Na první pohled by se mohlo zdát, že ochlazení trhu s bydlením v USA povede ke snížení cen nemovitostí. V praxi se ale děje pravý opak. Přestože se prodeje zpomalují a kupující ztrácejí chuť uzavírat obchody, ceny domů ve většině amerických měst stále rostou. Trh se dostal do zvláštní patové situace, kterou odborníci přirovnávají k „souboji očekávání“ mezi kupujícími a prodávajícími. Prodejci odmítají snižovat ceny Příběh Yasmin Asberry z předměstí Dallasu je typickým příkladem současné situace. Když se rozhodla prodat svůj dům, očekávala rychlý zájem a jednoduchý prodej. Realita však byla jiná – po měsících bez odezvy musela dvakrát snížit cenu a zvažovala, že nabídku úplně stáhne. Nakonec prodala až po několika měsících, a to za výrazně nižší cenu, než původně požadovala. Její zkušenost vystihuje náladu na americkém trhu s nemovitostmi. Po pandemickém boomu zůstalo mnoho majitelů domů uvězněno v představě, že jejich nemovitost má stále stejnou hodnotu jako v době rekordní poptávky. Když se však trh začal překlápět ve prospěch kupujících, řada z nich raději stáhla nabídku nebo nechala obchod padnout, než aby přistoupila na výrazné snížení ceny. „Mnoho prodejců, kteří nedosahují cen, v jaké doufali, raději své domy stahuje z trhu nebo čeká, že se situace časem zlepší,“ vysvětluje Daryl Fairweather, hlavní ekonom společnosti Redfin (RDFN). „Jenže tato strategie většinou nefunguje, protože kupující dnes čelí vysokým hypotečním sazbám a nemohou si dovolit platit zároveň vysoké ceny i úroky.“ Data tento trend potvrzují: podle společnosti Intercontinental Exchange (ICE) vzrostly v září ceny na 80 % amerických trhů, což je nejvyšší podíl za posledních devět měsíců. Největší nárůsty byly zaznamenány ve městech na severovýchodě a středozápadě. Levné hypotéky brzdí nabídku Jedním z hlavních důvodů, proč ceny domů neklesají, je paradoxně právě chování majitelů. Během pandemie si miliony Američanů zafixovaly extrémně nízké hypoteční sazby, často kolem 2–3 %. Dnes by při prodeji museli nový dům financovat s úrokem dvojnásobným, a to je důvod, proč se většina z nich nechce svých levných hypoték vzdát. Tento „efekt uvěznění“ způsobuje, že na trhu chybí nabídka. Mnoho lidí, kteří by jinak prodávali, se rozhodlo své domy nechat neprodané a vyčkávat. Výsledkem je menší počet dostupných nemovitostí, což i přes klesající poptávku udržuje ceny vysoko. Asberryová popisuje, jak těžké bylo dosáhnout kompromisu. Původní cena jejího domu činila 400 000 dolarů, po snížení na 385 000 a následně na 365 000 dolarů se konečně našel kupec. „Kdyby nesouhlasili s 365 000 dolary, prostě bychom z trhu odešli,“ uvedla. Přestože se jí nakonec podařilo prodat, výnos z prodeje nepokryl všechny náklady na stěhování do jiného státu. Rozpor mezi kupujícími a prodávajícími Odborníci mluví o zřetelném nesouladu očekávání mezi oběma stranami. Podle údajů Redfin bylo v létě z amerického trhu staženo více nabídek než loni, a to v každém měsíci letošního roku. Jen v srpnu bylo zrušeno přibližně 15 % všech smluv o koupi, což je nejvyšší srpnová hodnota v historii. „Kupující se naučili být trpěliví,“ říká Heather Anschuetz, realitní agentka z Tennessee. „Na trhu je dostatek nemovitostí, ze kterých si mohou vybírat, a mnozí se zdráhají brát na sebe větší závazky, pokud jejich rozpočet už naplno zatěžují vysoké měsíční splátky hypotéky.“ Také Angie Guillette, realitní makléřka z jihozápadní Floridy, potvrzuje, že trh zůstává napjatý. „Máme hodně prodejců, kteří, když nedosáhnou částky, kterou měli v hlavě – často inspirované cenami z pandemie – raději svou nemovitost stáhnou a budou čekat,“ říká. Tento postoj podle ní paradoxně pomáhá držet ceny nahoře, protože snižuje nabídku dostupných domů. Podle Redfinu bylo v srpnu zrušeno 56 000 smluv o koupi – tedy asi 15 % všech uzavřených dohod. Mnoho z nich se rozpadlo při inspekcích nemovitostí, kdy kupující žádali opravy nebo slevy, které prodávající odmítli poskytnout. „Prodávající často chtějí vyjednávat o ceně, ale ne o opravách – nebo naopak,“ říká Anschuetzová. „I když jsou připraveni prodat, většina z nich chce stále rozumnou cenu, nikoli výprodej.“ Trh v rovnováze, která neprospívá nikomu Trh s bydlením se tak ocitl v situaci, kdy nejsou spokojeni ani kupující, ani prodávající. Ti první čelí nejvyšším hypotečním sazbám za poslední dvě dekády a stále vysokým cenám domů. Ti druzí se zase nechtějí smířit s realitou, že éra pandemického boomu skončila. Podle analytiků se trh pravděpodobně stabilizuje až v momentě, kdy úrokové sazby klesnou nebo se výrazně zvýší nabídka domů. Do té doby bude pokračovat současná rovnováha, v níž ceny zůstávají vysoké, ale objem prodejů nízký. „Nejde o výprodej,“ uzavírá Anschuetzová. „Lidé chtějí stále prodat, ale ne za každou cenu.“