Klíčové body

Čínský trh s nemovitostmi se již pět let propadá, s klesajícími cenami a nedokončenými bytovými projekty
Developeři jako Vanke čelí vysokému zadlužení a klesajícím prodejům, přestože vláda zmírnila některá regulační omezení
Vláda plánuje další opatření na podporu trhu, včetně snížení úrokových sazeb a zmírnění podmínek pro nákup nemovitostí

Jedním z posledních příkladů problémů v odvětví je společnost China Vanke Co., která patří mezi největší stavební firmy v Číně. Přestože Vanke v minulosti dokázala odolávat krizím lépe než jiní developeři díky vazbám na vládu a relativně nižšímu zadlužení, 27. ledna 2025 oznámila rekordní ztrátu ve výši 6,2 miliardy USD za rok 2024. Následně její předseda a generální ředitel rezignoval.

Společnost, která zaměstnává více než 130 000 lidí, čelí masivnímu propadu prodeje domů, které dosáhlo nejnižší úrovně za poslední desetiletí. Největší akcionář Vanke, státní Shenzhen Metro Group Co., souhlasil s poskytnutím finanční injekce ve výši 2,8 miliardy jüanů (383 milionů USD) na splácení dluhů. I přes tento zásah je situace alarmující a odráží hluboké strukturální problémy na čínském realitním trhu.

Jak čínský realitní trh dospěl do současné krize?

Čínská vláda v roce 1998 otevřela trh s bydlením po letech omezení soukromého prodeje. Tento krok vedl k masivní urbanizaci a růstu cen nemovitostí. Většina čínské populace se přestěhovala do měst, což vytvořilo obrovskou poptávku po bydlení. Místní úřady, které financovaly své výdaje prodejem veřejné půdy developerům, podporovaly stavební boom.

Ceny nemovitostí vzrostly během 15 let až šestinásobně a sektor dosáhl v roce 2019 hodnoty přibližně 52 bilionů USD. Tento růst byl ale poháněn zejména spekulativními nákupy a rostoucím dluhem. Developeři často prodávali projekty ještě před jejich dokončením a stále více se zadlužovali. Ceny domů v některých městech, například v Šen-čenu, se staly méně dostupnými než v metropolích jako Londýn či New York.

Regulace a krize v sektoru

V roce 2020 se čínská vláda rozhodla zpomalit realitní boom a zavedla přísná pravidla pro zadlužení developerů, známá jako „tři červené linie“. Tyto regulace měly omezit přístup k novému financování a zabránit dalšímu růstu dluhové bubliny. V kombinaci s opatřeními proti šíření Covid-19, která v mnoha případech pozastavila výstavbu, se situace rychle zhoršila.

Největší čínský developer Evergrande Group v roce 2021 oznámil nesplácení dluhů ve výši přes 300 miliard USD, což odstartovalo rozsáhlou krizi v celém sektoru. Další významní hráči jako Country Garden a Sunac následovali. Tato situace vedla k propadu cen nemovitostí, které v roce 2022 začaly klesat a v roce 2024 zaznamenaly nejprudší pokles za posledních devět let.

Krize na trhu s nemovitostmi má dalekosáhlé dopady na čínskou ekonomiku. Obyvatelé čelí propouštění, snižování platů a nejistotě na trhu práce. Ceny bytů klesají, což nutí některé majitele nemovitostí prodávat své domy se ztrátou. Na konci roku 2023 dosáhlo zadlužení domácností 145 % disponibilního příjmu, což zvyšuje riziko nesplácení hypoték. Míra opožděných splátek se dostala na nejvyšší úroveň za poslední čtyři roky.

Vládní snaha o stabilizaci trhu

Čínská vláda si uvědomila, že omezení zašla příliš daleko, a od roku 2022 se snaží situaci zmírnit. Byla přijata řada opatření, která měla zlepšit likviditu developerů a podpořit dokončení zastavených projektů. Mezi tato opatření patřilo poskytnutí 200 miliard jüanů (27 miliard USD) jako zvláštních půjček, umožnění většího přístupu k předprodejům bytů a zvýšení úvěrové podpory od bank.

Vláda také snížila náklady na stávající hypotéky a zmírnila pravidla pro nákup nemovitostí ve velkých městech. Přesto však trh nadále stagnuje.

Vláda zvažuje nové zásahy, aby zabránila prohloubení krize. Mezi návrhy patří zmírnění omezení pro kupující v megaměstech, jako jsou Peking a Šanghaj, a zrušení rozdílů mezi nákupem prvního a druhého bydlení. Tato opatření by mohla snížit zálohové platby a úrokové sazby pro kupující druhého bydlení.

Očekává se také, že Čínská lidová banka v roce 2025 sníží klíčovou úrokovou sazbu, aby podpořila hospodářský růst. Cílem je stabilizovat nemovitostní trh a zabránit tomu, aby krize dále zasáhla bankovní sektor, stavebnictví a místní samosprávy.

Čínský trh s nemovitostmi čelí jedné z nejhorších krizí ve své historii. Navzdory vládním zásahům se situace zatím výrazně nezlepšila. Stabilizace sektoru bude záviset na úspěchu dalších opatření zaměřených na podporu poptávky, zlepšení likvidity a omezení finančních rizik.

Hodnota nemovitostí setrvale klesá, miliony metrů čtverečních bytů zůstávají nedokončené a mnozí developeři se ocitli na pokraji krachu kvůli nadměrnému zadlužení. Ani dosavadní vládní zásahy, které měly podpořit financování developerů a zmírnit regulační omezení, zatím nepřinesly oživení tohoto klíčového sektoru.Jedním z posledních příkladů problémů v odvětví je společnost China Vanke Co., která patří mezi největší stavební firmy v Číně. Přestože Vanke v minulosti dokázala odolávat krizím lépe než jiní developeři díky vazbám na vládu a relativně nižšímu zadlužení, 27. ledna 2025 oznámila rekordní ztrátu ve výši 6,2 miliardy USD za rok 2024. Následně její předseda a generální ředitel rezignoval.Společnost, která zaměstnává více než 130 000 lidí, čelí masivnímu propadu prodeje domů, které dosáhlo nejnižší úrovně za poslední desetiletí. Největší akcionář Vanke, státní Shenzhen Metro Group Co., souhlasil s poskytnutím finanční injekce ve výši 2,8 miliardy jüanů na splácení dluhů. I přes tento zásah je situace alarmující a odráží hluboké strukturální problémy na čínském realitním trhu.Jak čínský realitní trh dospěl do současné krize?Čínská vláda v roce 1998 otevřela trh s bydlením po letech omezení soukromého prodeje. Tento krok vedl k masivní urbanizaci a růstu cen nemovitostí. Většina čínské populace se přestěhovala do měst, což vytvořilo obrovskou poptávku po bydlení. Místní úřady, které financovaly své výdaje prodejem veřejné půdy developerům, podporovaly stavební boom.Ceny nemovitostí vzrostly během 15 let až šestinásobně a sektor dosáhl v roce 2019 hodnoty přibližně 52 bilionů USD. Tento růst byl ale poháněn zejména spekulativními nákupy a rostoucím dluhem. Developeři často prodávali projekty ještě před jejich dokončením a stále více se zadlužovali. Ceny domů v některých městech, například v Šen-čenu, se staly méně dostupnými než v metropolích jako Londýn či New York.Regulace a krize v sektoruV roce 2020 se čínská vláda rozhodla zpomalit realitní boom a zavedla přísná pravidla pro zadlužení developerů, známá jako „tři červené linie“. Tyto regulace měly omezit přístup k novému financování a zabránit dalšímu růstu dluhové bubliny. V kombinaci s opatřeními proti šíření Covid-19, která v mnoha případech pozastavila výstavbu, se situace rychle zhoršila.Největší čínský developer Evergrande Group v roce 2021 oznámil nesplácení dluhů ve výši přes 300 miliard USD, což odstartovalo rozsáhlou krizi v celém sektoru. Další významní hráči jako Country Garden a Sunac následovali. Tato situace vedla k propadu cen nemovitostí, které v roce 2022 začaly klesat a v roce 2024 zaznamenaly nejprudší pokles za posledních devět let.Krize na trhu s nemovitostmi má dalekosáhlé dopady na čínskou ekonomiku. Obyvatelé čelí propouštění, snižování platů a nejistotě na trhu práce. Ceny bytů klesají, což nutí některé majitele nemovitostí prodávat své domy se ztrátou. Na konci roku 2023 dosáhlo zadlužení domácností 145 % disponibilního příjmu, což zvyšuje riziko nesplácení hypoték. Míra opožděných splátek se dostala na nejvyšší úroveň za poslední čtyři roky.Vládní snaha o stabilizaci trhuČínská vláda si uvědomila, že omezení zašla příliš daleko, a od roku 2022 se snaží situaci zmírnit. Byla přijata řada opatření, která měla zlepšit likviditu developerů a podpořit dokončení zastavených projektů. Mezi tato opatření patřilo poskytnutí 200 miliard jüanů jako zvláštních půjček, umožnění většího přístupu k předprodejům bytů a zvýšení úvěrové podpory od bank.Vláda také snížila náklady na stávající hypotéky a zmírnila pravidla pro nákup nemovitostí ve velkých městech. Přesto však trh nadále stagnuje.Vláda zvažuje nové zásahy, aby zabránila prohloubení krize. Mezi návrhy patří zmírnění omezení pro kupující v megaměstech, jako jsou Peking a Šanghaj, a zrušení rozdílů mezi nákupem prvního a druhého bydlení. Tato opatření by mohla snížit zálohové platby a úrokové sazby pro kupující druhého bydlení.Očekává se také, že Čínská lidová banka v roce 2025 sníží klíčovou úrokovou sazbu, aby podpořila hospodářský růst. Cílem je stabilizovat nemovitostní trh a zabránit tomu, aby krize dále zasáhla bankovní sektor, stavebnictví a místní samosprávy.Čínský trh s nemovitostmi čelí jedné z nejhorších krizí ve své historii. Navzdory vládním zásahům se situace zatím výrazně nezlepšila. Stabilizace sektoru bude záviset na úspěchu dalších opatření zaměřených na podporu poptávky, zlepšení likvidity a omezení finančních rizik.