Hodnota nemovitostí klesá, domácnosti se dostávají pod finanční tlak a mnoho developerů, kteří se zadlužili při spekulativních projektech, stojí na pokraji krachu.

Naděje, že vládní zásahy přinesou stabilizaci, zeslábla poté, co v březnu státní developer Vanke oznámil rekordní roční ztrátu 49,5 miliardy juanů (6,8 miliardy USD) za rok 2024. Situaci dále zhoršilo rozhodnutí China Evergrande Group, jednoho z největších developerů, stáhnout se 12. srpna z hongkongské burzy – symbolický milník pro celý sektor.

Evergrande, založená v roce 1996 Hui Ka Yanem, dosáhla vrcholu v roce 2017, kdy její hodnota přesáhla 50 miliard USD a zakladatel se stal druhým nejbohatším člověkem v Asii. Společnost financovala expanzi agresivním využíváním dluhu, který v roce 2021 dosáhl 360 miliard USD. Investovala také do elektromobilů a sportu.

V roce 2020 však Peking zpřísnil pravidla pro financování developerů a omezil jejich přístup na úvěrové trhy. Evergrande se ocitla v platební neschopnosti, v roce 2024 dostala soudní příkaz k likvidaci a nyní končí její kotace na burze. V Hongkongu jsou stále kótovány dvě její dceřiné firmy – poskytovatel realitních služeb a výrobce elektromobilů, přičemž druhá má obchodování pozastaveno.

Kořeny problému a role státní regulace

Čínský trh s nemovitostmi v dnešní podobě vznikl v roce 1998, kdy vláda uvolnila pravidla pro soukromý prodej. V té době žila ve městech třetina obyvatel, dnes jsou to dvě třetiny – nárůst o 480 milionů lidí. Migrace z venkova vytvořila obrovskou poptávku po bydlení a sektor se stal atraktivní investicí pro rostoucí střední třídu.

Ceny nemovitostí vzrostly mezi lety 2007 a 2022 přibližně šestinásobně. Místní samosprávy, závislé na příjmech z prodeje pozemků, podporovaly stavební boom. V době vrcholu tvořil realitní sektor přímo i nepřímo asi čtvrtinu čínského HDP a představoval téměř 80 % majetku domácností.

Boom byl poháněn dluhem. Developeři často předprodávali byty, aby získali hotovost, a obraceli se na zahraniční kapitál. Spekulace vedly k extrémnímu růstu cen, především v městech jako Šen-čen, kde se poměr cen nemovitostí k příjmům stal vyšší než v Londýně či New Yorku.

V roce 2020 vláda zavedla přísná pravidla pro zadluženost a rezervy developerů, známá jako „tři červené čáry“. Cílem bylo snížit riziko vzniku bubliny a zlepšit dostupnost bydlení. Tato opatření, spolu s omezením poskytování hypoték a dopady pandemie COVID-19, vyvolala likviditní krizi.

V roce 2021 Evergrande nesplatila závazky přes 300 miliard USD a spustila vlnu defaultů, ke kterým se v roce 2022 přidaly další velké firmy, například Country Garden a Sunac.

Dopady na trh a domácnosti

Omezení úvěrů a ekonomický dopad pandemie změnily náladu spotřebitelů. Kultura šetrnosti a slabší trh práce způsobily, že poptávka prudce klesla. Ceny nemovitostí začaly padat v roce 2022 a v srpnu 2024 zaznamenala Čína nejprudší meziroční pokles hodnoty bydlení za devět let.

Nedokončené projekty a přebytek nabídky prohloubily problémy. V květnu 2024 zůstalo 400 milionů m² nově dokončených bytů neprodaných. Zadlužení domácností dosáhlo na konci roku 2023 145 % disponibilního příjmu na obyvatele a míra nesplácených hypoték se vyšplhala na čtyřleté maximum. Někteří vlastníci jsou nuceni prodávat se ztrátou, což dále tlačí ceny dolů.

Krize zasáhla i středně velké developery – například China South City Holdings Ltd. byla v srpnu 2025 nařízena likvidace kvůli nesplaceným závazkům. Od roku 2021 vydaly hongkongské soudy nejméně šest likvidačních příkazů pro čínské stavební firmy.

Vládní zásahy a jejich limity

V roce 2022 úřady uznaly, že restrikce zašly příliš daleko, a zahájily kroky k omezení dopadů krize. Cílem bylo zabránit „Lehmanovu momentu“ a ochránit finanční systém.

Bylo umožněno větší využití peněz z předprodeje bytů, na dokončení zastavených projektů bylo poskytnuto 200 miliard juanů (27 miliard USD) ve zvláštních úvěrech a centrální banka zvýšila podporu pro developery. Banky dostaly pokyn, aby zvýšily poskytování hypoték i úvěrů developerům v některých oblastech.

Vláda snížila úrokové sazby na stávající hypotéky, uvolnila limity pro nákup nemovitostí ve velkých městech a snížila daně z nákupu. Podpořila také možnost výměny bydlení za větší či kvalitnější. Přesto zůstává trh slabý a oživení je omezené.

Premiér Li Qiang v červnu 2025 slíbil větší úsilí o stabilizaci trhu a na začátku srpna Peking zrušil omezení počtu domů, které mohou oprávněné rodiny koupit v příměstských oblastech. Podle Bloomberg Intelligence by tento krok mohly následovat i Šanghaj a Šen-čen.