Klíčové body Výnos 5,6 % u Realty Income [O] je podložený dlouhou historií růstu dividend Portfolio více než 15 500 nemovitostí zajišťuje silnou diverzifikaci Konzervativní model čistého pronájmu snižuje provozní rizika Stabilní dividenda vhodná pro dlouhodobé příjmové investory společnost Realty Income .de o akcii s dividendovým výnosem 5,6 %, která se může opřít o mimořádně dlouhou a konzistentní historii zvyšování dividend. Právě stabilita, předvídatelnost a dlouhodobá disciplína jsou důvody, proč se tato společnost opakovaně objevuje v portfoliích investorů zaměřených na příjem. Z pohledu dividendového investora je klíčové vlastnit finančně silné firmy, jejichž dividendy nejsou jen vysoké, ale také udržitelné a ideálně rostoucí. Realty Income tuto kombinaci splňuje. I proto dnes zvažuji, zda svou pozici v této akcii nenavýšit, přestože ji již v portfoliu mám v plné váze.Chcete využít této příležitosti?Jediná akcie, u které zvažuji navýšeníMé portfolio je poměrně rozsáhlé a zahrnuje přibližně 34 různých investic – od jednotlivých akcií přes uzavřené fondy až po ETF a podílové fondy. S přibývajícím časem se však snažím tento seznam zjednodušovat, udržovat diverzifikaci spíše prostřednictvím fondů a držet menší počet akcií, o kterých mám skutečně vysoké přesvědčení.Při aktuální revizi portfolia jsem si uvědomil, že mám několik menších pozic, u nichž musím učinit rozhodnutí: buď je navýšit, nebo je zcela prodat. V tomto procesu se však jasně odděluje jedna akcie od ostatních. Realty Income je jediný titul, u kterého vážně zvažuji další nákup a případné nadvážení pozice.Moje historie s touto společností je poměrně poučná. Akcie jsem kupoval před lety v době, kdy nabízela výnos kolem 10 %. Později jsem je prodal, když výnos klesl pod 4 %, protože se mi tehdejší ocenění zdálo příliš vysoké. Zpětně toto rozhodnutí hodnotím kriticky. Realty Income se totiž ukázala jako mimořádně kvalitně řízený REIT. Nakonec jsem se k ní vrátil nepřímo, když společnost převzala jiný REIT, který jsem vlastnil. Tentokrát nemám v úmyslu akcii znovu prodávat, a naopak zvažuji její další přikoupení.Jak funguje byznys Realty IncomeRealty Income je největší REIT s čistým pronájmem na trhu a zaměřuje se především na maloobchodní nemovitosti s jediným nájemcem. Model čistého pronájmu znamená, že nájemce hradí většinu provozních nákladů spojených s nemovitostí, včetně údržby, daní a pojištění. Na úrovni jednotlivé nemovitosti může jít o vyšší riziko, ale při dostatečně velkém měřítku se tento přístup mění v velmi nízkorizikový model.Realty Income dnes vlastní více než 15 500 nemovitostí, což zajišťuje širokou diverzifikaci. Hlavní část portfolia tvoří maloobchodní nemovitosti s jedním nájemcem, které jsou obecně snadno obchodovatelné a v případě potřeby i relativně rychle znovu pronajímatelné. Přibližně 80 % portfolia připadá právě na tento segment.Vedle toho má společnost zhruba 15 % expozice v průmyslových nemovitostech, například ve skladech, a zbytek portfolia tvoří různorodá aktiva, která nespadají do jediné kategorie. Patří sem například kasina, vinice nebo datová centra. Tato struktura přináší další úroveň diverzifikace, aniž by narušovala základní konzervativní charakter podnikání.Diverzifikace, rozvaha a finanční stabilitaDůležitým aspektem, který často zůstává v pozadí, je geografická diverzifikace. Realty Income sice stále generuje většinu nájemného ve Spojených státech, konkrétně zhruba 82 %, ale postupně rozšiřuje své působení v Evropě. Právě tam je model čistého pronájmu relativně nový, což společnosti otevírá prostor pro další růst.Kromě samotného vlastnictví nemovitostí se Realty Income postupně pouští také do poskytování úvěrů a budování byznysu v oblasti správy aktiv pro institucionální investory. V obou případech přitom využívá své stávající know-how a infrastrukturu. To naznačuje, že nejde jen o pasivního vlastníka nemovitostí, ale o společnost, která systematicky buduje širší platformu pro dlouhodobý rozvoj.Z pohledu finanční stability stojí za zmínku, že Realty Income disponuje rozvahou s investičním ratingem. Upravený poměr výplaty fondů z provozních činností se pohybuje kolem 75 %. U průmyslové firmy by takové číslo mohlo vzbuzovat obavy, ale u REIT s čistým pronájmem, kde nájemci hradí většinu nákladů, jde o zcela přijatelnou úroveň.Dividenda jako klíčový důvod investiceRozhodujícím faktorem, proč dnes zvažuji navýšení své investice do Realty Income, je však dividenda. Společnost ji zvyšuje nepřetržitě již 30 let a čtvrtletně ji navýšila 112 po sobě jdoucích čtvrtletí. Taková konzistence je na trhu výjimečná.Aktuální dividendový výnos 5,6 % je zhruba pětinásobkem výnosu indexu S&P 500 a výrazně převyšuje i průměrný výnos REIT sektoru, který se pohybuje kolem 3,9 %. Zároveň se tento výnos nachází blízko horní hranice desetiletého rozpětí společnosti, což naznačuje relativně atraktivní ocenění z pohledu příjmového investora.Nevýhodou zůstává pomalejší tempo růstu dividend. Za posledních 30 let činil průměrný růst zhruba 4 % ročně. To však dlouhodobě postačuje k překonání historické inflace. Pro investory, kterým nevadí vlastnit spíše stabilní, vysoce výnosnou „želvu“ než rychle rostoucí titul, může být Realty Income velmi vhodnou volbou.