Wall Street si myslí, že americké nemovitosti jsou nadhodnocené

Horečka z doby pandemie na Wall Street se zklidňuje, ale obavy z oslabeného trhu s bydlením se stupňují. V souvislosti s přílivem peněz z Wall Street do rodinných domů v době pandemického zpomalení se objevují významné změny ve struktuře investic do nemovitostí. Dynamika amerického trhu s nemovitostmi vytváří náročnou situaci pro běžné kupce domů, kteří se musí potýkat se signály, že možná přeplácejí. Rodinné domy v USA se na realitním trhu vyznačují tím, že jako jediný typ nemovitostí prudce stoupla jejich hodnota po zvýšení úrokových sazeb v březnu 2022. Přestože po prvním zvýšení úroků Federálním rezervním systémem zažily krátký pokles, ceny domů se odrazily ode dna a vyšplhaly se do nových výšin. Jak uvádí index cen domů S&P CoreLogic Case-Shiller, hodnota rezidenčních nemovitostí dosáhla v červenci rekordu. Tento býčí trend ostře kontrastuje se sektorem komerčních nemovitostí, kde se hodnota nemovitostí od března 2022 snížila o 16 %, jak vyplývá ze zjištění společnosti Green Street zabývající se výzkumem nemovitostí. Kanceláře, nákupní centra a sektor bytů jsou pod tlakem, přičemž hodnoty bytů v USA se propadly o více než 20 % oproti vrcholným hodnotám zaznamenaným v loňském roce. Pandemie přinesla výrazný příliv peněz z Wall Street na trh rodinných domů. Tento náhlý vzestup se připisuje radikálnímu přechodu na paradigma práce na dálku, což vedlo k silné poptávce po větších prostorách. Když začaly bobtnat náklady na dluh a růst nájemného, což přineslo snížení návratnosti investic, institucionální investoři omezili svou účast. Údaje shromážděné společností John Burns Research & Consulting odhalují pozoruhodný pokles akvizic velkých pronajímatelů v USA, propad z vrcholu 2,4 % na konci roku 2021 na 0,4 % ve druhém čtvrtletí roku 2022. Realitní investiční trusty (REIT) specializující se na rodinné domy, jako jsou AMH Homes a Invitation Homes, buď omezily nákupní horečku, nebo zaujaly postoj čistého prodeje. Vzhledem k převládajícím vysokým cenám na volném trhu se výstavba nového domu od nuly jeví jako ekonomicky výhodnější varianta pro firemní pronajímatele, kteří hodlají rozšiřovat svá portfolia. Akciový trh však spustil poplach, pokud jde o výhled cen nemovitostí. Podle ředitele výzkumu společnosti Green Street Cedrika Lachance se akcie REITs zaměřených na výstavbu rodinných domů nyní obchodují s 20% diskontem vůči hrubé hodnotě aktiv. Tento trend slouží jako ukazatel zmatených očekávání ohledně trajektorie hodnoty domů v portfoliích těchto společností. Navzdory zdánlivě chmurným vyhlídkám je podcenění trhu s bydlením pravděpodobné. Amerika se potýká s nedostatkem rodinných domů ve srovnání s hrozícím přebytkem bytů, což je scénář umocněný silnějším růstem nájemného u rodinných domů. Důvod, proč se hodnoty bytů korigovaly, ale ceny rodinných domů nikoli, může souviset s jejich vlastníky. Firemní pronajímatelé, kteří se zaměřují spíše na peněžní výnosy, změny ekonomických a finančních podmínek, vlastní 68 % bytů ve velkých budovách se sto a více jednotkami, ale jen asi 3 % jednotlivých rodinných domů, upozorňuje analytik společnosti Cohen & Steers Jordan Flannery. Na rozdíl od institucionálních investorů zvažují běžní kupci domů při rozhodování o koupi širší škálu faktorů. Významné je, že majitelé obydlí jsou chráněni před zpřísňujícími se finančními podmínkami, protože mají již léta uzamčený levný dluh. Podle banky UBS má 61 % všech nesplacených hypoték v USA sazbu nižší než 4 %, což vede ke stlačené nabídce, protože majitelé domů, kteří by jinak mohli prodat, se rozhodli udržet si své nízké hypoteční náklady. Další analýzy ukazují, že rozpočty amerických kupců domů jsou napjaté. V současné době měsíční náklady na novou hypotéku zabírají 42 % průměrného příjmu americké domácnosti. Situace je podstatně horší než před krachem na trhu s bydlením v roce 2008, kdy byl tento poměr o 10 procentních bodů nižší. Chladnější zájem Wall Street o trh s bydlením nemusí být pro potenciální zájemce o bydlení lákavým znamením. Nicméně vzhledem k tomu, že vlastnictví domu k bydlení přesahuje čistě finanční investici, vykresluje sektor rodinných domů jako samostatnou entitu na trhu s nemovitostmi. Přestože je předražený, může být méně náchylný ke krachu než jiné typy nemovitostí, což v současné ekonomické situaci představuje tolik potřebnou rezervu.