Rekordní poptávka po nemovitostech v Dubaji je pro některé noční můrou

Kromě trhu s nemovitostmi je dubajský hospodářský rozmach patrný i v každodenním životě.

V pouštním emirátu, který se během několika posledních desetiletí proměnil z malé rybářské vesnice v rušnou hypermoderní metropoli, se každý týden objeví nová špičková restaurace. Bary v centru města jsou po většinu večerů přeplněné. Městský úřad pro silnice a dopravu nedávno oznámil, že v loňském roce byl zaznamenán rekordní provoz na silnicích a ve veřejné dopravě. Obyvatelé si často stěžují, že objednat si taxi v kterýkoli večer v týdnu – dokonce i v pondělí večer – trvá déle než kdykoli předtím.

Zatímco pro některé obyvatele Dubaje, z nichž zhruba 90 % tvoří cizinci, je problém zarezervovat si cestu nebo stůl v restauraci frustrující, na mnohé z nich nejvíce doléhá prudké a často extrémní zvýšení nájmů.

“Nárůst o 60 %,” řekl CNBC jeden z dubajských konzultantů na otázku, o kolik se meziročně zvýšilo nájemné. Konzultant, který bydlel v luxusní dubajské finanční čtvrti DIFC, se rozhodl přestěhovat, než aby platil nový nájem. Několik dalších obyvatel DIFC uvedlo, že pronajímatelé požadují zvýšení nájemného o 50 % a více, a mnoho z nich se v důsledku toho snížilo nebo přestěhovalo do levnějších oblastí.

Dubajské ministerstvo pro pozemky má orgán zvaný RERA (Real Estate Regulatory Agency), který stanoví, že pronajímatelé nemohou požadovat zvýšení nájemného nad určitou procentní hodnotu, která vychází z aktuální tržní hodnoty nemovitosti. DIFC však funguje jako vlastní právní subjekt, který není pravidly RERA vázán.

“DIFC je v podstatě divoký západ,” řekl konzultant, který si nepřál být jmenován kvůli profesním omezením. ”Žádná kontrola.” Úřad DIFC na žádost CNBC o komentář neodpověděl.

I mimo DIFC však nájemné a prodejní ceny prudce rostou.

“Nemovitostí není dostatek, dubajský pozemkový úřad zaznamenal 8% dostupnost, což je nejméně od roku 2008,” uvedla Nazli Acar, obchodní a leasingová agentka společnosti D&B Properties. “Majitelé nemovitostí jsou si toho vědomi, a proto neustále zvyšují ceny pronájmů. A věřte mi, že se najdou lidé, kteří jsou ochotni tuto cenu zaplatit.”

A pronajímatelé hledají způsoby, jak pravidla RERA obejít, vytlačují nájemníky tím, že tvrdí, že se do domu stěhují sami nebo ho prodávají, a místo toho ho pronajmou zcela novému nájemníkovi, kterému účtují mnohem vyšší nájemné, které přesahuje limity RERA. Podle makléřů je tato praxe nezákonná, ale dochází k ní často, protože mnoho nájemníků nezná svá práva.

Acar popsal, jak se nájemné v různých dubajských čtvrtích od roku 2021 do současnosti zdvojnásobilo. Stejně tak ceny nemovitostí – podle CBRE vzrostly prodejní ceny v průměru o 11,5 % za rok do února 2023.

Mnozí prodejci však zaznamenali mnohem větší výnosy. Jeden z dubajských expatů, který si z profesních důvodů přál zůstat v anonymitě, koupil na začátku roku 2021 rezidenční nemovitost za zhruba 4 miliony dirhamů (1,09 milionu dolarů), zrekonstruoval ji a vymaloval a během roku ji prodal za dvojnásobek ceny.

Současné prostředí je jako noc a den ve srovnání s počátkem roku 2020.

Ještě před pandemií koronaviru se dubajský realitní sektor v předchozích pěti letech propadl přibližně o 25 %, a to zejména kvůli nadměrné nabídce na trhu. Když se trh na jaře tohoto roku dostal na své dno, kupující se chopili levných nemovitostí, zrekonstruovali je a začali je pronajímat nájemníkům a návštěvníkům, protože Dubaj otevřela své brány turistům a investorům, zatímco většina světa zůstala uzavřena.

Během 18 měsíců došlo v tomto odvětví k dramatickému oživení.

Chcete využít této příležitosti?

Trh s pronájmy je „šílený“

Stejně jako mnozí majitelé nemovitostí využívají dnešního trhu k lukrativním prodejům, i pronajímatelé vědí, že s přibývajícím počtem lidí, kteří se stěhují do Dubaje, se stále najdou tací, kteří jsou ochotni platit zvýšené nájemné.

“Začnu slovem “blázen”. Trh s pronájmy je teď naprosto šílený,” řekl CNBC Ricardo Scala, dubajský makléř luxusních nemovitostí a zakladatel společnosti Ricardo Scala Estates. “Za poslední rok, rok a půl se ceny zdvojnásobily a ztrojnásobily.”

Podle průzkumu společnosti CBRE vzrostlo průměrné nájemné v Dubaji za rok do února 2023 o 27,7 %.

Slavný dubajský Palm Jumeirah, uměle vytvořené souostroví, které má vypadat jako palma, je oblíbeným místem bohatých nájemníků a kupujících, kteří hledají vlastní soukromou pláž, a je místem s nejvyššími nájmy v Dubaji. Průměrné roční nájmy bytů a vil zde v únoru dosáhly 260 467 dirhamů (70 920 USD), resp. 1 017 614 dirhamů (277 079 USD).

Ruští kupující a vyšší poptávka

V tuto chvíli je již dobře známo, že značná část loňských transakcí s nemovitostmi pocházela od Rusů. Stačí se projít po oblíbené oblasti Dubai Marina nebo Jumeirah Beach Road a je téměř nemožné neslyšet ruštinu.

“Kvůli válce mezi Ruskem a Ukrajinou jsme zaznamenali obrovský příliv ruských klientů,” řekl Acar. “Na konci třetího čtvrtletí roku 2022 byli nejčastěji obchodující národností. Majitelé si to opět uvědomují, a proto této statistiky využívají.”

Podle Scaly se také výrazně zvýšil počet kupujících z Německa, Švýcarska, Itálie a Velké Británie.

Politika Spojených arabských emirátů, která je otevřená všem národnostem – včetně těch z Izraele, které nemohou vstoupit do několika muslimských zemí, a z Ruska, na které Západ uvalil přísné sankce – se vyplatila, stejně jako otevřenost a relativní normálnost Dubaje během většiny pandemie Covid-19.

Různé liberalizační sociální a ekonomické reformy v posledních letech, jako například vízum pro pracovníky na dálku a povolení 100% zahraničního vlastnictví některých podniků, rovněž přilákaly nové obyvatele a společnosti.

Dubaj „přesně ví, co dělá“

“Myslím, že Dubaj jako vláda přesně ví, co dělá,” řekl Scala. “Myslím, že mají velmi, velmi chytrý herní plán. Když se nad tím zamyslíte, z velmi zjednodušené úrovně, kdykoli se kdekoli na světě něco stane, nějaký konflikt nebo problém, mohu vám v podstatě zaručit, že do 14 dnů Dubaj vyhlásí nějakou formu pobídky, která umožní, aby do Dubaje přijelo více lidí.”

Do té doby nikdo neočekává, že by se poptávka a ceny nemovitostí v dohledné době snížily.

United Arabia Emirates DubaiBiggest Bildings Beautiful view — Zdroj: Unsplash

Scala se domnívá, že ceny se prozatím stabilizují a zůstanou na současné úrovni. “Spolu se svými kolegy z oboru si těžko dovedu představit, jak by ceny mohly klesnout o tolik právě teď, když jsou na trhu jen lidé, kteří je platí. To, co nechceme, aby se stalo,” dodal, “je, aby šly stále nahoru a stále víc a víc.”

Hussain Sajwani, zakladatel významné emirátské developerské společnosti Damac, je ohledně Dubaje optimistický a vidí další růst trhu.

“Dubaj se stává drahou a bude dražší, to je fakt,” řekl Sajwani v lednu televizi CNBC. “Protože máte spoustu bohatých lidí ve velkých společnostech, poptávka stoupá a ti si mohou dovolit platit vyšší ceny,” dodal.

Na otázku, zda se lidé z města nebudou stěhovat, však odpověděl: “Ne, nemyslím si to.”

Někteří nájemníci ve městě mohou nesouhlasit.

Jen v únoru se na dubajském rezidenčním trhu uskutečnilo 8 515 transakcí, což je o 43,9 % více než v předchozím roce. V lednu a únoru se uskutečnilo celkem 17 741 rezidenčních transakcí.Kromě trhu s nemovitostmi je dubajský hospodářský rozmach patrný i v každodenním životě.V pouštním emirátu, který se během několika posledních desetiletí proměnil z malé rybářské vesnice v rušnou hypermoderní metropoli, se každý týden objeví nová špičková restaurace. Bary v centru města jsou po většinu večerů přeplněné. Městský úřad pro silnice a dopravu nedávno oznámil, že v loňském roce byl zaznamenán rekordní provoz na silnicích a ve veřejné dopravě. Obyvatelé si často stěžují, že objednat si taxi v kterýkoli večer v týdnu – dokonce i v pondělí večer – trvá déle než kdykoli předtím.Zatímco pro některé obyvatele Dubaje, z nichž zhruba 90 % tvoří cizinci, je problém zarezervovat si cestu nebo stůl v restauraci frustrující, na mnohé z nich nejvíce doléhá prudké a často extrémní zvýšení nájmů.“Nárůst o 60 %,” řekl CNBC jeden z dubajských konzultantů na otázku, o kolik se meziročně zvýšilo nájemné. Konzultant, který bydlel v luxusní dubajské finanční čtvrti DIFC, se rozhodl přestěhovat, než aby platil nový nájem. Několik dalších obyvatel DIFC uvedlo, že pronajímatelé požadují zvýšení nájemného o 50 % a více, a mnoho z nich se v důsledku toho snížilo nebo přestěhovalo do levnějších oblastí.Dubajské ministerstvo pro pozemky má orgán zvaný RERA , který stanoví, že pronajímatelé nemohou požadovat zvýšení nájemného nad určitou procentní hodnotu, která vychází z aktuální tržní hodnoty nemovitosti. DIFC však funguje jako vlastní právní subjekt, který není pravidly RERA vázán.“DIFC je v podstatě divoký západ,” řekl konzultant, který si nepřál být jmenován kvůli profesním omezením. ”Žádná kontrola.” Úřad DIFC na žádost CNBC o komentář neodpověděl.I mimo DIFC však nájemné a prodejní ceny prudce rostou.“Nemovitostí není dostatek, dubajský pozemkový úřad zaznamenal 8% dostupnost, což je nejméně od roku 2008,” uvedla Nazli Acar, obchodní a leasingová agentka společnosti D&B Properties. “Majitelé nemovitostí jsou si toho vědomi, a proto neustále zvyšují ceny pronájmů. A věřte mi, že se najdou lidé, kteří jsou ochotni tuto cenu zaplatit.”A pronajímatelé hledají způsoby, jak pravidla RERA obejít, vytlačují nájemníky tím, že tvrdí, že se do domu stěhují sami nebo ho prodávají, a místo toho ho pronajmou zcela novému nájemníkovi, kterému účtují mnohem vyšší nájemné, které přesahuje limity RERA. Podle makléřů je tato praxe nezákonná, ale dochází k ní často, protože mnoho nájemníků nezná svá práva.Acar popsal, jak se nájemné v různých dubajských čtvrtích od roku 2021 do současnosti zdvojnásobilo. Stejně tak ceny nemovitostí – podle CBRE vzrostly prodejní ceny v průměru o 11,5 % za rok do února 2023.Mnozí prodejci však zaznamenali mnohem větší výnosy. Jeden z dubajských expatů, který si z profesních důvodů přál zůstat v anonymitě, koupil na začátku roku 2021 rezidenční nemovitost za zhruba 4 miliony dirhamů , zrekonstruoval ji a vymaloval a během roku ji prodal za dvojnásobek ceny.Současné prostředí je jako noc a den ve srovnání s počátkem roku 2020.Ještě před pandemií koronaviru se dubajský realitní sektor v předchozích pěti letech propadl přibližně o 25 %, a to zejména kvůli nadměrné nabídce na trhu. Když se trh na jaře tohoto roku dostal na své dno, kupující se chopili levných nemovitostí, zrekonstruovali je a začali je pronajímat nájemníkům a návštěvníkům, protože Dubaj otevřela své brány turistům a investorům, zatímco většina světa zůstala uzavřena.Během 18 měsíců došlo v tomto odvětví k dramatickému oživení.Chcete využít této příležitosti?Trh s pronájmy je „šílený“Stejně jako mnozí majitelé nemovitostí využívají dnešního trhu k lukrativním prodejům, i pronajímatelé vědí, že s přibývajícím počtem lidí, kteří se stěhují do Dubaje, se stále najdou tací, kteří jsou ochotni platit zvýšené nájemné.“Začnu slovem “blázen”. Trh s pronájmy je teď naprosto šílený,” řekl CNBC Ricardo Scala, dubajský makléř luxusních nemovitostí a zakladatel společnosti Ricardo Scala Estates. “Za poslední rok, rok a půl se ceny zdvojnásobily a ztrojnásobily.”Podle průzkumu společnosti CBRE vzrostlo průměrné nájemné v Dubaji za rok do února 2023 o 27,7 %.Slavný dubajský Palm Jumeirah, uměle vytvořené souostroví, které má vypadat jako palma, je oblíbeným místem bohatých nájemníků a kupujících, kteří hledají vlastní soukromou pláž, a je místem s nejvyššími nájmy v Dubaji. Průměrné roční nájmy bytů a vil zde v únoru dosáhly 260 467 dirhamů , resp. 1 017 614 dirhamů .Ruští kupující a vyšší poptávkaV tuto chvíli je již dobře známo, že značná část loňských transakcí s nemovitostmi pocházela od Rusů. Stačí se projít po oblíbené oblasti Dubai Marina nebo Jumeirah Beach Road a je téměř nemožné neslyšet ruštinu.“Kvůli válce mezi Ruskem a Ukrajinou jsme zaznamenali obrovský příliv ruských klientů,” řekl Acar. “Na konci třetího čtvrtletí roku 2022 byli nejčastěji obchodující národností. Majitelé si to opět uvědomují, a proto této statistiky využívají.”Podle Scaly se také výrazně zvýšil počet kupujících z Německa, Švýcarska, Itálie a Velké Británie.Politika Spojených arabských emirátů, která je otevřená všem národnostem – včetně těch z Izraele, které nemohou vstoupit do několika muslimských zemí, a z Ruska, na které Západ uvalil přísné sankce – se vyplatila, stejně jako otevřenost a relativní normálnost Dubaje během většiny pandemie Covid-19.Různé liberalizační sociální a ekonomické reformy v posledních letech, jako například vízum pro pracovníky na dálku a povolení 100% zahraničního vlastnictví některých podniků, rovněž přilákaly nové obyvatele a společnosti.Dubaj „přesně ví, co dělá““Myslím, že Dubaj jako vláda přesně ví, co dělá,” řekl Scala. “Myslím, že mají velmi, velmi chytrý herní plán. Když se nad tím zamyslíte, z velmi zjednodušené úrovně, kdykoli se kdekoli na světě něco stane, nějaký konflikt nebo problém, mohu vám v podstatě zaručit, že do 14 dnů Dubaj vyhlásí nějakou formu pobídky, která umožní, aby do Dubaje přijelo více lidí.”Do té doby nikdo neočekává, že by se poptávka a ceny nemovitostí v dohledné době snížily.Scala se domnívá, že ceny se prozatím stabilizují a zůstanou na současné úrovni. “Spolu se svými kolegy z oboru si těžko dovedu představit, jak by ceny mohly klesnout o tolik právě teď, když jsou na trhu jen lidé, kteří je platí. To, co nechceme, aby se stalo,” dodal, “je, aby šly stále nahoru a stále víc a víc.”Hussain Sajwani, zakladatel významné emirátské developerské společnosti Damac, je ohledně Dubaje optimistický a vidí další růst trhu.“Dubaj se stává drahou a bude dražší, to je fakt,” řekl Sajwani v lednu televizi CNBC. “Protože máte spoustu bohatých lidí ve velkých společnostech, poptávka stoupá a ti si mohou dovolit platit vyšší ceny,” dodal.Na otázku, zda se lidé z města nebudou stěhovat, však odpověděl: “Ne, nemyslím si to.”Někteří nájemníci ve městě mohou nesouhlasit.