Miliardář Seth Klarman říká, že realitní sektor by mohl být další velkou investiční příležitostí

Příběh akciového trhu je často definován tématy. V loňském roce vládly energetickým akciím, což bylo způsobeno ruskou invazí na Ukrajinu a následnou globální energetickou krizí. V roce 2023 zatím táhnou zisky technologické akcie, které se zároveň vezou na trendu umělé inteligence. Podle miliardáře Setha Klarmana by však další velká příležitost mohla ležet v trochu překvapivé oblasti. Vzhledem k nízké míře obsazenosti v postkovidovém světě a přetrvávajícímu trendu práce z domova byste si mohli myslet, že sektor komerčních nemovitostí je ten, kterému je třeba se vyhnout, ale právě proto Klarmana oslovuje. "Myslíme si, že nemovitosti jsou oblastí, která je plná tolika zásadních problémů, ale tyto zásadní problémy způsobily naléhavý prodej. Vidíte útlum v oblasti úvěrů, vidíte neobsazené kanceláře, problémy v maloobchodě po celá léta a léta. A tak to automaticky neznamená, že je to zajímavé. Ale může to znamenat, že jak to ostatní opouštějí… mohou se objevit příležitosti k nákupu," řekl nedávno Klarman. "Můžete najít příležitosti na okrajích toho, co dělají ostatní lidé, najít situace, které ostatní lidé vylévají s vaničkou jako dítě. A ty existují." Klarman, jehož čisté jmění se pohybuje kolem 1,5 miliardy dolarů a jehož skupina Baupost Group dohlíží na aktiva v hodnotě asi 25 miliard dolarů, má za sebou výsledky, které hovoří samy za sebe, takže by se možná vyplatilo poohlédnout se po těchto příležitostech v realitním sektoru. S ohledem na to jsme z databáze vytáhli dvě akcie REIT (real estate investment trust), které právě teď dostávají palec nahoru od akciových expertů z ulice - obě jsou podle konsensu analytiků hodnoceny jako Strong Buys. Pojďme se podívat, zda by mohly představovat další velkou investiční příležitost. Agree Realty (ADC) První jméno, na které se podíváme, je Agree Realty, významný realitní investiční fond (REIT), který se specializuje na akvizice a výstavbu nemovitostí pro komerční využití. Tato firma se sídlem v Bloomfield Hills v Michiganu byla založena v roce 1971 a díky svému zaměření na nemovitosti s čistým pronájmem pro jednoho nájemce se etablovala jako lídr v oblasti maloobchodu. Společnost se zaměřuje především na pronájmy celostátně uznávaným maloobchodním prodejcům a mezi nájemce řadí některé velké značky, mimo jiné Walmart, Best Buy, Dollar Tree a TJX. Ke konci března se portfolio společnosti pyšnilo 1 908 nemovitostmi ve 48 státech. Společnost Agree Realty v průběhu let vykazuje konzistentní růst tržeb a nejinak tomu bylo i v posledním vykázaném čtvrtletí, za 1Q23. Tržby meziročně vzrostly o 28,8 % na 126,62 milionu USD a zároveň překonaly očekávání konsenzu o 2,13 milionu USD. AFFO (očištěné provozní prostředky) za 1. čtvrtletí ve výši 0,98 USD rovněž jen těsně překonaly predikci analytiků, a to o 0,01 USD. Při pohledu do budoucna společnost zvýšila svůj odhad objemu akvizic pro rok 2023, a to z předchozích minimálně 1,0 miliardy USD na minimálně 1,2 miliardy USD. REIT jsou známé svými šťavnatými dividendami a ta společnosti ADC v průběhu let neustále rostla. Od roku 2021 společnost vyplácí dividendu na měsíční bázi. Aktuální výplata činí 0,24 USD a výnos 4,34 %, což stačí na překonání současné míry inflace. Pro analytika BNP Paribas Natea Crossetta je to akcie, která zaškrtává všechny správné položky. Píše: "ADC je REIT se střední kapitalizací a čistým pronájmem se současným portfoliem, které je vysoce diverzifikované a zahrnuje značné množství nájemců investičního stupně… Díky velkému celkovému adresovatelnému trhu v USA vidíme pro Agree Realty dostatek příležitostí k tomu, aby své portfolio v průběhu času rozšířila… Vzhledem k velikosti společnosti, kvalitě stávajícího portfolia a jeho zakotvenému růstu se domníváme, že existuje potenciální podpora pro ocenění akcií.". Jinými slovy, pokud by se akcie někdy obchodovaly s výrazným diskontem vůči srovnatelným cenám, domníváme se, že by se mohli objevit větší kupci, kteří by využili této dislokace." Za tímto účelem hodnotí Crossett akcie ADC jako Outperform (tj. Buy), zatímco jeho cílová cena 80 USD předpokládá jednoroční zhodnocení akcií o 22 %. Celkově je zřejmé, že Wall Street souhlasí s Crossettem ohledně budoucích vyhlídek společnosti ADC. Nedávných 8 hodnocení analytiků akcie zahrnuje 7 hodnocení " Buy" a 1 hodnocení "Hold", což představuje konsenzus "Strong Buy" svědčící o býčím výhledu. Akcie jsou oceněny na 65,47 USD a jejich průměrná cílová cena 75,43 USD znamená 12měsíční růst o 15 %. NETSTREIT (NTST) U dalšího REITu zůstaňme ve stejné rovině. Společnost NETSTREIT se specializuje na akvizici, vlastnictví a správu maloobchodních nemovitostí s jedním nájemcem, které jsou určeny k potřebě, po celých Spojených státech. To znamená, že se firma zaměřuje na nájemce v segmentech, kde je fyzické umístění pro podnikání nezbytné, jako jsou obchody s potravinami, lékárny a diskontní prodejny. Portfolio společnosti zahrnuje různorodé nemovitosti strategicky umístěné na rychle rostoucích trzích se stabilním demografickým vývojem. NETSTREIT se snaží vytvářet dlouhodobé vztahy s nájemci a klade důraz na výběr nemovitostí se silným úvěrovým profilem nájemců. To je charakteristickým rysem a společnost je vysoce exponovaná vůči nájemcům s investičním ratingem, kteří tvoří zhruba 67 % operací, což je jeden z nejvyšších ratingů ve srovnatelné skupině. Ve skutečnosti je NETSTREIT na druhém místě za výše uvedenou společností Agree Realty. Jedná se však spíše o menší provoz, ačkoli tržby rovněž neustále rostou. Poslední čtvrtletní úlovek, za 1Q23, vykázal na horní hranici 29,45 milionu USD, což představuje 38% meziroční nárůst. Toto číslo také překonalo očekávání analytiků o 1,32 milionu dolarů. AFFO za 1. čtvrtletí ve výši 0,30 USD rovněž překonalo prognózu 0,28 USD. Při pohledu do budoucna se NETSTREIT drží svého celoročního výhledu AFFO na rok 2023 ve výši 1,17 až 1,23 USD na akcii. Co se týče dividendy, čtvrtletní výplata aktuálně činí 0,20 USD na akcii, kde se nachází od listopadu 2020, tedy nedlouho po veřejném debutu společnosti v srpnu 2020. Dividenda poskytuje výnos ve výši 4,61 %. Pro analytika Stifel Simona Jarmaka je hodnotová nabídka společnosti jasná. "NTST má atraktivní defenzivně zaměřené portfolio, které je podle našeho názoru dobře nastaveno pro současné prostředí a dlouhodobý horizont. Podle našeho názoru by menší relativní velikost společnosti měla vést k nejsilnějšímu růstu AFFO v této oblasti," vysvětlil. "Strategie společnosti NETSTREIT, vedené manažerským týmem zkušených manažerů v oblasti komerčních nemovitostí, spočívá ve vytvoření nejkvalitnějšího maloobchodního portfolia s čistým pronájmem v zemi s cílem generovat konzistentní peněžní toky a dividendy pro své investory." Tyto komentáře podporují rating Jarmaka pro NTST na úrovni Buy a cílovou cenu 21,50 USD. Pokud se tato hodnota naplní, budou investoři za rok sedět na výnosu ~20 %. Nyní přejděme ke zbytku ulice, kde je konsenzuální hodnocení NTST Strong Buy založeno na celkem 4 Buy vs. 1 Hold. Průměrná cílová hodnota 21,70 USD je téměř totožná s cílem Jarmaka.