Investoři tuto společnost REIT možná odepsali poté, co snížila svou dividendu. Nyní se však stal atraktivním nákupem se šťavnatým a důvěryhodným výnosem 6,4 %. Je těžké najít spolehlivé dividendové akcie s vysokým výnosem. Často je vysoký dividendový výnos červenou vlajkou, varováním trhu před potenciálními riziky uvnitř společnosti. Některé typy společností jsou však vhodnější k tomu, aby si mohly dovolit štědré dividendy. Skvělým místem k hledání jsou nemovitosti. Společnosti, které nabývají a pronajímají nemovitosti, tzv. realitní investiční trusty (REIT), musí rozdělovat nejméně 90 % svých příjmů akcionářům, aby se vyhnuly placení daně z příjmu právnických osob. Společnost W.P. Carey (WPC) byla vysoce ceněným REIT, ale po pandemii se setkala s určitými problémy a snížila své dividendy. V současné době se akcie propadly o téměř 40 % oproti svému maximu. Vzhledem ke snížení dividendy a poklesu akcií je snadné říci: „Nechám to být.“. To by však mohla být velká chyba. Vysvětlím vám, co dělá z W.P. Carey špičkový REIT, který stojí za to koupit dnes a držet potenciálně navždy. Proč není snížení dividendy společnosti W.P. Carey důvodem k opuštění pozice? Většina investorů drží REIT kvůli příjmům z dividend, takže snížení dividendy se (přirozeně) nebude líbit. Stalo se toto. Společnost W.P. Carey měla značnou expozici vůči kancelářským nemovitostem, které se po COVID-19 staly problematickými částečně kvůli výlukám a politice práce z domova. Přibližně 16 % příjmů společnosti W.P. Carey z pronájmu pocházelo z kanceláří. Společnost W.P. Carey se rozhodla vyčlenit své kancelářské nemovitosti (nebyla jediným REIT, který tak učinil), což si vyžádalo snížení dividend v loňském roce. Všimněte si, že vedení společnosti obnovilo zvyšování dividend. Bude však trvat nějakou dobu, než společnost W.P. Carey poroste natolik, aby mohla vyplácet stejně vysoké dividendy jako kdysi. Analytici očekávají, že společnost W.P. Carey bude v příštích několika letech zvyšovat své provozní prostředky (FFO) nízkým až středním jednociferným tempem. Proč je další snížení dividendy v dohledné době nepravděpodobné? Příběh o snížení dividendy společnosti W.P. Carey je poněkud ironický, protože se jedná o jednu z nejvíce diverzifikovaných REIT. Společnost vlastní přibližně 1 430 nemovitostí a pronajímá je 346 nájemcům. Společnost W.P. Carey se zaměřuje na komerční nemovitosti s jedním nájemcem a využívá čistý pronájem, což znamená, že nájemce je odpovědný za režijní náklady nemovitosti, jako jsou daně, údržba a pojištění. Tím se společnost W.P. Carey zbavuje rizika neočekávaných nákladů. Společnost má také portfolio samoobslužných skladů, které čítá dalších 78 nemovitostí. Její majetek je rozdělen zhruba v poměru 2:1 mezi Severní Ameriku a Evropu. Kromě toho žádný nájemce nepředstavuje více než 2,7 % příjmů z pronájmu a deset nejlepších nájemců tvoří dohromady pouze 20 %. Mezi její nemovitosti patří průmyslové budovy, sklady, maloobchodní budovy a další. Nájemci pocházejí z desítek koncových trhů, od maloobchodníků po přepravce zboží. Je těžké si představit, že by společnost utrpěla další neúspěch, jako tomu bylo v případě jejích kancelářských nemovitostí. Předtím společnost W.P. Carey zvyšovala dividendu po více než dvě desetiletí, a to i během finanční krize v letech 2008-2009, která byla jednou z nejhorších od dob Velké hospodářské krize. Společnost W.P. Carey si může pohodlně dovolit svou současnou dividendu, protože činí pouze 76 % odhadovaných FFO na akcii. Proč akcie stále tak klesají? Podívejte se na státní dluhopisy Společnost W.P. Carey tedy v podstatě upravila velikost své dividendy. Matematika, která za tím stojí, nyní dává smysl. Navíc je REIT díky pozoruhodné diverzifikaci svých nemovitostí a nájemců dobře připraven na budoucnost. Proč akcie klesly o 40 % oproti svému maximu? V tuto chvíli si myslím, že je to spíše kvůli úrokovým sazbám než kvůli bezpečnosti dividend společnosti W.P. Carey. V září začal Federální rezervní systém snižovat sazbu federálních fondů (FFR) . Jedná se o hlavní nástroj měnové politiky Fedu, který však ovlivňuje krátkodobé výpůjční sazby. Dlouhodobé dluhy, jako jsou hypotéky nebo dluhy podniků, závisí na sazbě (výnosu) desetiletého amerického státního dluhopisu. Vysoká desetiletá sazba může ovlivnit REITs dvěma způsoby. Zaprvé zdražuje půjčky. Nezapomeňte, že REIT rozdělují svůj zdanitelný příjem, takže k financování svého růstu využívají dluh a vydávají akcie. Za druhé, vysoké sazby snižují atraktivitu REIT a dalších vysoce výnosných akcií pro investory, protože mohou najít podobné výnosy jinde za menší riziko. Níže můžete vidět, jak se cena akcií společnosti W.P. Carey a desetiletá sazba státní pokladny vyvíjely opačným směrem. Snížení dividendy pomohlo potopit akcie, ale vysoké sazby drží akcie dole. Desetileté státní dluhopisy může ovlivnit několik faktorů, takže nelze říci, jak vysoko nebo nízko se sazby dostanou. Dobrou zprávou je, že sazby kolísají v čase a nevypovídají o tom, zda je společnost W.P. Carey dobrý podnik. Dlouhodobí investoři mohou být trpěliví a nechat si vyplácet štědré dividendy, zatímco přečkají bouři. I přes nedávné snížení dividendy je W.P. Carey osvědčeným, dobře diverzifikovaným REIT, který může každému investorovi přinést do portfolia pořádný příjem.