Dostupnost bydlení se ve Spojených státech stala jedním z nejcitlivějších ekonomických i politických témat. Prezident Donald Trump opakovaně slíbil, že se bude krizi věnovat, ale konkrétní obrysy jeho plánu zůstávají nejasné. Zatímco Bílý dům neposkytl mnoho detailů, část zákonodárců se rozhodla postupovat samostatně. Skupina členů Kongresu z obou politických stran proto připravila balíček návrhů zákonů zaměřených na vysoké náklady na bydlení a nedostatek dostupných bytů. Téma je naléhavé i z politického hlediska. Washington čelí tlaku reagovat na rostoucí životní náklady a bydlení patří mezi nejviditelnější problémy. Prudký růst cen nemovitostí v kombinaci s trvale vysokými hypotečními sazbami posunul vlastnictví domu nebo bytu mimo dosah milionů Američanů. Průzkum New York Times (NYT)/Siena University z minulého měsíce ukázal, že více než polovina registrovaných voličů považuje bydlení za natolik drahé, že se pro ně stalo nedostupným. Legislativní iniciativa Kongresu Kořeny dnešního problému sahají do období po finanční krizi v roce 2008. Tehdy došlo k výraznému omezení výstavby nových domů. Následný vývoj vedl k nedostatku bytových jednotek a růstu cen, protože poptávka v mnoha částech země převyšuje nabídku. Podle odhadu Goldman Sachs (GS) z října je k vyrovnání tohoto deficitu potřeba postavit další tři až čtyři miliony domů. Kongresový balíček se snaží reagovat přímo na tento strukturální nedostatek. Legislativní proces se posunul do pokročilé fáze. V Senátu vznikl návrh ROAD to Housing Act, který vedou republikán Tim Scott a demokratka Elizabeth Warrenová. Tento návrh byl sice koncem loňského roku schválen jako součást širšího balíčku, ale nakonec vypadl z konečné verze vyjednané se Sněmovnou reprezentantů. Očekává se, že Senát bude o samostatné verzi hlasovat v příštích týdnech. Ve Sněmovně reprezentantů byl předložen doprovodný návrh s názvem Housing for the 21st Century Act, za kterým stojí republikán French Hill. Tato verze je užší – obsahuje 25 ustanovení oproti 40 v senátní verzi. Bílý dům neodpověděl na dotaz, zda by prezident některou z verzí podepsal, pokud by se dostala na jeho stůl, nicméně administrativa již dříve signalizovala podporu senátní variantě. Územní plánování a prefabrikované domy Jedním z hlavních témat návrhů je územní plánování a povolovací procesy. Řada odborníků dlouhodobě upozorňuje, že místní regulace a byrokracie zpomalují výstavbu. Federální vláda má v této oblasti omezené možnosti, protože pravidla si nastavují jednotlivé samosprávy. Přesto se zákonodárci snaží vytvářet pobídky. Zpráva Goldman Sachs uvádí, že uvolnění pravidel pro využívání pozemků by mohlo během příští dekády přinést 2,5 milionu nových bytových jednotek. Návrhy proto motivují státy a obce, aby přijímaly politiky více podporující bytovou výstavbu a zvyšovaly produkci bytů. Andy Winkler z Bipartisan Policy Center zdůrazňuje, že státy a místní vlády nesou přímou odpovědnost za to, co se na jejich území staví, a že oba balíčky jim mají dát více nástrojů a flexibility. Senátní verze by navázala některé komunitní granty ministerstva pro bydlení na reálnou bytovou výstavbu. Nabízela by bonusy těm samosprávám, které výstavbu urychlují, a naopak by omezovala financování tam, kde se zaostává. Sněmovní návrh by vyžadoval, aby příjemci grantů reportovali místní politiky, které omezují nabídku bydlení, včetně územních regulací. Oba balíčky počítají i s financemi na tvorbu vzorových katalogů předem schválených projektů, které by měly urychlit povolování. Další oblastí jsou prefabrikované domy. Ty se vyrábějí v továrnách a jejich výstavba bývá rychlejší i levnější než u tradičních staveb. Federální zákon z roku 1974 však vyžaduje, aby byly postaveny na trvalém podvozku s koly. V praxi se přitom většina těchto domů po umístění nepřesouvá. Povinný podvozek zvyšuje náklady a často omezuje, kde mohou být takové domy umístěny. Podle Bipartisan Policy Center by zrušení tohoto pravidla mohlo snížit cenu jednoho prefabrikovaného domu o 5 000 až 10 000 dolarů. Stárnoucí bytový fond a přístup Bílého domu Dlouhodobě slabá výstavba se promítla i do stáří bytového fondu. Podle dat amerického sčítání lidu je průměrné stáří domů 40 let a téměř polovina byla postavena před rokem 1980. Oproti roku 2005 jde o nárůst o devět let. Zpráva Harvard Joint Center for Housing Studies z roku 2023 uvádí, že miliony těchto domů chátrají. Návrhy zákonů proto usnadňují přístup k úvěrům na opravy a modernizace a také podporují přeměnu prázdných kanceláří a jiných nevyužitých budov na bydlení, což se rozšířilo s nástupem práce z domova. Prezident Trump mezitím představil vlastní kroky. Podepsal výkonný příkaz zakazující velkým institucionálním investorům nakupovat rodinné domy. Podle odborníků to však výrazně nezvýší nabídku na trhu. Oznámil také strategii ke snížení hypotečních sazeb prostřednictvím nákupů hypotečních dluhopisů za 200 miliard dolarů ze strany Fannie Mae (FNMA) a Freddie Mac (FMCC) . Jeho spojenci navrhli umožnit využití prostředků z penzijních plánů 401(k) na akontace bez sankcí. Daryl Fairweather z Redfin (RDFN) upozorňuje, že tyto kroky by pravděpodobně krátkodobě zvýšily poptávku, ale málo by řešily chronický nedostatek domů. Vyšší poptávka při omezené nabídce podle ní vede k růstu cen a zhoršuje dostupnost. Trump zároveň prohlásil, že nechce příliš zvyšovat nabídku, aby ochránil majetek současných vlastníků, a že chce udržet ceny vysoko. Winkler však míní, že ve většině lokalit by vyšší nabídka spíše zpomalila tempo růstu cen než je srazila. Debata tak zůstává mezi snahou o dostupnost a vnímáním nemovitostí jako bezpečné investice.