Společnost Realty Income (O) ví, jak svým investorům vydělat peníze. Tento realitní investiční fond (REIT) dosáhl od svého vstupu na newyorskou burzu v roce 1994 celkového ročního výnosu 14,3 %. To mu umožnilo zvýšit investici 10 000 USD před 30 lety na více než 555 000 USD.
REIT by neměl mít problémy s růstem bohatství svých investorů ani v budoucnu. Zde jsou důvody, proč by měl být i nadále obohacující investicí.

Růst bohatství po jedné výplatě dividendy

Výplata dividend v průběhu let významně přispěla k úspěchu společnosti Realty Income. Od svého vstupu na burzu vyplatil REIT na dividendách více než 14,1 miliardy dolarů. Kč a má neuvěřitelnou bilanci zvyšování dividend. REIT zvýšil výplatu neuvěřitelných 127krát, z toho 108krát v řadě, přičemž výplata rostla složenou roční mírou 4,3 %.

Tyto výplaty dividend významně přispívají k výnosům společnosti Realty Income. Například nákup 1 000 akcií na konci roku 2013 by investora stál 37 330 USD. Tato investice by v průběhu deseti let vygenerovala téměř 30 000 USD na dividendových příjmech, čímž by se vrátilo přibližně 80 % původní investice. Roční tok příjmů by za toto období vzrostl o téměř 1 000 USD, tj. o 44 %. Mezitím by se celková hodnota investice zvýšila o 54 %, a to především díky rostoucím výplatám dividend.

Společnost Realty Income byla schopna stabilně zvyšovat výplatu díky růstu svého portfolia nemovitostí přinášejících výnosy. REIT od roku 2010 uskutečnil investice do nemovitostí v hodnotě přibližně 47 miliard USD, včetně akvizic jiných REIT a nákupu nemovitostí v rámci transakcí zpětného leasingu. Tyto akreční investice zvýšily upravené provozní prostředky společnosti (FFO) na akcii přibližně o 5 % ročně.

Vybudováno pro další růst

Společnost Realty Income si klade za cíl zvyšovat své upravené FFO na akcii o 4 až 5 % ročně i v budoucnu. Tento názor je dán třemi faktory:

• Růst nájemného: Nájemní smlouvy společnosti Realty Income obsahují zakotvené doložky o eskalaci nájemného. REIT očekává, že rostoucí nájemné zvýší upravenou FFO na akcii přibližně o 1 % ročně po očištění o náklady na nedobytné pohledávky.
• Interně financované investice: REIT má velmi konzervativní dividendový výplatní poměr, který ve druhém čtvrtletí činil 73,3 % upraveného FFO. To mu umožňuje ponechat si značný volný peněžní tok k internímu financování nových akrečních investic. Odhaduje, že může interně financovat 2 až 3 % ročního růstu FFO na akcii, což více než vyrovná 1 až 2 % očekávaného ročního negativního dopadu na upravenou FFO z refinancování splatného dluhu, což je dobré pro 1 až 2 % čistého růstu.
• Externě financovaný růst: Akretivní akvizice financované kombinací nového dluhového a vlastního kapitálu mohou dále zvýšit tempo růstu. REIT odhaduje, že může přidat 0,5 % k upravené FFO na akcii za každou 1 miliardu USD externě financovaných akvizic. Ročně plánuje investice financované z externích zdrojů ve výši 4 až 6 miliard USD, což by jí každoročně přidalo další 2 až 3 % k upravené FFO na akcii.

Společnost Realty Income by neměla mít o investiční příležitosti nouzi. REIT vidí celkový adresný trh s nemovitostmi na čistý pronájem v USA v hodnotě 5,4 bilionu USD a dalších 8,5 bilionu USD v Evropě. Svůj soubor příležitostí rozšiřuje o nové nemovitostní vertikály. V posledních letech například přidala do svého portfolia datová centra, nemovitosti pro herní průmysl, další evropské země a úvěrové investice.

REIT má elitní rozvahu, která jí poskytuje dostatečnou finanční flexibilitu pro financování dalšího růstu. Je jedním z pouhých osmi REIT v indexu S&P 500 se dvěma úvěrovými ratingy A3/A- nebo lepšími. To mu umožňuje půjčovat si peníze za nižší sazby a lepší podmínky, což zvyšuje jeho schopnost provádět akreční akvizice.

To vše dohromady dává potenciálně velmi výhodnou investici

Společnost Realty Income věří, že může zvyšovat upravenou FFO na akcii tempem 4 až 5 % ročně, což je blízko jejího historického průměru. To by společnosti REIT mělo umožnit pokračovat v růstu její vysoce výnosné dividendy, která v současné době přesahuje 5 %, a to potenciálně přibližně stejným tempem ročně. Pokud se tyto dvě skutečnosti spojí dohromady, mohl by REIT dosahovat celkových výnosů kolem 10 % ročně, s dalším nárůstem, pokud by uskutečnil další akvizice. Tímto tempem by REIT zdvojnásobil vaši investici přibližně každých sedm let.