Klíčové body

Ceny nemovitostí v německých městech začínají opět růst po dvouletém poklesu
Nedostatek bytů v klíčových městech jako Kolín nad Rýnem a Frankfurt zvyšuje poptávku
S růstem cen se oživuje trh s bydlením v Německu, zejména ve velkých městských centrech

Lidé, kteří toto promeškali, mají bohužel nyní smůlu. Recese v oblasti německých městských rezidenčních nemovitostí, která vzácnou slevu vyvolala, se chýlí ke konci. Důvodem obratu je sílící nedostatek bytů v klíčových městech, protože dynamika Německa dohání dynamiku většiny ostatních zemí Evropy.

V Kolíně nad Rýnem ceny bytů rostou již čtyři měsíce v řadě a v červnu se oproti předchozímu roku zvýšily o 4 %, jak vyplývá z analýzy údajů online realitní platformy Immowelt. Také další německá města ukončují dvouletý propad.

Mnichov – historicky nejdražší německý realitní trh – v červnu poprvé od srpna 2022 vzrostl. Meziroční změny cen v 8 ze 14 hlavních měst se dostaly do kladných čísel a ve Frankfurtu – německém finančním centru – se ceny podle údajů Immowelt blíží k vyrovnání po meziročním poklesu o více než 16 % ještě v srpnu 2023.

„Kupující jsou nyní jistější v tom, co si mohou dovolit, a poptávka po všech typech rezidenčních nemovitostí výrazně vzrostla,“ uvedla Silke Peschmannová, obchodní ředitelka realitní kanceláře Engel & Völkers v Kolíně nad Rýnem.

Ceny v Německu korigovaly mnohem silněji než v jiných evropských zemích, protože většina lidí si své bydlení pronajímá, což znamená, že spotřebitelé mají možnost zůstat nájemníky, než si brát drahé hypotéky.

Ve většině ostatních velkých evropských měst je tato možnost menší, protože nedostatek nutí kupující rychleji vstřebávat vyšší sazby financování. Podle Bloomberg City Tracker zaznamenalo v posledním měsíci růst 8 z 12 měst.

Berlín a Frankfurt patří k několika málo klesajícím městům, zatímco Paříž je největším vybočujícím městem, přičemž ceny domů ve francouzské metropoli v červnu klesly o 7,2 % ve srovnání s předchozím rokem.

Oživení v Německu je součástí nové éry evropských rezidenčních nemovitostí. Během éry levných peněz byly ceny částečně poháněny investory, kteří se snažili získat výnosy z dluhu, ale současný trh je více poháněn základními faktory nabídky a poptávky a tato dynamika tlačí ceny vzhůru.

Dražší financování zasáhlo také stavebníky, což ještě zhoršuje tlak na bydlení. Institut Ifo očekává, že v roce 2025 bude dokončeno pouze 175 000 bytů, což je téměř o třetinu méně než v roce 2023 a méně než polovina cíle stanoveného vládou kancléře Olafa Scholze.

Novostavby jsou obecně dražší než stávající domy, takže kontrakce má nadměrný dopad na úroveň trhu.

S tím, jak se zhoršuje nedostatek nabídky, se nyní na trh ve větším počtu vracejí lidé, kteří chtějí bydlet ve vlastním, uvedl Martin Güth, hlavní ekonom Landesbank Baden-Württemberg. To znamená, že zisky budou pravděpodobně stabilnější.

„Prudký růst cen, jaký jsme zaznamenali v minulém desetiletí, zůstane pravděpodobně prozatím minulostí,“ řekl. „Čistě z pohledu výnosů nejsou rezidenční nemovitosti stále příliš atraktivní,“ dodal.

Pro developery byl náhlý pokles poptávky obtížným přizpůsobením.

Vzhledem k tomu, že na prodej jsou stovky bytů od kompaktních dvoupokojových za 430 000 eur až po rodinné čtyřpokojové byty za 880 000 eur, začala společnost Swiss Life AM v lednu nabízet úhradu daně z převodu nemovitosti, což je poplatek, který činí až 6,5 % z kupní ceny.

Výhodou této pobídky je, že se nestrhává z ceny za metr čtvereční, a nemá tak vliv na hodnotu úvěrů.

„Chtěli jsme přilákat klienty, kteří mají k dispozici finanční prostředky, ale chtějí počkat na ideální dobu pro koupi,“ řekl Barsch. Tento tah se vyplatil a developer prodal téměř všechny jednotky v projektu Viva Agrippina, jehož dokončení je naplánováno na polovinu roku 2025.

Navzdory oživení poptávky v luxusní kolínské čtvrti v blízkosti restaurací, parků a městské zoo je oživení stále omezeno na prosperující městská centra Německa.

Méně vyhledávané lokality – a developeři, kteří do nich investovali – se stále potýkají s problémy, což by mohlo vytvořit dvoukolejný trh s bydlením, protože populační trendy se rozcházejí.

Podle Jochena Möberta, ekonoma Deutsche Bank AG, zatímco největší německé metropolitní oblasti by mohly do roku 2040 vzrůst až o 20 %, počet obyvatel ve velké části zbytku země bude klesat a poptávka po novém bydlení se následně sníží. Do budoucna se „ceny rezidenčních nemovitostí budou odpovídajícím způsobem lišit“, uvedl.

Riziko spočívá v tom, že se zvětší propast mezi těmi, kdo mají, a těmi, kdo nemají. Ve snaze překlenout tuto propast přislíbila německá vláda do roku 2027 více než 18 miliard eur ze státních prostředků na podporu výstavby cenově dostupných domů.

„Potřebujeme novou výstavbu ve velkém měřítku,“ řekl Scholz na červnové akci stavebního průmyslu.

Toto oznámení se zatím projevilo jen málo. Významní němečtí pronajímatelé, jako například společnost Vonovia SE, zrušili nové stavební projekty na neurčito s odkazem na zvýšené náklady a regulační omezení. Několik menších, zadlužených developerů se již pod tíhou vyšších finančních nákladů složilo.

Pro společnosti s hotovostí a trpělivostí jsou však bytové projekty, které jsou určeny spíše pro obyvatele než pro investory, stále atraktivní.

„Prodej bytů v dobrých lokalitách vlastníkům dává v současné době největší ekonomický smysl,“ řekl Barsch ze Swiss Life AM.

Nabídka developera projektu Viva Agrippina s 300 jednotkami měla povzbudit poptávku poté, co se budoucí kupující ocitli ve „stavu šoku“, když Evropská centrální banka v roce 2022 zvýšila úrokové sazby a podpořila tak prudký růst nákladů na hypotéky, uvedla Anett Barschová, vedoucí oddělení rozvoje projektů v německé pobočce Swiss Life Asset Managers.Lidé, kteří toto promeškali, mají bohužel nyní smůlu. Recese v oblasti německých městských rezidenčních nemovitostí, která vzácnou slevu vyvolala, se chýlí ke konci. Důvodem obratu je sílící nedostatek bytů v klíčových městech, protože dynamika Německa dohání dynamiku většiny ostatních zemí Evropy.V Kolíně nad Rýnem ceny bytů rostou již čtyři měsíce v řadě a v červnu se oproti předchozímu roku zvýšily o 4 %, jak vyplývá z analýzy údajů online realitní platformy Immowelt. Také další německá města ukončují dvouletý propad.Mnichov – historicky nejdražší německý realitní trh – v červnu poprvé od srpna 2022 vzrostl. Meziroční změny cen v 8 ze 14 hlavních měst se dostaly do kladných čísel a ve Frankfurtu – německém finančním centru – se ceny podle údajů Immowelt blíží k vyrovnání po meziročním poklesu o více než 16 % ještě v srpnu 2023.„Kupující jsou nyní jistější v tom, co si mohou dovolit, a poptávka po všech typech rezidenčních nemovitostí výrazně vzrostla,“ uvedla Silke Peschmannová, obchodní ředitelka realitní kanceláře Engel & Völkers v Kolíně nad Rýnem.Ceny v Německu korigovaly mnohem silněji než v jiných evropských zemích, protože většina lidí si své bydlení pronajímá, což znamená, že spotřebitelé mají možnost zůstat nájemníky, než si brát drahé hypotéky.Ve většině ostatních velkých evropských měst je tato možnost menší, protože nedostatek nutí kupující rychleji vstřebávat vyšší sazby financování. Podle Bloomberg City Tracker zaznamenalo v posledním měsíci růst 8 z 12 měst.Berlín a Frankfurt patří k několika málo klesajícím městům, zatímco Paříž je největším vybočujícím městem, přičemž ceny domů ve francouzské metropoli v červnu klesly o 7,2 % ve srovnání s předchozím rokem.Oživení v Německu je součástí nové éry evropských rezidenčních nemovitostí. Během éry levných peněz byly ceny částečně poháněny investory, kteří se snažili získat výnosy z dluhu, ale současný trh je více poháněn základními faktory nabídky a poptávky a tato dynamika tlačí ceny vzhůru.Dražší financování zasáhlo také stavebníky, což ještě zhoršuje tlak na bydlení. Institut Ifo očekává, že v roce 2025 bude dokončeno pouze 175 000 bytů, což je téměř o třetinu méně než v roce 2023 a méně než polovina cíle stanoveného vládou kancléře Olafa Scholze.Novostavby jsou obecně dražší než stávající domy, takže kontrakce má nadměrný dopad na úroveň trhu.S tím, jak se zhoršuje nedostatek nabídky, se nyní na trh ve větším počtu vracejí lidé, kteří chtějí bydlet ve vlastním, uvedl Martin Güth, hlavní ekonom Landesbank Baden-Württemberg. To znamená, že zisky budou pravděpodobně stabilnější.„Prudký růst cen, jaký jsme zaznamenali v minulém desetiletí, zůstane pravděpodobně prozatím minulostí,“ řekl. „Čistě z pohledu výnosů nejsou rezidenční nemovitosti stále příliš atraktivní,“ dodal.Pro developery byl náhlý pokles poptávky obtížným přizpůsobením.Vzhledem k tomu, že na prodej jsou stovky bytů od kompaktních dvoupokojových za 430 000 eur až po rodinné čtyřpokojové byty za 880 000 eur, začala společnost Swiss Life AM v lednu nabízet úhradu daně z převodu nemovitosti, což je poplatek, který činí až 6,5 % z kupní ceny.Výhodou této pobídky je, že se nestrhává z ceny za metr čtvereční, a nemá tak vliv na hodnotu úvěrů.„Chtěli jsme přilákat klienty, kteří mají k dispozici finanční prostředky, ale chtějí počkat na ideální dobu pro koupi,“ řekl Barsch. Tento tah se vyplatil a developer prodal téměř všechny jednotky v projektu Viva Agrippina, jehož dokončení je naplánováno na polovinu roku 2025.Navzdory oživení poptávky v luxusní kolínské čtvrti v blízkosti restaurací, parků a městské zoo je oživení stále omezeno na prosperující městská centra Německa.Méně vyhledávané lokality – a developeři, kteří do nich investovali – se stále potýkají s problémy, což by mohlo vytvořit dvoukolejný trh s bydlením, protože populační trendy se rozcházejí.Podle Jochena Möberta, ekonoma Deutsche Bank AG, zatímco největší německé metropolitní oblasti by mohly do roku 2040 vzrůst až o 20 %, počet obyvatel ve velké části zbytku země bude klesat a poptávka po novém bydlení se následně sníží. Do budoucna se „ceny rezidenčních nemovitostí budou odpovídajícím způsobem lišit“, uvedl.Riziko spočívá v tom, že se zvětší propast mezi těmi, kdo mají, a těmi, kdo nemají. Ve snaze překlenout tuto propast přislíbila německá vláda do roku 2027 více než 18 miliard eur ze státních prostředků na podporu výstavby cenově dostupných domů.„Potřebujeme novou výstavbu ve velkém měřítku,“ řekl Scholz na červnové akci stavebního průmyslu.Toto oznámení se zatím projevilo jen málo. Významní němečtí pronajímatelé, jako například společnost Vonovia SE, zrušili nové stavební projekty na neurčito s odkazem na zvýšené náklady a regulační omezení. Několik menších, zadlužených developerů se již pod tíhou vyšších finančních nákladů složilo.Pro společnosti s hotovostí a trpělivostí jsou však bytové projekty, které jsou určeny spíše pro obyvatele než pro investory, stále atraktivní.„Prodej bytů v dobrých lokalitách vlastníkům dává v současné době největší ekonomický smysl,“ řekl Barsch ze Swiss Life AM.