Nový zákon obsahuje celkem 47 opatření Hlavním cílem je zvýšit nabídku dostupného bydlení Velcí investoři nově čelí limitům při nákupech domů Zákon neřeší vysoké hypoteční sazby ani lock-in efekt Spojené státy mají nový zákon, který se zaměřuje na zlepšení dostupnosti bydlení. Bipartistický 21st Century Road to Housing Act vstoupil v platnost v sobotu automaticky podle americké ústavy poté, co jej prezident Donald Trump nepodepsal ani nevetoval. Přestože zákon prošel po měsících vyjednávání oběma komorami Kongresu, jeho osud provázely nečekané politické spory. Nová legislativa představuje nejrozsáhlejší reformu v oblasti bydlení za několik desetiletí a obsahuje 47 opatření, jejichž cílem je zvýšit nabídku bydlení, snížit náklady na výstavbu a rozšířit přístup k cenově dostupným domům a bytům. Odborníci však upozorňují, že samotné schválení zákona ještě neznamená rychlé zlepšení situace na realitním trhu. Zákon vznikl jako reakce na dlouhodobou krizi bydlení Dostupnost bydlení patří mezi největší ekonomické problémy současných Spojených států. Vysoké úrokové sazby hypoték společně s cenami nemovitostí pohybujícími se poblíž historických maxim způsobují, že mnoho Američanů nedosáhne na vlastní bydlení nebo jen obtížně zvládá platit nájem. Krize nevznikla v důsledku jediné události. Významnou roli sehrály roky nedostatečné výstavby nových domů, přísná místní stavební pravidla, rostoucí poptávka po bydlení i dlouhodobá politická rozhodnutí nebo jejich absence. Právě na tyto problémy se nový zákon snaží reagovat. Hlavním cílem není krátkodobě snižovat ceny nemovitostí, ale postupně zvýšit nabídku bydlení, která by měla dlouhodobě přispět ke stabilizaci trhu. Přijetí zákona ale provázela politická kontroverze. Prezident Donald Trump původně legislativu podporoval, později však svůj postoj změnil. Odmítl ji podepsat na protest proti tomu, že Senát nepřijal návrh zákona SAVE America Act týkající se ověřování totožnosti voličů. Již dříve navíc zrušil plánovaný podpis zákona jen dvě hodiny před plánovaným ceremoniálem a následně jej označil za málo významný. Protože prezident zákon ani nepodepsal, ani nevetoval, vstoupil automaticky v platnost podle pravidel americké ústavy. Hlavním cílem je zvýšit nabídku nového bydlení Největší část opatření se zaměřuje na rozšíření nabídky domů a bytů. Zákon podporuje například výstavbu montovaných domů, přeměnu kancelářských budov na byty nebo vznik pilotního programu poskytujícího granty a odpustitelné půjčky na opravy starších zanedbaných domů. Součástí legislativy jsou také opatření, která mají motivovat jednotlivé státy a místní samosprávy ke změnám územního plánování a stavebních pravidel tak, aby bylo jednodušší stavět nové bydlení. Právě přísné místní regulace jsou podle mnoha odborníků jedním z hlavních důvodů dlouhodobého nedostatku bytů. Federální vláda však nemůže místním samosprávám přímo nařídit změnu pravidel, a proto nový zákon obsahuje především pobídky, nikoliv povinnosti. Úspěch této části reformy bude záviset především na ochotě jednotlivých měst a států výstavbu skutečně podporovat. V mnoha lokalitách totiž existuje odpor části obyvatel proti nové výstavbě, protože se obávají poklesu hodnoty svých nemovitostí. Podle zprávy Goldman Sachs (GS) z roku 2025 by uvolnění pravidel pro využívání pozemků mohlo během příštích deseti let přinést až 2,5 milionu nových bytových jednotek. Omezení velkých investorů i náročná realizace zákona Legislativa se dotýká také institucionálních investorů, kteří v posledních letech nakupovali rodinné domy jako investici. Po finanční krizi v roce 2008 například společnosti jako Blackstone (BX) nakoupily tisíce domů za nízké ceny a následně je pronajímaly. Nový zákon zavádí omezení, podle kterého investor vlastnící více než 350 rodinných domů nebude moci pořizovat další nemovitosti tohoto typu. Zároveň však neukládá povinnost prodávat již vlastněné domy. Dopad tohoto opatření může být omezený. Většina investičních nemovitostí totiž patří menším investorům, kteří vlastní méně než deset domů. Navíc řada velkých investorů již v poslední době své aktivity na trhu rodinných domů postupně omezuje a více nemovitostí prodává, než nakupuje. Další výzvou bude samotná realizace zákona. Ministerstvo bydlení a rozvoje měst (HUD) bude muset zavést desítky nových programů, studií a regulačních změn. To přichází v době, kdy federální úřady čelí nedostatku zaměstnanců po rozsáhlém snižování stavů během administrativy Donalda Trumpa. Odborníci upozorňují, že úspěch reformy bude záviset především na tom, jak efektivně budou jednotlivé federální agentury schopny nové povinnosti plnit. Bez dostatečných personálních kapacit může zavádění jednotlivých opatření postupovat pomaleji, než zákonodárci očekávají. Zákon neřeší hypotéky ani všechny příčiny krize Jedním z největších problémů amerického trhu zůstávají vysoké hypoteční sazby, které se dlouhodobě pohybují nad hranicí šesti procent. Ty nejen zvyšují měsíční splátky nových hypoték, ale zároveň vytvářejí takzvaný lock-in efekt. Miliony majitelů domů si totiž sjednaly hypotéky v době mimořádně nízkých úrokových sazeb před rokem 2022. Prodej současného domu by pro ně znamenal financování nové nemovitosti za výrazně vyšší úrok, a proto raději zůstávají ve stávajícím bydlení. Tím se dále snižuje nabídka domů na trhu. Nový zákon tento problém nijak neřeší. Neobsahuje opatření zaměřená na hypoteční sazby ani na jejich nepřímý vliv prostřednictvím výnosů desetiletých amerických státních dluhopisů. Legislativa se rovněž nevěnuje některým dalším faktorům, které přispívají k vysokým cenám bydlení. Mezi ně patří nedostatečná federální podpora dostupného bydlení, rostoucí náklady na výstavbu způsobené nedostatkem pracovníků, dopady cel, inflace nebo dlouhodobě silná poptávka převyšující nabídku. Přesto je přijetí zákona považováno za významný krok. Schválení rozsáhlé bipartistické reformy ukazuje, že dostupnost bydlení se stala jedním z klíčových témat americké politiky. Samotná legislativa však představuje spíše začátek dlouhodobého procesu než okamžité řešení. Skutečný dopad bude záviset na tom, jak rychle se podaří jednotlivá opatření uvést do praxe a zda na ně v budoucnu navážou další reformy.