Nový zákon obsahuje 47 opatření pro dostupnější bydlení Velcí investoři čelí novým omezením při nákupech Hlavním cílem je zvýšit nabídku nových domů Zákon neřeší vysoké hypoteční sazby ani lock-in efekt Spojené státy přijaly jednu z nejvýznamnějších reforem bydlení za poslední desetiletí. Zákon 21st Century Road to Housing Act, jehož cílem je zlepšit dostupnost bydlení, vstoupil v platnost automaticky poté, co jej prezident Donald Trump nepodepsal ani nevetoval. Přestože byl návrh výsledkem několikaměsíčních jednání obou hlavních politických stran, Trump od něj na poslední chvíli ustoupil a odmítl jej podpořit. Nová legislativa reaguje na dlouhodobě vysoké ceny nemovitostí, zvýšené hypoteční sazby a nedostatek dostupných domů. Podle jejích zastánců jde o nejrozsáhlejší reformu bydlení za nejméně tři desetiletí. Odborníci však upozorňují, že skutečné dopady se projeví až v delším časovém horizontu, protože výstavba nových domů i zavádění jednotlivých opatření budou vyžadovat čas. Zákon vstoupil v platnost navzdory změně postoje Donalda Trumpa Přijetí zákona ukazuje, že američtí zákonodárci vnímají rostoucí nespokojenost obyvatel s cenami bydlení. Kombinace vysokých hypotečních sazeb a cen nemovitostí blížících se historickým maximům podle nich ztěžuje mnoha lidem pořízení vlastního bydlení a zároveň zvyšuje finanční zátěž nájemníků. Mluvčí Bílého domu Karoline Leavittová označila novou legislativu za jednu z nejvýznamnějších změn v oblasti dostupnosti bydlení v americké historii. Donald Trump přitom zákon původně podporoval. Později však svůj postoj změnil a oznámil, že jej odmítne podepsat na protest proti tomu, že Senát neschválil zákon SAVE America Act zaměřený na identifikaci voličů. Už dříve také zrušil plánovaný slavnostní podpis zákona pouhé dvě hodiny před jeho konáním a následně jej označil za málo významný. Protože prezident návrh ani nepodepsal, ani nevetoval, stal se podle americké ústavy automaticky platným zákonem. Hlavním cílem je zvýšit nabídku bydlení Nový zákon obsahuje 47 jednotlivých opatření, která mají řešit různé příčiny americké bytové krize. Hlavní důraz klade na zvýšení nabídky bydlení, protože právě dlouhodobě nedostatečná výstavba je považována za jeden z hlavních důvodů růstu cen nemovitostí. Legislativa podporuje výstavbu modulárních domů vyráběných v továrnách, přeměnu kancelářských budov na byty nebo pilotní program poskytující granty a odpustitelné půjčky na opravy starších domů, které se nacházejí ve špatném technickém stavu. Součástí zákona jsou také opatření motivující státy a místní samosprávy k úpravám územního plánování a stavebních pravidel tak, aby bylo možné jednodušeji stavět nové domy. Právě místní regulace a složitý povolovací proces označuje řada odborníků za jednu z největších překážek výstavby. Podle zprávy Goldman Sachs (GS) z roku 2025 by uvolnění pravidel pro využití pozemků mohlo během příštích deseti let přinést až 2,5 milionu nových bytových jednotek. Úspěch této části zákona však bude záviset především na ochotě jednotlivých států a obcí změny skutečně zavést. Federální vláda jim totiž nové podmínky nenařizuje, pouze je k nim motivuje. Omezení velkých investorů i problémy s realizací Legislativa se zaměřuje také na rostoucí podíl institucionálních investorů na trhu s bydlením. Nově nebude moci investor, který vlastní více než 350 rodinných domů, nakupovat další nemovitosti tohoto typu. Zákon však současně neukládá velkým investorům povinnost část současného portfolia prodat. Význam tohoto opatření může být podle odborníků omezený. Většina investičních nemovitostí totiž stále patří menším pronajímatelům, kteří vlastní méně než deset domů. Navíc řada velkých investorů již v poslední době tempo nákupů snižovala a některé společnosti prodávají více nemovitostí, než kolik jich pořizují. Podle bývalého ministra pro bydlení Shauna Donovana bude skutečný přínos zákona záviset především na jeho praktickém provedení. Legislativa mění pravidla a vytváří nové možnosti financování, její úspěch však bude podmíněn tím, jak efektivně budou federální úřady jednotlivé změny zavádět. Podle analýzy Urban Institute bude muset americké ministerstvo pro bydlení a rozvoj měst realizovat 35 různých programů, studií nebo regulatorních změn. Problémem je, že úřad se po personálních škrtech potýká s nedostatkem zaměstnanců, což může celý proces zpomalit. Zákon neřeší vysoké hypotéky ani všechny příčiny krize Jednou z největších výhrad Donalda Trumpa bylo, že návrh podle něj neřeší hlavní problém amerického trhu – vysoké úrokové sazby hypoték. Hypoteční sazby přesahující 6 % podle ekonomů vytvářejí takzvaný lock-in efekt. Miliony majitelů domů si zajistily hypotéky s velmi nízkými úroky ještě před zahájením zvyšování sazeb Federálním rezervním systémem (Fed) v roce 2022. Prodej současného bydlení by pro ně znamenal nutnost financovat nový nákup výrazně dražší hypotékou, a proto své nemovitosti raději neprodávají. Výsledkem je ještě menší nabídka domů na trhu, která dále podporuje růst cen. Nový zákon tuto situaci nijak neřeší. Neobsahuje opatření zaměřená na hypoteční sazby ani na samotný lock-in efekt. Vývoj hypotečních úroků totiž úzce souvisí s výnosy desetiletých amerických státních dluhopisů, které neurčuje federální vláda. Legislativa současně neřeší ani další faktory ovlivňující dostupnost bydlení, například omezenou federální podporu dostupného bydlení, rostoucí stavební náklady způsobené nedostatkem pracovní síly, dopady cel, inflace nebo dlouhodobě vysokou poptávku převyšující nabídku. Přesto bývalý ministr Shaun Donovan označil schválení zákona za významný krok. Podle něj ukazuje, že obě hlavní politické strany dokážou najít shodu při řešení jednoho z největších ekonomických problémů současnosti. Zároveň vyjádřil naději, že současná reforma nebude poslední a že na ni v budoucnu navážou další opatření zaměřená na zlepšení dostupnosti bydlení ve Spojených státech.