Loňský rok byl pro sektor realitních investičních trustů (REIT) nevýrazný. Průměrný REIT si loni připsal jen asi 5 %, což bylo výrazně méně než 23% růst indexu S&P 500 (^GSPC). Hlavním viníkem byly úrokové sazby, které zůstaly tvrdošíjně vysoké, i když je Federální rezervní systém začal koncem loňského roku snižovat. Některé REITy si vedly ještě hůře. EPR Properties (EPR) a W.P. Carey (WPC) klesly o přibližně 9 %, resp. 16 %, což jejich dividendové výnosy posunulo ještě výše (6,4 % u W.P. Carey a 7,7 % u EPR Properties). Zde je důvod, proč si myslím, že se tyto REITs v letošním roce odrazí ode dna, což by investorům připravilo potenciálně vysoké celkové výnosy. Čeká nás potenciální zrychlení růstu Vyšší úrokové sazby působily v posledních letech na společnost EPR Properties jako protivítr. Pro REIT, která vlastní zážitkové nemovitosti, jako jsou kina a atrakce, se kvůli nim prodražilo půjčování peněz na financování nových akvizic. Zatížily také hodnotu jejích nemovitostí, což způsobilo pokles ceny jejích akcií. V důsledku toho jsou náklady na kapitál společnosti EPR příliš vysoké na to, aby mohla financovat akvizice vydáváním nových akcií a dluhů. To ji donutilo omezit nové investice na ty, které může financovat z volného peněžního toku po vyplacení dividend, prodeje majetku a úvěrového rámce. Do třetího čtvrtletí loňského roku společnost vynaložila na nové investice 214,6 milionu USD, což ji staví na cestu k investicím ve výši 225 až 275 milionů USD za celý rok. Tato úroveň investic může podpořit mírné tempo růstu. V loňském roce byla na cestě k růstu prostředků z provozní činnosti (FFO) o 3,2 % na akcii ve středu svého výhledového rozpětí, po očištění o některé jednorázové položky z roku 2023. To umožnilo společnosti EPR Properties na začátku roku zvýšit měsíční dividendu o 3,6 %. EPR Properties může i nadále růst v tomto rozmezí 3 až 4 % ročně s využitím interních zdrojů financování. Když k tomu připočteme příjem z vysoce výnosné dividendy, mohl by její celkový výnos od této chvíle činit více než 10 % ročně, aniž by se zlepšilo její ocenění. S očekávaným dalším poklesem úrokových sazeb by se však ocenění společnosti EPR Properties mělo zlepšit. Vyšší cena akcií (a nižší úrokové sazby) by mohla umožnit REIT zvýšit objem akvizic a tempo růstu. Tento katalyzátor by mu mohl umožnit dosáhnout vyššího celkového výnosu v roce 2025 a později. Zpět na trajektorii růstu Loňský rok byl pro společnost W. P. Carey rokem přechodným. Diverzifikovaná společnost REIT učinila strategické rozhodnutí opustit ke konci roku 2023 kancelářský sektor prodejem nebo vyčleněním svého kancelářského portfolia. Prodala také některé další neklíčové nemovitosti, včetně portfolia samoobslužných skladů. Tyto prodeje působily v loňském roce jako brzda růstu a snížily její ocenění. W. P. Carey očekávala, že v loňském roce uzavře prodeje aktiv v hodnotě 1,3 až 1,4 miliardy USD (do konce října uzavřela prodeje v hodnotě 1,2 miliardy USD). Společnost se snažila tento kapitál recyklovat do nových nemovitostí s lepšími vyhlídkami na dlouhodobý růst, jako jsou průmyslové nemovitosti. Do konce října uzavřela obchody v hodnotě 971,4 milionu dolarů, což ji staví na cestu k dokončení nových investic v loňském roce v hodnotě 1,25 až 1,75 miliardy dolarů. Společnost očekává, že v letošním roce bude pokračovat v akvizicích, které může financovat z volného peněžního toku po vyplacení dividendy, z dalších prodejů aktiv a ze své silné rozvahy. Když k tomu připočteme silný růst nájemného (2,8 % anualizovaně ve třetím čtvrtletí), REIT očekává, že se v letošním roce vrátí k růstu. Stejně jako EPR Properties má i W. P. Carey v současné době vyšší náklady na kapitál, než by si přál, a proto v současné době neplánuje v letošním roce vydat žádné nové akcie na financování dalších investic. Vzhledem k očekávanému dalšímu poklesu úrokových sazeb by však hodnota nemovitostí společnosti W. P. Carey (a tedy i cena jejích akcií) měla v letošním roce vzrůst, což by potenciálně umožnilo prodej vlastního kapitálu pro financování dalších investic. Potenciální zrychlení tempa růstu by mohlo v budoucnu zvýšit její celkový výnos. Solidní základna s potenciálem růstu Společnosti EPR Properties a W. P. Carey by mohly v letošním roce dosáhnout solidního celkového výnosu na základě svých vysoce výnosných dividend a interních faktorů růstu. Navíc mají další potenciál růstu díky klesajícím úrokovým sazbám, což by mohlo zvýšit jejich ocenění a růstové vyhlídky. To z nich činí lákavé investice pro ty, kteří hledají příjmy a potenciál růstu v roce 2025.