lukrativní zdroj příjmů a zároveň potenciálně přinést výrazný růst ceny akcií.

Sen milovníků příjmů
Realitní společnost Realty Income vybudovala realitní byznys, jehož cílem je poskytovat spolehlivý dividendový příjem. Vyplácí měsíční dividendu, která v průběhu desetiletí neustále roste. Naposledy dosáhla 124. zvýšení od svého vstupu na veřejný trh v roce 1994 (a 106. čtvrtletního zvýšení v řadě). Dividenda společnosti Realty Income přináší při nedávné ceně akcií atraktivní výnos 5,6 %. Při této sazbě by se investice ve výši 1 000 USD mohla proměnit v roční dividendový příjem ve výši 56 USD.

Zvýšené úrokové sazby jsou v současné době pro společnost nepříznivým faktorem. Cena jejích akcií se nachází asi 25 % pod svým maximem před tím, než Fed začal zvyšovat sazby, což je hlavní důvod, proč má tak vysoký výnos. To snižuje atraktivitu vydávání nových akcií za účelem financování akvizic. Mezitím je dluh dražší. V důsledku toho Realty Income plánuje v letošním roce investovat do akvizic nemovitostí pouze asi 2 miliardy USD, což je výrazně méně než zhruba 9 miliard USD ročně v posledních letech.

S poklesem sazeb by však cena akcií společnosti Realty Income měla růst, což jí umožní použít akcie jako měnu k financování dalších obchodů. To by podpořilo její růst a zvýšilo její schopnost nadále zvyšovat dividendu. Kombinace výnosu z příjmu, růstu zisku a potenciálu zhodnocení ceny společnosti ji staví do pozice, kdy bude v příštích letech dosahovat vysokých celkových výnosů.

Krátkodobá komplikace
Společnost Prologis ve své zprávě o výsledcích za první čtvrtletí zdůraznila dopad sazeb na své podnikání. Generální ředitel Hamid Moghadam k tomu poznamenal: „Ačkoli jsou provozní podmínky na většině našich trhů zdravé, zákazníci se nadále zaměřují na kontrolu nákladů, což ovlivňuje rozhodování a tempo pronájmu. K této nerozhodnosti a jejímu krátkodobému vlivu na čistou absorpci přispívá volatilní a trvale vysoké úrokové sazby spolu s rostoucími geopolitickými obavami.“ Tento problém vedl REIT k úpravě výhledů a snížení očekávání pro obsazenost, čistý provozní zisk (NOI) a provozní prostředky (FFO).

Generální ředitel však také uvedl: „Zůstáváme optimističtí ohledně základních ukazatelů našeho podnikání.“ Vedení se domnívá, že v příštím čtvrtletí nebo dvou bude situace pomalejší, než se opět zrychlí díky silnému zadnímu větru, který pohání sektor průmyslových nemovitostí, včetně příznivého výhledu nových nabídek. To vede společnost Prologis k přesvědčení, že její hlavní FFO se budou do roku 2026 zvyšovat v průměru o 9 až 11 % ročně.

Toto silné tempo růstu by mělo společnosti Prologis umožnit pokračovat v nadprůměrném zvyšování dividendy. S dividendovým výnosem až 3,6 % – díky rostoucí výplatě a nižší ceně akcií – a silným růstem, který je před námi, by společnost Prologis mohla generovat vysoké celkové výnosy, jakmile se začnou snižovat sazby.

Dvojí negativní faktory by měly v příštím roce odeznít
Společnost Mid-America Apartment Communities bojuje s negativními vlivy v podobě úrokových sazeb a nabídky. Tyto problémy se podepsaly na výsledcích za první čtvrtletí. Její NOI ve stejném obchodním domě se v daném období snížila o 0,7 % v důsledku rostoucích nákladů a velmi mírného růstu nájemného.

Lepší časy jsou však před námi, zejména na straně nabídky. „Vzhledem k pokračující solidní poptávce a z ní vyplývající stabilní absorpci nové nabídky nadále věříme, že pokles dodávek nových nemovitostí, který se očekává koncem letošního roku a v roce 2025, podpoří silné a rychlé oživení nájemného,“ uvedl generální ředitel Eric Bolton ve zprávě o výsledcích za první čtvrtletí. Když k tomu připočteme pravděpodobné zmírnění nepříznivého vlivu nákladů v důsledku poklesu inflace a sazeb, mohl by REIT v budoucnu dosáhnout silnějšího růstu FFO na akcii.

Dalším katalyzátorem růstu je jeho investiční program. MAA měla ke konci prvního čtvrtletí ve výstavbě pět nových komunit, jejichž dokončení očekává v příštích dvou letech. Mezitím má silnou rozvahu, která jí dává dostatečnou flexibilitu pro využití nových růstových příležitostí. Když k tomu připočteme růst, růst ceny akcií při oživení tržních podmínek a atraktivní dividendu (výnos 4,3 %), mohla by MAA v příštích letech dosáhnout solidních celkových výnosů.

MAA

Mid-America Apartment Communiti

NYSE

$131.67

$1.19

0.90%

Příjmy s růstem
Klesající sazby zatěžují ceny akcií REIT, což zvyšuje atraktivitu jejich dividend. Tyto vysoké výnosy by však nemusely trvat dlouho vzhledem k tomu, že Fed se zřejmě chystá začít snižovat sazby. Z tohoto důvodu se vysoce kvalitní REIT, jako jsou Realty Income, Prologis a MAA, nyní jeví jako opravdu chytré investice.