Generování pasivního příjmu je důležitou součástí mé investiční strategie. Mým cílem je nakonec dosáhnout takového pasivního příjmu každý měsíc, aby kompenzoval všechny pravidelné výdaje mé rodiny. To by mně a mé ženě umožnilo větší flexibilitu, pokud jde o finance a náš čas. Mou hlavní strategií je investování do dividendových akcií s vyšším výnosem, které neustále zvyšují své výplaty. Vici Properties (VICI) do této kategorie rozhodně zapadá. Zde je důvod, proč jsem nedávno nakoupil další akcie tohoto realitního investičního fondu (REIT), což byl můj třetí nákup za poslední dva měsíce, a pravděpodobně v tom budu pokračovat i v následujících měsících. Vysoká dividenda Vici je sázkou s nízkým rizikem Dividendový výnos společnosti Vici Properties v současné době přesahuje 5,9 %. To je výrazně nad výnosem indexu S&P 500, který činí 1,2 %. Blíží se nejvyšší úrovni za posledních pět let, částečně kvůli zhruba 8% poklesu ceny akcií za poslední rok a jejich více než 14% propadu z nedávného maxima. Vysoce výnosná výplata REIT stojí na velmi pevných základech. Jedním z faktorů, které tento názor podporují, je celková stabilita jeho příjmů z pronájmu díky vysoce kvalitnímu portfoliu nemovitostí. Společnost Vici Properties vlastní 54 nemovitostí určených k provozování her a 39 dalších zážitkových nemovitostí po celých Spojených státech a Kanadě, které pronajímá vysoce kvalitním provozovatelům na základě dlouhodobých smluv o trojnásobném pronájmu (NNN). Její nemovitosti jsou klíčové pro provoz jejích nájemců, a proto i nadále inkasuje 100 % smluvního nájemného. Společnost Vici Properties vyplácí přibližně 75 % svých upravených provozních prostředků (FFO) ve formě dividend. To jí poskytuje velký polštář a zároveň jí umožňuje ponechat si hotovost, která jí pomůže financovat nové investice. Společnost Vici Properties má také solidní rozvahu na investičním stupni, což jí poskytuje další finanční flexibilitu. Dostatek prostoru pro další růst Společnost Vici Properties od svého vstupu na burzu každoročně zvyšuje dividendu; v roce 2024 to bylo již posedmé v řadě. V loňském roce zvýšila investorům dividendu o 4,2 % a od svého vstupu na burzu zvyšuje výplatu o 7 % ročně, což je výrazně nad 2,2% průměrem ostatních REIT zaměřených na vlastnictví nemovitostí NNN. REIT má dobrou pozici pro další zvyšování výplat i v budoucnu. Jedním z faktorů růstu je zvyšování nájemného. Přibližně 40 % jeho nájemních smluv v současné době zvyšuje nájemné v závislosti na míře inflace. Vzhledem k současným nájemním strukturám se toto procento do roku 2035 zvýší na 90 %. Nájemné by tak mělo každoročně růst nízko jednociferným tempem. Akvizice jsou pro REIT ještě větším motorem růstu. V průběhu let uskutečnila mnoho transakcí, které jí umožnily vyrůst v přední světový herní a zážitkový REIT. Vlastní několik ikonických kasin podél Las Vegas Strip i jinde, včetně 15 států a jedné kanadské provincie. REIT vlastní také 38 zábavních bowlingových center a Chelsea Piers v New Yorku. Přestože je již nyní lídrem v oblasti vlastnictví zážitkových nemovitostí, má společnost Vici Properties mnoho možností, jak dále expandovat. Má například opční smlouvy nebo předkupní právo na koupi několika dalších herních nemovitostí od svých stávajících nájemců. Může také kupovat herní nemovitosti od nových provozovatelů, jakmile se objeví příležitost. Má také dlouhodobé finanční dohody s několika developery zážitkových nemovitostí, aby mohla financovat nové nemovitosti, které může v budoucnu od těchto partnerů získat. V loňském roce se například dohodla na poskytnutí stavebního úvěru až do výše 105 milionů dolarů společnosti Homefield Kansas City na financování výstavby resortu Margaritaville v Kansas City. V rámci této dohody získala společnost Vici Properties opci na koupi této nemovitosti, nového sportovního tréninkového zařízení pro mládež Homefield, nového baseballového centra Homefield a stávajícího sportovního areálu pro mládež Homefield. Společnost REIT uzavřela podobná partnerství v oblasti financování se společnostmi CanyonRanch, která se specializuje na wellness resorty, Cabot pro golfové destinace a dalšími. Společnost Vici Properties bude rovněž poskytovat kapitál svým nájemcům na financování vylepšení ve svých stávajících nemovitostech. V loňském roce se dohodla, že poskytne hotelu The Venetian Resort Las Vegas až 700 milionů dolarů na renovaci hotelových pokojů, optimalizaci herní plochy a vylepšení zábavního a konferenčního centra. REIT získá tuto investici zpět díky vyššímu nájemnému z nemovitosti. REIT má finanční kapacitu na další rozšiřování svého portfolia, jakmile se naskytnou příležitosti. Tyto nové investice zvýší jeho příjmy, což mu umožní nadále zvyšovat dividendu. Akcie s nízkým rizikem a vysokým výnosem Společnost Vici Properties v současné době nabízí velmi atraktivní dividendový výnos, a to díky svému stabilnímu růstu a poklesu ceny akcií v uplynulém roce. Společnost REIT by měla být schopna i v budoucnu zvyšovat svou výplatu, protože rozšiřuje své portfolio. To by mi mělo pomoci rychleji dosáhnout mého cíle v oblasti pasivního příjmu, a proto v těchto dnech nemohu přestat nakupovat akcie.