Bude krach na trhu s bydlením pro americké nájemníky přínosem?

Ačkoli by krach na trhu s bydlením znamenal pro americkou ekonomiku čistou škodu, pro jednu početnou skupinu Američanů – nájemníky – to má ještě světlou stránku. Ceny nájmů se letos zvýšily téměř o 30 %, což je především důsledek převratné situace na trhu s nemovitostmi. Vzhledem k tomu, že úrokové sazby hypoték se po většinu roku pohybovaly kolem 6 %, byl stále větší počet potenciálních zájemců o bydlení nucen nastěhovat se do již tak stísněných nájemních prostor, což vedlo ke zvýšení cen. Ačkoli není sporu o tom, že krach na trhu s bydlením by byl přínosem pro celou americkou ekonomiku, ti, kteří patří do tábora „doživotních nájemníků“, mohou zaznamenat určitou úlevu.

Jak by tedy pokles trhu s bydlením prospěl americkým nájemníkům?

Abychom pochopili, jak by pokles trhu s bydlením mohl pomoci nájemníkům, je třeba vědět, proč je současný stav trhu s nemovitostmi pro nájemníky tak těžký. Vzhledem k tomu, že Federální rezervní systém letos opakovaně zvyšoval úrokové sazby, čímž zvyšoval výnosy státních dluhopisů, sazby hypoték se v tichosti vyšplhaly na nejvyšší úroveň za posledních 15 let. Vždyť jen minulý týden dosáhla 30letá hypotéka s pevnou úrokovou sazbou 6,29 %, což je více než dvojnásobek toho, co mnozí analytici předpovídali na začátku roku.

Hypotéka je v dobrém i zlém základem amerického trhu s bydlením. Když jsou sazby úvěrů příliš vysoké, mnoho potenciálních kupců domů, zejména rodin, je nuceno opustit trh a místo toho se uchýlit na obecně méně nestabilní trh s nájemníky. Tento přechod má bohužel neblahé dopady na sazby nájemného.

Vzhledem k tomu, že velká část Američanů se rozhodla pro pronájem, místo aby se zavázala k nepříjemně vysoké hypotéce, ceny nájmů se dramaticky zvýšily. Nedávné údaje společnosti Dwellsy ukazují 27,9% nárůst nájemného oproti loňskému roku. Zejména nájemní domy pro jednu rodinu nesou hlavní tíhu růstu cen nájmů, což odráží dopad vysokých hypotečních sazeb a celkově zvýšených cen domů.

Vzhledem k tomu zůstávají představy o krachu v oblasti bydlení stále stejně aktuální, což se může ukázat jako výhodné pro nájemníky. Faktem je, že trh s nemovitostmi s vysokou poptávkou a nízkou nabídkou, který v letech 2020 a 2021 neúprosně zvyšoval ceny, se rychle obrací. Objem žádostí o hypotéku je na 22letém minimu, prodeje domů se propadají a vyhledávání „prodám svůj dům“ má nejvyšší trend v historii amerického internetu.

Na rozdíl od několika posledních let začíná nabídka domů převyšovat poptávku a výsledek je významný: místní trhy s bydlením po celé zemi začínají procházet rozsáhlým útlumem. Ve skutečnosti index Zillow Home Value Index v červenci klesl o 0,1 %, což je první pokles od roku 2012, a odráží tak celkový meziměsíční pokles hodnoty domů.

S tím, jak ceny začínají klesat, lze očekávat, že zájem o skutečnou koupi domů se opět přehoupne nahoru, což bude vytvářet tlak na snižování nájemného.

Trh s bydlením se rychle otáčí od nejlepšího trhu prodávajících v historii k historickému trhu kupujících. Nehledě na hypoteční sazby se zdá, že hodnoty domů jsou na pokraji výrazného poklesu. Někteří ekonomové tvrdí, že Spojené státy se již nacházejí v recesi trhu s bydlením. Jiní tvrdí, že je na cestě. Ať tak či onak, s tím, jak ceny domů poleví, očekávejte, že sazby nájmů se dočkají určité úlevy.

Podle Jonase Borda, výkonného ředitele a spoluzakladatele společnosti Dwellsy, existují silné známky toho, že nájemné již klesá:

Dobrou zprávou je, že na obzoru je malá úleva pro nájemníky. Navzdory masivnímu meziročnímu nárůstu došlo v srpnu ke zvýšení mediánu požadovaného nájemného pouze o 0,5 % (tj. 10 USD). To je významné, protože za normálních okolností bychom očekávali nárůst nájemného o 1 procento, když se nájemné blíží svému sezónnímu vrcholu na začátku podzimu. Očekávám však, že toto zpomalení bude pokračovat.

Je zde více nuancí, než se může na první pohled zdát. Srpen a září jsou obvykle nejteplejšími měsíci pro nájemní smlouvy, tečka. Vzhledem k tomu, že studenti ukončují studium, pracovníci se stěhují za novými pracovními nabídkami a dochází k dalším životním změnám, které se obvykle odehrávají v letních měsících, poptávka po bytech přirozeně stoupá. To má obvykle za následek vyšší ceny pronájmů v letních měsících. Skutečnost, že v srpnu sazby nájemného poněkud zpomalily, je proto dobrým znamením, že ceny nájemného již překročily svůj vrchol a v budoucnu pravděpodobně dojde k jejich dalšímu poklesu.

Sazby hypoték jsou pravděpodobně největší překážkou poklesu cen nájemného do budoucna. Vzhledem k tomu, že další zvyšování úrokových sazeb ze strany Fedu je jasně pravděpodobné, lze jen hádat, jak hluboko ceny nemovitostí klesnou. Pokud se však ukáže, že příběh o krachu na trhu s bydlením je spíše skutečností než fikcí, očekávejte, že nájemné zažije vlastní ochlazení.