Prologis vs Rexford Industrial Realty: Který z nich je lepší koupit?

Průmyslovým realitním investičním fondům (REIT) se v posledních pěti letech dařilo, protože zvýšená poptávka po skladech, výrobních halách a dalších logistických nemovitostech podpořila zisky v tomto sektoru. Zvyšování úrokových sazeb a obavy z recese však výkonnost mnoha průmyslových REITs v roce 2022 utlumily a jejich ceny za posledních 52 týdnů poklesly o 30 % i více. Podívejte se na srovnání dvou nejlepších průmyslových REIT, které mají oba vynikající dlouhodobé výsledky. Přesto je jeden z nich jednoznačně lepší než druhý: Prologis Inc. (NYSE: PLD) je průmyslový REIT se sídlem v San Francisku, který vlastní a spravuje 4 914 průmyslových logistických nemovitostí od New Yorku po Kalifornii a v 18 dalších zemích. Její tržní kapitalizace činí 104,88 miliardy USD. Rexford Industrial Realty Inc. (NYSE: REXR) je průmyslový REIT se sídlem v Los Angeles, který vlastní nebo spravuje 346 nemovitostí, z nichž všechny se nacházejí v rychle rostoucích oblastech jižní Kalifornie. Její tržní kapitalizace činí 10,63 miliardy USD. Zdroj: Getty Images Velikost a rozmanitost Společnost Prologis má mnohem větší tržní kapitalizaci, 14krát více nemovitostí po celých Spojených státech a rozmanitost mezinárodních nemovitostí. Společnost Rexford Industrial Realty je mnohem menší a mnohem méně diverzifikovaná. Společnost Prologis je v této kategorii jednoznačně lepší. Výkonnost v průběhu času Oběma REIT se dařilo. V dlouhodobé výkonnosti od roku 2013 dosáhl Prologis celkového výnosu 228 %. Ve stejném časovém horizontu vzrostla společnost Rexford Industrial Realty o 334 %. Za posledních 52 týdnů obě akcie poklesly o necelých 30 %. Rexford Industrial Realty je snadným vítězem této kategorie. Dividendový výnos Společnost Prologis vyplácí roční dividendu ve výši 3,16 USD, což představuje současný výnos 2,78 %, zatímco společnost Rexford Industrial Realty vyplácí roční dividendu ve výši 1,26 USD, což představuje současný výnos 2,31 %. Ačkoli ani jedna ze společností nemá příliš vysoký výnos, Prologis má z obou společností lepší výnos. Růst a stabilita dividend Za posledních pět let společnost Prologis zvýšila svou čtvrtletní dividendu z 0,48 USD na 0,79 USD, což představuje nárůst o 64 %. Za stejnou dobu zvýšila společnost Rexford Industrial Realty svou dividendu z 0,145 USD na 0,315 USD, což představuje nárůst o 117 %. Ani jedna z REIT za posledních pět let svou dividendu nesnížila. Skóre v této kategorii pro Rexford Industrial Realty. Dividendové krytí FFO Zdroj: Getty Images Společnost Prologis vykazuje budoucí provozní výnosy (FFO) ve výši 5,12 USD a roční dividendu ve výši 3,16 USD, což představuje poměr výplaty FFO ve výši 61,7 %. Společnost Rexford Industrial Realty vykazuje budoucí FFO ve výši 1,95 USD a vyplácí roční dividendu ve výši 1,26 USD, což představuje výplatní poměr FFO ve výši 64,6 %. Je to těsné, ale v této kategorii vítězí o něco nižší výplatní poměr FFO společnosti Prologis. Poměr zadlužení Společnost Prologis má celkový dluh ve výši 18,67 miliardy USD a její poměr dluhu k vlastnímu kapitálu je 47,13. Společnost Rexford Industrial Realty má celkový dluh ve výši 1,95 miliardy USD a její poměr dluhu k vlastnímu kapitálu je 29,72. Vlastnictví mnohem většího počtu nemovitostí přirozeně způsobuje vyšší zadlužení společnosti Prologis, ale výrazně nižší poměr zadlužení znamená, že společnost Rexford Industrial Realty nese bezpečnější dluhové zatížení, takže v této kategorii vítězí. Nejnovější provozní výsledky Společnost Prologis dosáhla ve třetím čtvrtletí roku 2021 tržeb ve výši 1,75 miliardy dolarů, což představuje nárůst o 48,3 % oproti 118 miliardám dolarů. Jádrová FFO na zředěnou akcii ve třetím čtvrtletí roku 2022 činila 1,73 USD oproti 1,04 USD ve třetím čtvrtletí roku 2021, což představuje nárůst o 66 %. Společnost Rexford Industrial Realty dosáhla výnosů ve výši 162,75 USD, což představuje nárůst o 41 % oproti 115,40 USD ve třetím čtvrtletí roku 2021. Jádrové FFO na zředěnou akcii ve výši 0,50 USD představovaly nárůst o 16,3 % oproti FFO ve výši 0,47 USD ze třetího čtvrtletí roku 2021. Ačkoli obě společnosti měly ve třetím čtvrtletí velmi dobré výsledky, výsledky společnosti Prologis byly lepší, zejména pokud jde o FFO. Společnost Prologis v této kategorii vítězí. Shrnutí Společnost Prologis má výhodu v kategoriích velikost/diverzita, dividendový výnos, dividendové krytí FFO, násobek FFO a nejnovější provozní výsledky. Rexford Industrial Realty má výhodu ve výkonnosti v čase, růstu/stabilitě dividend a poměru zadlužení. Prologis vítězí v pěti kategoriích, zatímco Rexford Industrial Realty pouze ve třech. Obě tyto průmyslové REITs jsou vysoce kvalitní, ale celkově lepší akcií k nákupu na základě předchozích osmi kategorií je Prologis.