Americký hypoteční trh prochází výraznou změnou. Po období dominance dlouhodobých fixních úvěrů se opět zvyšuje zájem o hypotéky s variabilní úrokovou sazbou, známé jako ARM. Tento trend je přímou reakcí na vysoké hypoteční sazby a rostoucí náklady na bydlení. Mnozí kupující hledají způsoby, jak si krátkodobě snížit měsíční splátky, i když tím na sebe berou větší riziko v budoucnosti. Příběh Nakula Mishry, který si takový úvěr zvolil během nákupu svého prvního domu, dobře vystihuje širší dynamiku současného trhu. Proč ARM znovu získávají pozornost Nakul Mishra strávil dva roky hledáním dostupného domu v Sacramentu. Nakonec uspěl, ale jen díky tomu, že se rozhodl pro sedmiletou hypotéku s variabilní sazbou. Tento typ úvěru mu poskytl krátkodobou úlevu, protože úvodní sazba je nižší než u běžných hypoték s fixním úročením. Mishra sází na to, že refinancování provede dříve, než skončí sedmileté fixní období. Je to přístup, který dnes volí stále více kupujících. ARM však nejsou zcela nové – a jejich historie není bez rizika. V předkrizových letech před rokem 2008 právě tyto úvěry přispěly ke zvýšení finančního rizika na trhu s nemovitostmi. Po uplynutí fixního období se totiž sazba resetuje podle podmínek na trhu. Pokud sazby stoupnou, může se měsíční splátka dlužníka výrazně zvýšit. Přesto se ARM rychle vracejí do hry. Podle Asociace hypotečních bankéřů se jejich podíl mezi kupujícími více než ztrojnásobil a v jednom týdnu v září dosáhl 12,9 % všech žádostí o hypotéku – nejvyššího podílu od roku 2008. Tento růst přichází v době, kdy je krize dostupnosti bydlení stále jedním z největších problémů americké ekonomiky. Ceny domů rostou a hypoteční sazby zůstávají mezi 6 a 7 %. Závazek administrativy Donalda Trumpa řešit dostupnost bydlení, včetně návrhu na zavedení 50leté hypotéky, zatím nepřinesl řešení, které by výrazně snížilo měsíční splátky dlužníků. Většina kupujících tak hledá alternativy, které nabízí okamžitou úlevu – i když s tím přichází vyšší nejistota. Jak skok v sazbách ovlivňuje dlužníky Mishra si zvolil úvěr ARM 7/6 s úrokovou sazbou 5,5 %, fixní na sedm let. Po uplynutí této doby se bude sazba měnit každých šest měsíců. Úvěr má nastavené limity: při první úpravě může sazba vzrůst o dva procentní body a celkově až o pět procentních bodů. To znamená, že jeho úroková sazba může v krajním případě dosáhnout až 10,5 %. Mishra si tento krok uvědomuje jako rizikový, ale očekávané úspory převážily. I kdyby sazby v následujících letech neklesly, stále bude podle svých propočtů šetřit 200 až 300 dolarů měsíčně. Tato úspora se v delším horizontu významně nasčítá. Aby získal co nejlepší sazbu, oslovil minimálně pět až šest různých věřitelů a porovnával nabídky. Podle odborníků, například Andrewa Marquise ze společnosti CrossCountry Mortgage, se k ARM obracejí dvě skupiny klientů. Jedni očekávají, že v domě nebudou žít déle než pět až sedm let, a proto pro ně riziko budoucí sazby není zásadní. Druhá skupina – kam patří i Mishra – očekává pokles sazeb a plánuje refinancování během několika let. Jsou dnešní ARM bezpečnější? ARM byly v minulosti problematické. V době finanční krize představovaly významnou část subprime hypoték a často byly poskytovány dlužníkům, kteří si nemohli dovolit měsíční splátky po uplynutí úvodního období. Dnes je trh v jiném stavu. Podle dat Intercontinental Exchange (ICE) existují v USA přibližně 3 miliony ARM, tedy 5,4 % všech hypoték, zatímco v roce 2008 to bylo 26 %. Odborníci, například profesor Martin Seay z Kansas State University, upozorňují, že regulační podmínky jsou dnes mnohem přísnější. Věřitelé musí posoudit schopnost dlužníka splácet hypotéku i při vyšší úrokové sazbě, nikoli jen při nízké úvodní sazbě. Platí také limity, o kolik může sazba během jednotlivých úprav stoupnout. Dalším posunem je délka fixního období. Zatímco na přelomu tisíciletí byly sazby fixní často jen jeden až tři roky, dnes jsou fixace výrazně delší. Podle ICE má 80 % úvěrů ARM vydaných od roku 2020 fixaci alespoň pět let a dvě třetiny nejméně sedm let. Tyto podmínky snižují riziko náhlého růstu splátek v krátkém časovém horizontu. Přesto Seay varuje, že ARM s sebou vždy nesou riziko. Jejich výhoda je největší tehdy, pokud si je dlužník bere s jistotou, že nebude v dané nemovitosti žít déle, než je fixní období. Po jeho skončení už dlužník spekuluje na budoucí vývoj sazeb – a ten je nejistý i pro profesionální ekonomy.