Realty Income (O), realitní investiční fond (REIT), existuje již 55 let. V současné době generuje příjmy z pronájmu téměř 15 500 nemovitostí.

REITs vznikly v roce 1960, kdy Kongres schválil zákon o jejich zřízení. Tyto veřejně obchodovatelné akcie umožnily drobným investorům, zejména těm, kteří hledali příjem z dividend, investovat do nemovitostí. Je to proto, že REIT musí vyplácet nejméně 90 % svých zdanitelných příjmů ve formě dividend.

Investoři si však mohou vybrat z mnoha různých REIT, které investují do různých typů nemovitostí a hypoték. Je Realty Income příležitostí k nákupu, nebo byste měli své akcie prodat a koupit lepší?

Lákavý dividendový výnos

Společnost Realty Income každoročně zvyšuje dividendy již více než čtvrt století. Obvykle představenstvo zvyšuje výplaty několikrát ročně.

K tomu patří i nedávné oznámení, že od října zvyšuje měsíční sazbu z 0,263 USD na 0,2635 USD. Při nové sazbě mají akcie dividendový výnos 5,1 %. To je přibližně čtyřnásobek výnosu 1,3 % indexu S&P 500.

Společnost Realty Income může tyto platby snadno pokrýt. Její upravené provozní prostředky (AFFO), klíčový ukazatel pro REITs, protože měří hotovost, která je k dispozici pro výplatu, vzrostly ve druhém čtvrtletí o 6 % oproti předchozímu roku na 1,06 USD na akcii. To s přehledem pokrylo dividendy ve výši 0,777 USD.

Vedení společnosti očekává v letošním roce AFFO ve výši 4,15 až 4,21 dolaru na akcii, což je oproti roku 2023 nárůst o 4 až 5 %.

Vazba na maloobchod

Společnost Realty Income získává většinu nájemného z maloobchodního sektoru. Vedení společnosti na začátku letošního roku dokončilo akvizici společnosti Spirit Realty v hodnotě 9,3 miliardy dolarů, což její závislost jen mírně snížilo. Maloobchodní prodej se na ročním nájemném podílel 79,4 % ve srovnání s 82,5 % před rokem. Transakce by měla přinést další výhody, například větší rozsah, a vedení očekává, že zvýší AFFO na akcii společnosti Realty Income.

Někteří nájemci, jako Dollar General a Walgreens Boots Alliance, kteří se na ročním nájemném podílejí 3,4 %, resp. 3,3 % (i když u každého z nich došlo k poklesu z 3,8 % před rokem), v poslední době nepřinášejí hvězdné výsledky. Ve skutečnosti se potýkají s problémy.

Expozice vůči některým maloobchodním prodejcům a celému sektoru může některé investory znepokojovat vzhledem k trendu online nakupování, ale společnost si nadále udržuje vysokou míru obsazenosti a silné obnovování nájemních smluv.

Obsazenost jejích nemovitostí se pohybuje kolem 99 %, včetně 98,8 % ve druhém čtvrtletí. Při obnovování nájemních smluv v daném období také dosáhla téměř 6% nárůstu nájemného. To naznačuje, že Realty Income má žádané nemovitosti a nemá problémy s jejich pronájmem.

Závěr

Realty Income nabízí stabilní dividendy, vysokou obsazenost a dlouhodobý růstový potenciál, což z něj činí atraktivní investici.

Chápu znepokojení z vlastnictví REIT, která získává téměř 80 % nájemného z nestabilního a neustále se měnícího maloobchodního sektoru. Nicméně i když její expozice vůči některým maloobchodním prodejcům může vybočovat, získává také významný podíl příjmů z pronájmu od silných společností, jako jsou FedEx a Walmart.

Realty Income má také tendenci vázat nájemce dlouhodobými nájemními smlouvami. V současné době zbývá do konce platnosti jejích nájemních smluv v průměru téměř 10 let.

Pro ty, kteří se obávají rizika, platí, že získávají vysoký 5,1% dividendový výnos bez ohledu na budoucí zvýšení. To je vyšší výnos než u průměrného REIT. Index FTSE Nareit All Equity REITs měl na konci srpna výnos 3,7 %.

Získáváte tedy o 1,4 procentního bodu vyšší výnos než index. Na základě nedávných dobrých výsledků se to zdá být více než adekvátní kompenzací. Vysoký dividendový výnos, vysoká obsazenost a silný trend obnovy dávají dohromady příležitost k nákupu.