Akcie na trhu s nemovitostmi, které je třeba prodat před propadem

Několik let bylo pro akcie realitních společností bouřlivých. Pandemie způsobila nebývalé změny v každodenním životě a pracovních návycích lidí. Některé kategorie realitních investičních trustů (REIT) z těchto úprav těžily. Podsektory, jako jsou datová centra a průmyslové sklady, se v období pandemie těšily prudkému nárůstu poptávky.

Mnohým kategoriím nemovitostí se však nedařilo tak dobře. Jednou z kategorií, která to hodně odnesla, jsou nákupní střediska a nákupní centra. V posledních dvou letech došlo k obrovskému posunu směrem k elektronickému obchodování namísto kamenných obchodů. Další kategorií nemovitostních akcií, která se potýká s problémy, jsou kanceláře. Pracovníci se postupně vracejí do kanceláří. Ale práce na dálku je tu pro mnoho pozic a stále více firem zavádí hybridní pracovní modely, které vyžadují méně nákladné kancelářské prostory. Kancelářské nemovitostní fondy se snaží této změně přizpůsobit.

Nejsou to jen kanceláře a akcie realitních společností v nákupních centrech, které se potýkají s problémy. Obrovský nárůst úrokových sazeb a změna podmínek na úvěrovém trhu způsobují problémy několika dalším subsektorům REIT. Investoři by měli být obzvláště opatrní u těchto dvou realitních akcií.

Na YouTube se vytvořila nika pro lidi, kteří natáčejí stará nákupní centra v různém stavu úpadku. Od stále fungujících nákupních center s převážně prázdnými halami až po zcela zavřená a opuštěná. Lidé si tato videa „mrtvých obchoďáků“ začali prohlížet, někdy i s nostalgií, aby si připomněli dobu, kdy tyto budovy byly ještě centry obchodu a společenského dění.

Ne všechna nákupní centra jsou ovšem mrtvá. Ale je jich stále více. Zpráva z roku 2020 naznačuje, že 25 % ze zbývajících 1 000 amerických nákupních center bude během příštích 3-5 let uzavřeno. Krach dříve klíčových obchodních domů, jako jsou Sears a JC Penney, tento úpadek urychlil, protože nákupní centra zůstávají bez nájemců, které tyto společnosti kdysi poskytovaly.

Společnost Simon Property (NYSE:SPG) má jedny z nejlepších obchodních center v zemi. Agresivně také diverzifikuje svou činnost do oblasti outletů a zahraničních nemovitostí. Přesto tato společnost bojuje s neúprosným úpadkem své hlavní skupiny aktiv. Simon se z pandemie dostal v pořádku, ale dlouhodobé vyhlídky jsou přinejlepším nejasné. A vzhledem k současné inflaci a možnosti zpomalení ekonomiky mohou mít nakupující i maloobchodníci poměrně složitou pozici.

Macerich (NYSE:MAC) je další společností REIT zaměřenou na nákupní centra. Společnost se tradičně zaměřuje na luxusní nákupní centra. Zaměření tohoto trustu na luxus do jisté míry izolovalo jeho nákupní centra. Zatímco nákupní střediska střední třídy, v nichž kotví JC Penney a Sears, nejsou v dnešní době životaschopným modelem, high-endová nákupní střediska se stále drží.

Naneštěstí pro akcie realitních společností v této oblasti jsou k výstavbě a údržbě jejich luxusních nákupních center zapotřebí obrovské kapitálové náklady. Ačkoli obchody v nemovitostech společnosti Macerich jsou stále v pořádku, nájemné jednoduše nerostlo dostatečně rychle na to, aby zajistilo velký zisk. Již koncem roku 2010 se akcie MAC propadly z 50 na 20 dolarů, protože investoři zaznamenali zhoršující se vyhlídky společnosti.

Pandemie tento trend urychlila; akcie MAC klesly v roce 2020 na 6 USD a dividenda společnosti byla snížena. Je snadné vinit z problémů společnosti Covid-19. Pravdou však je, že Macerich má spoustu dluhů a jeho budoucnost by byla náročná bez ohledu na to. Mezi přetrvávajícími důsledky posledních dvou let a nyní prudce vyššími úrokovými sazbami a slábnoucí ekonomickou situací se zdá, že akcie Macerichu jsou předurčeny k propadu pod svá předchozí minima.