Community Healthcare Trust (CHCT) v současné době nabízí dividendový výnos nad 10 %. To je několikanásobně více než dividendový výnos indexu S&P 500, který činí méně než 1,5 %. To je monstrózní výnos pro společnost s tak velkolepou bilancí zvyšování výplaty. Od své primární veřejné nabídky v roce 2015 zvyšuje výplatu každé čtvrtletí.

Tato série by však mohla náhle skončit. Realitní investiční fond (REIT) zaměřený na zdravotnictví v minulém čtvrtletí odhalil, že jeden z jeho nájemců nemocnic má určité problémy a možná nebude schopen platit nájemné. To je nápadně podobné tomu, co se stalo jinému zdravotnickému REIT Medical Properties Trust (MPW). Problémy s nájemci jejího kolegy způsobily, že v uplynulém roce dvakrát snížil svou dividendu.

CHCT

Community Healthcare Trust Inco

NYSE

$18.14

$0.31

1.68%

Diagnostika problému

V minulém čtvrtletí společnost Community Healthcare Trust zjistila, že pravděpodobně nebude schopna inkasovat některé platby nájemného a úroků od nájemce geriatrické lůžkové nemocnice pro pacienty s poruchami chování. Nájemce, který má s REIT uzavřeno šest nájemních smluv, se potýká s problémy s počtem pacientů a zaměstnanců. To ovlivňuje jeho peněžní toky a konzistenci plateb nájemného a úroků. V důsledku toho fond REIT zaúčtoval rezervu, která snížila jeho upravené provozní prostředky (FFO)) o 0,12 dolaru na akcii. tento problém způsobil, že REIT ve čtvrtletí vykázal 0,53 dolaru upravených FFO. To je méně než 0,59 USD na akcii v prvním čtvrtletí.

Společnost Community Healthcare Trust přesto vydělala dostatek peněz na pokrytí dividendy, kterou v minulém čtvrtletí zvýšila na 0,4625 USD na akcii. Její dividendový výplatní poměr se však zvýšil ze 78 % na 87 %, což je pro REIT vysoká hodnota. Ačkoli REIT musí vyplácet alespoň 90 % svých zdanitelných zisků ve formě dividend, aby zůstaly v souladu s předpisy IRS, obvykle se zaměřují na konzervativnější úroveň svého upraveného FFO (50-75 %), což je přibližný ukazatel jejich skutečného volného peněžního toku. S rostoucí úrovní výplat má společnost Community Healthcare Trust méně prostoru pro dýchání a nezachovává si mnoho hotovosti na financování nových investic, což by mohlo vyvolat další tlak na její rozvahu.

S tímto příběhem jsme se již setkali

Community Healthcare Trust není jediným zdravotnickým REIT, který se potýká s problémem s nájemci. Společnost Medical Properties Trust měla v posledních letech finanční potíže u dvou hlavních nájemců, což ovlivnilo jejich schopnost platit nájemné. Její bývalý hlavní nájemce, společnost Steward Health Care, zkrachoval. Problémy s těmito nájemci způsobily, že REIT musel v uplynulém roce dvakrát snížit dividendu. Aby podpořila svou rozvahu, musela také prodat další nemocniční nemovitosti. Pozitivní zprávou je, že Medical Properties Trust nakonec dokázal ukončit svůj vztah se společností Steward, což jí umožnilo pronajmout několik svých nemovitostí novým nájemcům.

Společnost Community Healthcare nedávno prošla něčím podobným u jiného nájemce.

V únoru se jeden z jejích nájemců, společnost GenesisCare, dostal z konkurzu. Tato událost skončila pro REIT pozitivně. Pět ze sedmi nájemních smluv, které s touto společností uzavřela, bylo v rámci konkurzního řízení převzato nebo postoupeno kupujícím, zatímco další dvě zůstaly u přeživšího subjektu.

V ideálním případě se REIT dočká podobně pozitivního výsledku i u svého nájemce, kterým je geriatrická nemocnice pro pacienty s poruchami chování. Může však trvat nějakou dobu, než se tato společnost vypořádá se svými problémy, což by mohlo v příštích čtvrtletích ovlivnit výsledky společnosti Community Healthcare.

Do té doby se REIT snaží pokračovat v rozšiřování a diverzifikaci svého portfolia, aby dále posílil a stabilizoval své peněžní toky. Ve druhém čtvrtletí získala jedno lůžkové rehabilitační zařízení za 23,5 milionu USD a následně uzavřela koupi lékařské kancelářské budovy za 6,3 milionu USD. Měla uzavřeno sedm dalších nemovitostí v hodnotě 169,5 milionu USD, přičemž se očekává, že tyto transakce budou uzavírány postupně až do roku 2027. Mezitím má konzervativní rozvahu, což Medical Properties Trust neměl, což zvyšuje jeho schopnost pokračovat v akvizicích, zatímco řeší své problémy s nájemci.

Vysoce rizikový REIT s vysokým výnosem

Community Healthcare Trust od svého vstupu na burzu odvedl skvělou práci při zvyšování své dividendy.
Problémy s nájemci by však mohly ohrozit její růst dividend, zejména proto, že má vysoký dividendový výplatní poměr. Ačkoli má REIT konzervativní rozvahu, která mu umožňuje pokračovat v akvizicích, mohl by ho potkat stejný osud jako Medical Properties Trust a v případě přetrvávajících problémů s nájemci by musel snížit svou dividendu. Pro většinu investorů, kteří hledají výnosy, je to v tuto chvíli příliš vysoké riziko, a to i přes lákavý výnos.