Klíčové body

Rozdíl mezi hypotékou a nájmem zůstává přes 9000 Kč měsíčně
Ceny bytů rostou rychleji než nájmy i přes pokles úroků
Nejvíce rostly ceny nemovitostí v Královéhradeckém kraji
Hypotéky mírně zlevňují, ale nájmy jsou stále výhodnější volbou

Podle Asociace nájemního bydlení je hlavním důvodem větší výhodnosti nájemního bydlení zejména dynamika růstu cen bytů, které rostou rychleji než výše nájemného. Tento rozdíl není dostatečně kompenzován ani mírným poklesem hypotečních sazeb. To znamená, že i když se hypotéky stávají dostupnějšími z hlediska úrokových sazeb, samotné ceny nemovitostí nadále zvyšují celkovou finanční zátěž pro zájemce o vlastní bydlení.

<!– DIP popup–>

Historický vývoj rozdílu mezi nájmem a hypotékou

Z historického pohledu lze pozorovat, že nůžky mezi nájemním a vlastnickým bydlením se výrazně rozevřely během posledních tří let. Ještě v polovině roku 2021 byl rozdíl mezi nájemným a splátkou hypotéky zanedbatelný – přibližně 765 korun měsíčně. Od jara 2022 se však situace obrátila ve prospěch nájemního bydlení. Podle dat se rozdíl mezi oběma formami bydlení začal pohybovat v rozmezí 7000 až 9000 korun měsíčně.

Nejvyšší zaznamenaný rozdíl přišel ve třetím čtvrtletí roku 2022, kdy byla splátka hypotéky dražší než nájem o více než 10.300 korun měsíčně. Tato situace výrazně ovlivnila rozhodování domácností a přispěla k nárůstu poptávky po nájemním bydlení. Ačkoli se v roce 2024 začaly hypoteční sazby snižovat, dopad tohoto trendu zatím nestačí na to, aby změnil základní ekonomickou výhodnost nájmů.

Metodika použitá pro výpočet vychází z modelového bytu o rozloze 52,6 m². Ceny byly zjištěny na základě čtvrtletních údajů Real indexu a Ren indexu společnosti Deloitte, v kombinaci s průměrnými sazbami hypotečních úroků. Výpočet tedy reflektuje čistě ekonomické hledisko, bez ohledu na osobní preference nebo další faktory, jako je míra jistoty, svobody či investiční hodnota vlastnického bydlení.

Vývoj cen bytů a nájmů v regionech

V posledním čtvrtletí loňského roku vzrostly ceny bytů v Česku mezikvartálně o 5,8 %. Průměrná cena za metr čtvereční činila 110.100 korun, což je nárůst o 6000 korun oproti třetímu čtvrtletí. Tento růst nebyl rovnoměrný – zatímco v pěti krajích došlo ke zvýšení cen, v ostatních krajích ceny stagnovaly nebo dokonce mírně klesly.

Nejvýraznější růst zaznamenaly Královéhradecký a Karlovarský kraj, kde ceny nemovitostí rostly rychleji než ve zbytku republiky. Naopak Jihočeský a Plzeňský kraj vykázaly ve srovnání s předchozím čtvrtletím pokles cen. Tato data ukazují, že regionální rozdíly v dynamice trhu s nemovitostmi hrají důležitou roli při rozhodování o vhodném typu bydlení.

V kontrastu s růstem cen bytů došlo v závěru loňského roku k mírnému poklesu nájmů. Mezikvartálně nájemné kleslo o 0,3 %, kdy průměrná cena činila 309 Kč za m² měsíčně. Ovšem podle nejnovějších dat z prvního čtvrtletí roku 2024 došlo ke změně trendu – nájmy opět vzrostly, a to o 2,3 % na 316 Kč za m². Tento vývoj naznačuje, že i nájmy budou čelit mírnému růstu, i když zatím nedosahují tempa růstu cen vlastnického bydlení.

Vývoj hypotečních sazeb a dopady na dostupnost bydlení

Jedním z hlavních faktorů, který ovlivňuje dostupnost vlastnického bydlení, jsou hypoteční úrokové sazby. V květnu tohoto roku podle údajů Swiss Life Hypoindexu průměrná sazba klesla poprvé od jara 2022 pod pět procent, konkrétně na 4,96 %. Pro modelovou hypotéku ve výši 3,5 milionu korun, sjednanou na 25 let do 80 % hodnoty nemovitosti, to znamená měsíční splátku ve výši 20.381 korun.

Tato částka představuje pokles o více než 1100 korun oproti stejnému období před rokem, což může být motivací pro některé domácnosti začít uvažovat o koupi bytu. I přes tento pokles však zůstává měsíční splátka výrazně vyšší než nájemné, což se odráží ve volbě mnoha lidí upřednostnit nájemní bydlení. Podle prezidenta Asociace nájemního bydlení Jakuba Vysockého se však očekává, že s dalším poklesem hypotečních sazeb se nůžky mezi nájmem a hypotékou začnou postupně zavírat.

Zásadní bude dynamika vývoje cen nemovitostí. Pokud ceny bytů porostou rychlejším tempem, mohou i nižší úrokové sazby jen obtížně kompenzovat zvýšené náklady na pořízení vlastního bydlení. Tím se trh může dále polarizovat mezi těmi, kdo mají přístup k úvěrovému financování za výhodných podmínek, a těmi, kdo jsou odkázáni na flexibilnější, ale z dlouhodobého hlediska nákladnější nájemní bydlení.

Podle dat Asociace nájemního bydlení, která zveřejnila svou pravidelnou analýzu, činil rozdíl mezi měsíční splátkou hypotéky a nájemným v prosinci loňského roku 9245 korun. I když to představuje pokles oproti listopadu o 287 korun, v porovnání s prosincem 2023 je to nárůst o 459 korun. Tato situace poukazuje na stále rostoucí náklady spojené s vlastnickým bydlením, zatímco nájmy zůstávají relativně stabilní.Podle Asociace nájemního bydlení je hlavním důvodem větší výhodnosti nájemního bydlení zejména dynamika růstu cen bytů, které rostou rychleji než výše nájemného. Tento rozdíl není dostatečně kompenzován ani mírným poklesem hypotečních sazeb. To znamená, že i když se hypotéky stávají dostupnějšími z hlediska úrokových sazeb, samotné ceny nemovitostí nadále zvyšují celkovou finanční zátěž pro zájemce o vlastní bydlení.<!– DIP popup–>Historický vývoj rozdílu mezi nájmem a hypotékouZ historického pohledu lze pozorovat, že nůžky mezi nájemním a vlastnickým bydlením se výrazně rozevřely během posledních tří let. Ještě v polovině roku 2021 byl rozdíl mezi nájemným a splátkou hypotéky zanedbatelný – přibližně 765 korun měsíčně. Od jara 2022 se však situace obrátila ve prospěch nájemního bydlení. Podle dat se rozdíl mezi oběma formami bydlení začal pohybovat v rozmezí 7000 až 9000 korun měsíčně.Nejvyšší zaznamenaný rozdíl přišel ve třetím čtvrtletí roku 2022, kdy byla splátka hypotéky dražší než nájem o více než 10.300 korun měsíčně. Tato situace výrazně ovlivnila rozhodování domácností a přispěla k nárůstu poptávky po nájemním bydlení. Ačkoli se v roce 2024 začaly hypoteční sazby snižovat, dopad tohoto trendu zatím nestačí na to, aby změnil základní ekonomickou výhodnost nájmů.Metodika použitá pro výpočet vychází z modelového bytu o rozloze 52,6 m². Ceny byly zjištěny na základě čtvrtletních údajů Real indexu a Ren indexu společnosti Deloitte, v kombinaci s průměrnými sazbami hypotečních úroků. Výpočet tedy reflektuje čistě ekonomické hledisko, bez ohledu na osobní preference nebo další faktory, jako je míra jistoty, svobody či investiční hodnota vlastnického bydlení.Vývoj cen bytů a nájmů v regionechV posledním čtvrtletí loňského roku vzrostly ceny bytů v Česku mezikvartálně o 5,8 %. Průměrná cena za metr čtvereční činila 110.100 korun, což je nárůst o 6000 korun oproti třetímu čtvrtletí. Tento růst nebyl rovnoměrný – zatímco v pěti krajích došlo ke zvýšení cen, v ostatních krajích ceny stagnovaly nebo dokonce mírně klesly.Nejvýraznější růst zaznamenaly Královéhradecký a Karlovarský kraj, kde ceny nemovitostí rostly rychleji než ve zbytku republiky. Naopak Jihočeský a Plzeňský kraj vykázaly ve srovnání s předchozím čtvrtletím pokles cen. Tato data ukazují, že regionální rozdíly v dynamice trhu s nemovitostmi hrají důležitou roli při rozhodování o vhodném typu bydlení.V kontrastu s růstem cen bytů došlo v závěru loňského roku k mírnému poklesu nájmů. Mezikvartálně nájemné kleslo o 0,3 %, kdy průměrná cena činila 309 Kč za m² měsíčně. Ovšem podle nejnovějších dat z prvního čtvrtletí roku 2024 došlo ke změně trendu – nájmy opět vzrostly, a to o 2,3 % na 316 Kč za m². Tento vývoj naznačuje, že i nájmy budou čelit mírnému růstu, i když zatím nedosahují tempa růstu cen vlastnického bydlení.Vývoj hypotečních sazeb a dopady na dostupnost bydleníJedním z hlavních faktorů, který ovlivňuje dostupnost vlastnického bydlení, jsou hypoteční úrokové sazby. V květnu tohoto roku podle údajů Swiss Life Hypoindexu průměrná sazba klesla poprvé od jara 2022 pod pět procent, konkrétně na 4,96 %. Pro modelovou hypotéku ve výši 3,5 milionu korun, sjednanou na 25 let do 80 % hodnoty nemovitosti, to znamená měsíční splátku ve výši 20.381 korun.Tato částka představuje pokles o více než 1100 korun oproti stejnému období před rokem, což může být motivací pro některé domácnosti začít uvažovat o koupi bytu. I přes tento pokles však zůstává měsíční splátka výrazně vyšší než nájemné, což se odráží ve volbě mnoha lidí upřednostnit nájemní bydlení. Podle prezidenta Asociace nájemního bydlení Jakuba Vysockého se však očekává, že s dalším poklesem hypotečních sazeb se nůžky mezi nájmem a hypotékou začnou postupně zavírat.Zásadní bude dynamika vývoje cen nemovitostí. Pokud ceny bytů porostou rychlejším tempem, mohou i nižší úrokové sazby jen obtížně kompenzovat zvýšené náklady na pořízení vlastního bydlení. Tím se trh může dále polarizovat mezi těmi, kdo mají přístup k úvěrovému financování za výhodných podmínek, a těmi, kdo jsou odkázáni na flexibilnější, ale z dlouhodobého hlediska nákladnější nájemní bydlení.