SpolečnostRealty Income (O) od svého vstupu na burzu před 30 lety odvedla skvělou práci při růstu svého portfolia, peněžních toků a dividend. Vyrostla v osmý největší realitní investiční fond (REIT) na světě s nemovitostmi v hodnotě téměř 58 miliard dolarů. Mezitím každý rok zvyšoval dividendu, včetně posledních 108 čtvrtletí v řadě. REIT věří, že má před sebou ještě mnoho růstu. Jedním z faktorů, které vedou k tomuto názoru, je skutečnost, že využívá pouze malý zlomek kapitálu investovaného na trhu komerčních nemovitostí. To se brzy změní a otevře se tak prostor pro ještě větší růstový potenciál v příštích letech. Robustní přístup k veřejnému kapitálu „Přístup ke kapitálu je pro úspěch naší společnosti zásadní,“ uvedl finanční ředitel Realty Income Jonathan Pong na konferenčním hovoru za třetí čtvrtletí. REIT musí být schopna půjčovat si peníze a vydávat vlastní kapitál za přiměřené kapitálové náklady, aby mohla provádět akreční akvizice. V průběhu let společnost díky velikosti, rozsahu a diverzifikaci svého portfolia trvale získávala dobře oceněný kapitál z veřejného trhu. To jí umožnilo růst díky využívání kvalitních investičních příležitostí. Díky své elitní rozvaze má Realty Income lepší přístup k veřejnému kapitálu než většina REIT. Je jednou z pouhých osmi společností REIT v indexu S&P 500, které mají dva dluhopisy s ratingem A3/A- nebo lepším. To jí trvale umožňuje přístup k levnému kapitálu. Nedávno například mohla vydat dluhopisy v hodnotě 500 milionů USD splatné v roce 2054 s efektivním výnosem do splatnosti 5,5 %. Rovněž dokončila veřejnou nabídku neamerických dluhopisů s nízkým průměrným výnosem do splatnosti ve výši 5,4 %. Vzhledem k tomu, že v posledním čtvrtletí činily kapitálové sazby nových investic do nemovitostí v průměru 7,4 %, může společnost Realty Income uzavírat vysoce akreční obchody. Zdroj: Getty Images Chce využít ještě větší zdroj kapitálu Na veřejných trzích se pohybuje velké množství kapitálu, který může společnost Realty Income v budoucnu využít k dalšímu růstu svého portfolia. Ještě více kapitálu je však k dispozici na soukromém trhu. To vedlo společnost REIT k vyhodnocení způsobů, jak tuto obrovskou příležitost využít. Generální ředitel Sumit Roy na telefonátu zdůraznil velikost soukromých kapitálových trhů: Objem kapitálu, který je k dispozici ze soukromých zdrojů, daleko převyšuje objem kapitálu, který je k dispozici na veřejných trzích, k nimž máme tradičně přístup.Velikost amerického soukromého realitního trhu je přibližně 18,8 bilionu dolarů, což je desetkrát více než 1,9 bilionu dolarů aktiv vlastněných veřejnými REIT.Soukromý kapitál tak ovládá více než 90 % amerického trhu komerčních nemovitostí na základě výzkumu Národní asociace realitních investičních fondů. Soukromý trh s nemovitostmi zahrnuje institucionální investory (např. penzijní fondy, státní investiční fondy, nadace, nadační fondy a velké pojišťovny) a investory s vysokým majetkem nebo drobné investory vlastnící komerční nemovitosti mimo veřejně obchodované investiční nástroje. Společnost Realty Income chce využít tuto masivní zásobárnu kapitálu, aby zvýšila svou schopnost růstu v budoucnosti. Konkrétně „naším záměrem je vytvořit a provozovat stálý otevřený fond, který bude spravovat soukromý kapitál jménem institucionálních investorů,“ uvedl Roy v telefonickém hovoru. REIT plánuje být významným spoluinvestorem fondu, což mu umožní generovat další příjmy ze své investice. Kromě toho bude dostávat poplatky za správu fondu a případně získávat motivační poplatky. „Tyto dodatečné příjmy by zvýšily návratnost investice společnosti Realty Income,“ poznamenal Roy. Generální ředitel pokračoval: „Očekáváme, že tato iniciativa zvýší naši schopnost zvyšovat zisk a dividendu, rozšíří náš oslovitelný trh pro investice a sníží naši závislost na veřejném kapitálu napříč tržními cykly, pokud to bude strategicky výhodné.“ Tento nový fond také umožní REIT „získávat, získávat a spravovat větší procento dostupných tržních příležitostí, než v současnosti získáváme pro veřejný nástroj“. Ačkoli má společnost Realty Income lepší přístup ke kapitálu než většina REIT, kapitál je limitujícím faktorem. Proto běžně přechází na akreční investiční příležitosti. Například v letošním roce získala potenciální investiční příležitosti v hodnotě 34 miliard dolarů. USD, což představuje 6 % objemu získaných investic. Přístupem na mnohem větší trh soukromého kapitálu může společnost Realty Income uzavřít další akreční transakce a zvýšit tak svůj rozsah a tempo růstu. Skok do hlubokého tržního sektoru Společnost Realty Income se chce ponořit do mnohem hlubšího fondu kapitálu tím, že vstoupí na soukromý trh. Tato strategie umožní fondu REIT uskutečnit v budoucnu ještě více akvizic, což zvýší jeho tempo růstu a zajistí příjmy z poplatků za správu. To by jí mělo umožnit v budoucnu ještě rychleji zvyšovat dividendu, což dále zvýší její atraktivitu pro investory, kteří hledají příjmy.