Klíčové body

Federal Realty Investment Trust se může pochlubit působivou 56letou sérií po sobě jdoucích zvýšení dividend.
Díky strategickým investicím do nejlepších maloobchodních lokalit a odolnosti v době ekonomických problémů je FRT dividendovým lídrem v sektoru REIT.
Navzdory svým výsledkům se akcie FRT obchodují s prémií, což může omezit jejich budoucí růst dividend.
Investoři mohou najít atraktivnější příležitosti v jiných REIT zaměřených na maloobchod s lepším růstovým potenciálem a vyššími výnosy.

Tato bezprecedentní série, která se udržela i přes různé recese a ekonomické problémy, vynesla tento realitní investiční fond (REIT) zaměřený na maloobchodní prodej na přední místo v rámci sektoru. Navzdory této působivé výkonnosti však existují určité obavy, zda nadšení investorů kolem FRT nevede k přeceňování jeho hodnoty vzhledem k potenciálnímu snížení sazeb a dalším atraktivnějším nabídkám na trhu REIT.

Federal Realty stojí nad konkurencí, pokud jde o její výsledky v oblasti růstu dividend. Ve skutečnosti její nejbližší konkurenti – Universal Health Realty Income Trust (NYSE:UHT), NNN REIT (NYSE:NNN) a Essex Property Trust, Inc (NYSE:ESS) – výrazně zaostávají s historií 39 let, 34 let a 29 let. Úspěch trustu lze z velké části přičíst strategickým investicím do trvanlivých nemovitostí, které nepřetržitě generují stabilní příjmy, a to i v těch nejnáročnějších ekonomických podmínkách.

Konkrétně REIT vlastní 102 maloobchodních nemovitostí pod širým nebem, které jsou strategicky umístěny na významných předměstích. Tyto klíčové metropolitní oblasti, mezi něž patří Boston, Silicon Valley a Miami, se mohou pochlubit průměrnými příjmy domácností přesahujícími 150 000 USD, a proto podporují vysoké spotřebitelské výdaje a přitahují kvalitní maloobchodní nájemce. Díky tomu společnost Federal Realty trvale zaznamenává dobré výsledky v oblasti pronájmu, což je trend, který zůstává stabilní i během nepříznivých tržních podmínek.

Přísně přezkoumávaná odolnost společnosti se projevila zejména během pandemie COVID-19, během níž se mnoho maloobchodních REIT potýkalo s problémy v důsledku rozsáhlého dočasného uzavření maloobchodních prodejen. Navzdory těmto nepříznivým podmínkám ukázalo portfolio Federal Realty svou skutečnou sílu, nadále přinášelo pozitivní výsledky a umožnilo trustu udržet si sérii po sobě jdoucích zvýšení dividend.

Kromě toho je třeba poznamenat, že Federal Realty podle prognóz dosáhne v letošním roce výnosů z provozní činnosti (FFO) na akcii ve výši 6,55 USD, čímž překoná hodnotu 6,33 USD z doby před pandemií v roce 2019. To je obzvláště chvályhodný výkon vzhledem k dopadu prostředí rostoucích úrokových sazeb, které způsobilo výrazný pokles ziskovosti mnoha společností v realitním sektoru.

Nicméně i když se tento REIT stal oblíbenou volbou mezi příjmově orientovanými investory, kteří hledají expozici vůči maloobchodním REIT, v rámci tohoto odvětví existují lepší dividendové možnosti. Tento názor vychází ze dvou hlavních důvodů: FRT se zdá být nadhodnocená kvůli ochotě investorů zaplatit za akcie prémii a nedostatečné tempo růstu dividend společnosti.

Při bližším zkoumání ocenění FRT zjistíme, že akcie se obchodují za zhruba 16násobek letošního předpokládaného FFO/akcii, což naznačuje značný prémiový násobek. To se zdá být neopodstatněné zejména vzhledem k relativně slabým růstovým vyhlídkám společnosti. Přestože nemovitosti společnosti FRT trvale generují spolehlivé peněžní toky, strategické rozhodnutí společnosti zajistit si dlouhodobé pronájmy ve jménu stability zřejmě obětovalo určitý růstový potenciál.

Chcete využít této příležitosti?

V letošním roce totiž předpovídají rekordní FFO/akcii. Odhad 6,55 USD pro fiskální rok 2023 však naznačuje desetiletou složenou roční míru růstu (CAGR) ve výši 5,62 % z FFO/akcii v roce 2013 ve výši 4,61 USD, což není nijak zvlášť robustní tempo růstu. Analytici trhu očekávají, že tento trend středně vysokého jednociferného růstu FFO/akcii bude pokračovat i v následujících letech.

Současně výnos z akcie v současné době činí skromných 4,26 %. V porovnání s tím nabízejí ostatní přední retailové REITs v oboru relativně atraktivnější sazby. Například Simon Property Group (NYSE:SPG) se obchoduje s forwardovým P/FFO 11,8 (na základě odhadu za celý rok 2023) a výnosem 5,3 %, Realty Income (NYSE:O) se obchoduje s forwardovým P/FFO 14,2 a výnosem rovněž 5,3 % a NNN REIT (NYSE:NNN) se obchoduje s forwardovým P/FFO 13,5 a výnosem 5,2 %.

Je zřejmé, že ochota investorů platit za akcie FRT prémii vedla k jejich nadhodnocení a následně k potlačení výnosů pro akcionáře v dlouhodobém horizontu – což je oběť na úkor podprůměrného výnosu.

Navzdory chvályhodné historii růstu dividend společnosti FRT je tempo tohoto růstu neuspokojivě pomalé. Strategie vedení společnosti, která spočívá v konzervativním zvyšování dividend s cílem udržet zdravý výplatní poměr a zajistit každoroční zvyšování dividend, vedla k výraznému zpomalení pětiletého CAGR dividend, které nyní činí pouhých 1,5 %. Toto tempo růstu navíc zaostává za mírou inflace. To vyvolává obavy o dlouhodobou atraktivitu dividendy z hlediska vztahu výnosu a růstu dividendy a její dlouhodobé atraktivity pro akcionáře.

Podle sentimentu na Wall Street má Federal Realty v současné době konsenzuální hodnocení “Mírně kupovat” na základě čtyř hodnocení “Kupovat” a šesti “Držet” udělených v posledních třech měsících. Pokud jde o prognózu vývoje akcií, vzhledem k průměrné předpokládané ceně 108,30 USD existuje potenciál růstu o 5,9 %.

Závěrem lze říci, že ačkoli si Federal Realty jistě zaslouží pověst dividendového titána s 56 lety růstu v řadě za sebou a schopností prokázat odolnost i tváří v tvář ekonomickým problémům, jako je pandemie COVID-19, prémiové ocenění akcie, relativně pomalé tempo růstu dividend a dostupnost zřejmě atraktivnějších možností v rámci sektoru maloobchodních REIT vede k neutrálnímu postoji k FRT. I přes působivé výsledky proto mohou potenciální investoři raději prozkoumat trh a hledat možnosti, které nabízejí lepší růstový potenciál a vyšší výnos.

Tato bezprecedentní série, která se udržela i přes různé recese a ekonomické problémy, vynesla tento realitní investiční fond zaměřený na maloobchodní prodej na přední místo v rámci sektoru. Navzdory této působivé výkonnosti však existují určité obavy, zda nadšení investorů kolem FRT nevede k přeceňování jeho hodnoty vzhledem k potenciálnímu snížení sazeb a dalším atraktivnějším nabídkám na trhu REIT.Federal Realty stojí nad konkurencí, pokud jde o její výsledky v oblasti růstu dividend. Ve skutečnosti její nejbližší konkurenti – Universal Health Realty Income Trust , NNN REIT a Essex Property Trust, Inc – výrazně zaostávají s historií 39 let, 34 let a 29 let. Úspěch trustu lze z velké části přičíst strategickým investicím do trvanlivých nemovitostí, které nepřetržitě generují stabilní příjmy, a to i v těch nejnáročnějších ekonomických podmínkách.Konkrétně REIT vlastní 102 maloobchodních nemovitostí pod širým nebem, které jsou strategicky umístěny na významných předměstích. Tyto klíčové metropolitní oblasti, mezi něž patří Boston, Silicon Valley a Miami, se mohou pochlubit průměrnými příjmy domácností přesahujícími 150 000 USD, a proto podporují vysoké spotřebitelské výdaje a přitahují kvalitní maloobchodní nájemce. Díky tomu společnost Federal Realty trvale zaznamenává dobré výsledky v oblasti pronájmu, což je trend, který zůstává stabilní i během nepříznivých tržních podmínek.Přísně přezkoumávaná odolnost společnosti se projevila zejména během pandemie COVID-19, během níž se mnoho maloobchodních REIT potýkalo s problémy v důsledku rozsáhlého dočasného uzavření maloobchodních prodejen. Navzdory těmto nepříznivým podmínkám ukázalo portfolio Federal Realty svou skutečnou sílu, nadále přinášelo pozitivní výsledky a umožnilo trustu udržet si sérii po sobě jdoucích zvýšení dividend.Kromě toho je třeba poznamenat, že Federal Realty podle prognóz dosáhne v letošním roce výnosů z provozní činnosti na akcii ve výši 6,55 USD, čímž překoná hodnotu 6,33 USD z doby před pandemií v roce 2019. To je obzvláště chvályhodný výkon vzhledem k dopadu prostředí rostoucích úrokových sazeb, které způsobilo výrazný pokles ziskovosti mnoha společností v realitním sektoru.Nicméně i když se tento REIT stal oblíbenou volbou mezi příjmově orientovanými investory, kteří hledají expozici vůči maloobchodním REIT, v rámci tohoto odvětví existují lepší dividendové možnosti. Tento názor vychází ze dvou hlavních důvodů: FRT se zdá být nadhodnocená kvůli ochotě investorů zaplatit za akcie prémii a nedostatečné tempo růstu dividend společnosti.Při bližším zkoumání ocenění FRT zjistíme, že akcie se obchodují za zhruba 16násobek letošního předpokládaného FFO/akcii, což naznačuje značný prémiový násobek. To se zdá být neopodstatněné zejména vzhledem k relativně slabým růstovým vyhlídkám společnosti. Přestože nemovitosti společnosti FRT trvale generují spolehlivé peněžní toky, strategické rozhodnutí společnosti zajistit si dlouhodobé pronájmy ve jménu stability zřejmě obětovalo určitý růstový potenciál.Chcete využít této příležitosti?V letošním roce totiž předpovídají rekordní FFO/akcii. Odhad 6,55 USD pro fiskální rok 2023 však naznačuje desetiletou složenou roční míru růstu ve výši 5,62 % z FFO/akcii v roce 2013 ve výši 4,61 USD, což není nijak zvlášť robustní tempo růstu. Analytici trhu očekávají, že tento trend středně vysokého jednociferného růstu FFO/akcii bude pokračovat i v následujících letech.Současně výnos z akcie v současné době činí skromných 4,26 %. V porovnání s tím nabízejí ostatní přední retailové REITs v oboru relativně atraktivnější sazby. Například Simon Property Group se obchoduje s forwardovým P/FFO 11,8 a výnosem 5,3 %, Realty Income se obchoduje s forwardovým P/FFO 14,2 a výnosem rovněž 5,3 % a NNN REIT se obchoduje s forwardovým P/FFO 13,5 a výnosem 5,2 %.Je zřejmé, že ochota investorů platit za akcie FRT prémii vedla k jejich nadhodnocení a následně k potlačení výnosů pro akcionáře v dlouhodobém horizontu – což je oběť na úkor podprůměrného výnosu.Navzdory chvályhodné historii růstu dividend společnosti FRT je tempo tohoto růstu neuspokojivě pomalé. Strategie vedení společnosti, která spočívá v konzervativním zvyšování dividend s cílem udržet zdravý výplatní poměr a zajistit každoroční zvyšování dividend, vedla k výraznému zpomalení pětiletého CAGR dividend, které nyní činí pouhých 1,5 %. Toto tempo růstu navíc zaostává za mírou inflace. To vyvolává obavy o dlouhodobou atraktivitu dividendy z hlediska vztahu výnosu a růstu dividendy a její dlouhodobé atraktivity pro akcionáře. Podle sentimentu na Wall Street má Federal Realty v současné době konsenzuální hodnocení “Mírně kupovat” na základě čtyř hodnocení “Kupovat” a šesti “Držet” udělených v posledních třech měsících. Pokud jde o prognózu vývoje akcií, vzhledem k průměrné předpokládané ceně 108,30 USD existuje potenciál růstu o 5,9 %.Závěrem lze říci, že ačkoli si Federal Realty jistě zaslouží pověst dividendového titána s 56 lety růstu v řadě za sebou a schopností prokázat odolnost i tváří v tvář ekonomickým problémům, jako je pandemie COVID-19, prémiové ocenění akcie, relativně pomalé tempo růstu dividend a dostupnost zřejmě atraktivnějších možností v rámci sektoru maloobchodních REIT vede k neutrálnímu postoji k FRT. I přes působivé výsledky proto mohou potenciální investoři raději prozkoumat trh a hledat možnosti, které nabízejí lepší růstový potenciál a vyšší výnos.