Vytváření pasivního příjmu je klíčovým prvkem investiční strategie mnoha investorů. Nejde jen o doplňkový tok peněz, ale o nástroj k dosažení dlouhodobé finanční nezávislosti. Jakmile výnosy z pasivních investic překročí životní náklady, investor získává skutečnou svobodu. Jednou z nejčastějších cest, jak se k tomuto cíli přiblížit, jsou dividendové akcie s vysokým výnosem. Ty nabízejí nejen pravidelný příjem, ale často i jeho postupný růst. Jedním z titulů, který v tomto ohledu vyniká, je EPR Properties (EPR). Tento realitní investiční fond (REIT) se zaměřuje na specifický segment trhu – zážitkové nemovitosti. Nabízí přitom měsíční dividendu s výnosem kolem 6,2 %, což je výrazně nad průměrem trhu. Právě kombinace stabilního příjmu a prostor pro růst dělá z této akcie lákavou volbu pro investory hledající udržitelný pasivní příjem. Stabilita díky dlouhodobým nájmům EPR Properties se specializuje na vlastnictví a pronájem nemovitostí využívaných ke zážitkovým aktivitám. Ve svém portfoliu má kina, restaurace, zábavní a kulturní centra, lyžařská střediska i wellness zařízení. Klíčovým aspektem jeho podnikání je to, že tyto nemovitosti pronajímá na základě dlouhodobých smluv typu triple net (NNN). Tyto smlouvy přenášejí veškeré náklady spojené s provozem nemovitosti – včetně údržby, daní a pojištění – na nájemce. Výsledkem je vysoce stabilní a předvídatelný příjem z nájemného. Očekávaný upravený fond z provozní činnosti (FFO) pro rok 2025 činí 5,00 až 5,16 USD na akcii, což pohodlně pokrývá měsíční dividendu 0,295 USD. Ročně tak fond vyplácí 3,54 USD na akcii a i přes tento výdaj mu zůstává dostatek volných prostředků. Ty může využít k investicím do nových nemovitostí, čímž podporuje další růst. Kromě stabilního příjmu je výhodou i silná rozvaha. EPR má investiční rating, vysokou likviditu a nízké zadlužení. Na konci prvního čtvrtletí 2025 měl fond k dispozici 20,6 milionu USD v hotovosti a pouze 105 milionů USD čerpal ze své úvěrové linky o objemu 1 miliardy USD. Tato pozice mu nedávno umožnila splatit závazky ve výši 300 milionů USD bez nutnosti využít volatilní kapitálové trhy. Růstové příležitosti a zvyšování dividend Jedním z pilířů atraktivity EPR Properties je jeho schopnost neustále rozšiřovat portfolio. Fond investuje do nových projektů formou sale-leaseback transakcí nebo výstavby zážitkových zařízení. Do těchto rozšíření může ročně vložit mezi 200 a 300 miliony USD. Tyto investice financuje z přebytečného cash flow po výplatě dividend, případně si na ně půjčuje bez zvyšování pákového efektu. Navíc EPR aktivně pracuje s portfoliem – prodává některé divadelní nemovitosti či menší vzdělávací projekty, aby mohl uvolněné prostředky reinvestovat do atraktivnějších příležitostí. Pro letošní rok plánuje prodat nemovitosti v hodnotě 80 až 120 milionů USD. Díky těmto aktivitám očekává fond roční růst FFO na akcii mezi 3 % a 4 %, což by mělo umožnit pravidelné navyšování dividend. Na začátku roku 2025 už došlo ke zvýšení dividendy o 3,5 %, což potvrzuje udržitelnost a dlouhodobý potenciál této strategie. Podle odhadů má tržní příležitost v oblasti zážitkových nemovitostí hodnotu přesahující 100 miliard dolarů. Vzhledem k tomu, že současné portfolio EPR má hodnotu 6,4 miliardy USD, existuje značný prostor pro další expanzi. V prvním čtvrtletí roku 2025 fond investoval 37,7 milionu USD do nových projektů, včetně akvizice atrakce za 14,3 milionu USD. Ve výhledu jsou i další projekty v hodnotě 148 milionů USD, včetně první investice do soukromého golfového klubu v Georgii. Dlouhodobý příjem i růstový potenciál EPR Properties spojuje to nejlepší z dvou světů – pravidelný měsíční příjem a dlouhodobý růstový potenciál. To z něj činí ideálního kandidáta pro investory, kteří hledají stabilitu a zároveň chtějí postupně zvyšovat výnosy. Výhodou je, že investor může čerpat výnosy měsíčně, což zlepšuje peněžní tok a poskytuje vyšší flexibilitu při reinvestování. Fond má rovněž jasnou strategii: rozšiřovat své portfolio, udržovat zdravou rozvahu, a především zvyšovat dividendu tak, aby přinášel rostoucí hodnotu pro akcionáře. V prostředí, kde je stále těžší najít spolehlivý výnos, působí EPR jako pevný bod v investičním portfoliu zaměřeném na pasivní příjem.