Český hypoteční trh vstoupil do roku 2026 ve velmi silné kondici. Lednová data ukazují, že poptávka po financování bydlení zůstává vysoká i v prostředí úrokových sazeb, které se ustálily na úrovních vnímaných jako nový standard. Aktivita domácností i investorů naznačuje, že trh se po předchozích výkyvech stabilizoval, zároveň se ale blíží regulatorní změny, které mohou část poptávky přesměrovat nebo utlumit. Zdroj: Shutterstock Podle dat ČBA Hypomonitoru poskytly banky a stavební spořitelny v lednu hypoteční úvěry v celkovém objemu 35,5 miliardy Kč. Oproti prosinci jde sice o meziměsíční pokles o 4,4 %, meziročně však objem narostl o výrazných 57 %. Takto silný meziroční růst ukazuje, že loňský slabší základ byl překonán a trh se nadechl k výrazně vyšší aktivitě. Zájem o vlastní bydlení tedy zůstává robustní i při sazbách, které jsou vyšší než v období extrémně levných hypoték. Úrokové sazby u nových úvěrů v lednu mírně klesly na 4,48 % z prosincových 4,49 %. Jde o velmi malý posun, který spíše potvrzuje stabilizaci než začátek nového trendu. Ve srovnání s loňským rokem jsou sazby o 0,3 procentního bodu níže, což znamená určité zlepšení dostupnosti financování. Zároveň však trh už čtvrtý měsíc v řadě osciluje kolem hranice 4,5 %, což signalizuje konec rychlejšího zlevňování úvěrů a přechod do období stagnace. Stabilizace sazeb a silná poptávka po úvěrech Kombinace stabilních sazeb a odložené poptávky z předchozích období vytváří prostředí, ve kterém se realizují nákupy nemovitostí i refinancování. Domácnosti, které v minulosti vyčkávaly na výraznější pokles sazeb, nyní častěji přijímají současné podmínky jako nové minimum, se kterým je nutné pracovat. Meziměsíční pokles objemu úvěrů o 4,4 % nepůsobí v kontextu sezónnosti nijak dramaticky. Začátek roku bývá tradičně slabší než závěr roku předchozího. Podstatnější je meziroční srovnání, které ukazuje výrazné oživení. Pokud se objemy budou držet na podobných úrovních i v dalších měsících, může rok 2026 patřit z hlediska aktivity k nejsilnějším obdobím posledních let. Stabilita sazeb kolem 4,5 % zároveň vytváří předvídatelnější prostředí pro plánování. Klienti i banky se mohou lépe orientovat v budoucích nákladech a rizicích. Trh tak nepůsobí rozkolísaně, ale spíše jako sektor, který se usadil na nové rovnovážné úrovni. Vyšší průměrná hypotéka zatěžuje rozpočty Výrazným rysem současného trhu je růst průměrné výše hypotéky. V lednu dosáhla 4,51 milionu Kč, zatímco před rokem činila 3,92 milionu Kč. Meziroční nárůst o 15 % ukazuje, že financované částky rostou rychleji než dříve. Tento vývoj souvisí s cenami nemovitostí i s tím, že část klientů financuje větší podíl kupní ceny úvěrem. Vyšší jistina v kombinaci s relativně vyššími sazbami se promítá do měsíčních splátek. Průměrná splátka hypotéky byla v lednu 2026 o 1 400 Kč vyšší než průměr roku 2025. Pro rodinné rozpočty to znamená citelné navýšení pravidelných výdajů. Hypotéka tak představuje stále významnější položku, která ovlivňuje spotřební chování domácností. Růst splátek může část zájemců odradit nebo přimět k volbě menší nemovitosti či delší splatnosti. Současně ale data ukazují, že poptávka jako celek zůstává silná, což naznačuje, že mnoho domácností je ochotno vyšší náklady akceptovat. Důležitou roli na trhu hraje i refinancování. Objem refinancovaných a navýšených úvěrů sice meziměsíčně klesl na 8,3 miliardy Kč, stále se však drží nad průměrem předchozích let. Jejich podíl na celkovém objemu hypoték dosáhl 23,4 %. Klienti tedy aktivně porovnávají nabídky a hledají způsoby, jak optimalizovat své závazky. Dubnové zpřísnění pravidel pro investiční hypotéky Silná lednová čísla mohou být částečně ovlivněna i snahou stihnout sjednání úvěru před regulatorní změnou. Od 1. dubna 2026 začnou platit přísnější doporučení České národní banky zaměřená na investiční hypotéky, tedy úvěry na nákup nemovitostí určených k pronájmu.) Pro investory se zavádí přísnější limity. LTV bude maximálně 70 %, což znamená nutnost mít alespoň 30 % vlastních zdrojů. Zároveň platí limit DTI ve výši 7, tedy že celkové zadlužení nesmí překročit sedminásobek čistého ročního příjmu. Tyto parametry výrazně omezují využití vysoké finanční páky. Zdroj: Shutterstock Pro žadatele kupující nemovitost pro vlastní bydlení se pravidla nemění. LTV zůstává na 80 %, u mladých do 36 let na 90 %. Regulace tedy cílí výhradně na investiční segment. Cílem opatření je zmírnit investiční poptávku, která v některých lokalitách tlačí ceny bytů vzhůru. Pro investory to znamená složitější přístup k financování a vyšší nároky na vlastní kapitál. Část z nich může své plány uspíšit před dubnem, jiní mohou investice přehodnotit. Lednový vývoj tak lze číst jako kombinaci stabilizovaného trhu, stále silné poptávky a částečně i reakce na blížící se regulaci. Hypoteční trh vstoupil do roku 2026 ve vysokém tempu, další měsíce ukážou, zda si tuto dynamiku udrží i po zavedení přísnějších pravidel.