Ačkoli se akcie v posledních pěti letech potýkaly s problémy, realitní investiční fond nadále dosahoval konzistentních výsledků a zároveň vyplácel atraktivní dividendu.Podívejme se na jeho poslední čtvrtletní zprávu, bezpečnost jeho dividendy a na to, zda se akcie konečně mohou začít posouvat výše.Další solidní čtvrtletíTržby společnosti Realty Income ve druhém čtvrtletí vzrostly o 31 % na 1,34 miliardy USD, k čemuž přispěla lednová akvizice společnosti Spirit Realty a nové investice do nemovitostí. Tržby z pronájmu stejných nemovitostí vzrostly ve čtvrtletí o 0,2 %, zatímco míra obsazenosti činila 98,8 %.Průmyslové nemovitosti zaznamenaly ve čtvrtletí silný růst nájemného u stejných prostor, a to o 2,1 %, následovaný 1,7% nárůstem u nemovitostí spojených s herním průmyslem. Ostatní nemovitosti, mezi které patří datová centra, vykázaly skokový růst nájemného o 4,1 % u stejných prostor. Naopak nájemné u maloobchodních prostor, které tvoří největší část portfolia, pokleslo o 0,3 %.Zdá se, že diverzifikační úsilí, které Realty Income v posledních letech vynaložila na vstup do oblasti her a datových center, spolu s dodatečnou expozicí v oblasti průmyslu díky akvizici společnosti Spirit Realty, se vyplácí.Chcete využít této příležitosti?Realty Income se ve čtvrtletí věnovala také investicím, když využila 806 milionů dolarů na investice do nemovitostí a také 378 milionů dolarů do zajištěného dluhopisu vydaného britským potravinářským řetězcem a nájemcem Asda. Dluhopis nese výnos 8,1 %, což bylo těsně nad váženým průměrem hotovostního výnosu 7,9 %, který ve čtvrtletí dosahovala ze svých investic. Její vážený průměrný hotovostní výnos v Evropě byl o něco vyšší a činil 8 %.REIT během čtvrtletí také prodal 75 nemovitostí za 106 milionů dolarů. V letošním roce nyní plánuje prodat nemovitosti v hodnotě 400 až 500 milionů dolarů. Zároveň chce v letošním roce investovat přibližně 3,0 miliardy USD.Upravené provozní prostředky na akcii společnosti vzrostly o 6 % na 1,06 USD. AFFO je měřítkem peněžních toků, které může REIT generovat ze své činnosti. Společnost Realty Income tuto metriku upřednostňuje, protože není ovlivněna různými předpoklady odpisů mezi jednotlivými REIT, a je tak více standardizovaná.Realty Income do značné míry zachovala svůj dřívější celoroční výhled, který naposledy aktualizovala na začátku června. Stále hodlá investovat přibližně 3 miliardy USD do nových investic do nemovitostí, přičemž chce dosáhnout 1% nárůstu příjmů z pronájmu stejných prodejen a mít více než 98% obsazenost. Zopakovala také svůj výhled celoročního zisku AFFO na akcii v rozmezí 4,15 až 4,21 USD, který v červnu mírně zvýšila z dřívějšího výhledu 4,13 až 4,21 USD.Bezpečná a rostoucí dividendaPři posuzování bezpečnosti dividendy u REIT je jedním z nejlepších ukazatelů rozdíl mezi generovaným AFFO a vyplácenou dividendou. V tomto ohledu společnost Realty Income vygenerovala AFFO na akcii ve výši 1,06 USD, zatímco vyplatila dividendu ve výši 0,777 USD na akcii. Její výplatní poměr AFFO se zlepšil z loňských 76,5 % na 73,3 %. To ukazuje, že cash flow společnosti Realty Income pohodlně pokrývá výplatu dividend, a naznačuje, že společnost má prostor pro jejich další zvyšování v budoucnu. V červenci společnost zvýšila dividendu na anualizovanou výplatu 3,156 USD na akcii. Jednalo se o 107. zvýšení čtvrtletní dividendy společnosti Realty Income v řadě a 649. zvýšení měsíční dividendy v řadě.I když v poslední době došlo k tlaku na některé nájemce Realty Income, jako jsou Walgreens a Red Lobster, celkově se dividenda REIT jeví jako bezpečná vzhledem k jejímu solidnímu výplatnímu poměru a míře obsazenosti. Těží také ze své strategie diverzifikace.Měnící se prostředíV posledních několika letech byly akcie společnosti Realty Income poškozeny vyššími úrokovými sazbami a následně vyššími kapitalizačními sazbami , které vedly ke snížení hodnoty jejích komerčních nemovitostí. Vysoké kapitalizační sazby ji však také vedly k tomu, že mohla realizovat investice s atraktivnějšími kapitalizačními sazbami a získat vyšší nájemné, když došlo k prodloužení nájemních smluv. To se projevilo v míře zpětného získání nájemného, která v daném čtvrtletí činila 105,7 % u nemovitostí, které uvolnila.S tím, jak se zdá, že Federální rezervní systém je na začátku cyklu snižování sazeb, by se trendy posledních několika let měly začít obracet a společnost Realty Income by měla zaznamenat zlepšení hodnoty svých nemovitostí, protože cap rates následují úrokové sazby směrem dolů. To by zase mělo konečně přispět k růstu ceny akcií.Tato vyhlídka v kombinaci se solidním výnosem 5,2 % a měsíční výplatou dividend činí z akcií Realty Income v současné době atraktivní nákup.