Úrokové sazby byly v posledních několika letech zvýšené, protože Federální rezervní systém se snažil potlačit tvrdohlavě vysokou inflaci. S tím, jak se inflace konečně začíná zmírňovat, Federální rezervní systém naznačil, že v nadcházejících měsících sazby několikrát sníží.

Vyšší sazby měly obzvláště výrazný dopad na investiční fondy nemovitostí (REIT). Ty si potřebují půjčovat velké množství peněz na financování akvizic a výstavby nemovitostí.

Vzhledem k jejich pákovému efektu vůči úrokovým sazbám by REITS měly těžit z toho, když začnou klesat. To z nich dělá jedny z nejchytřejších dividendových akcií, které se nyní dají koupit pro ty, kteří mají trochu hotovosti na práci. Tři skvělé možnosti REIT jsou Realty Income (O), Mid-America Apartment Communities (MAA) a Prologis (PLD).

Stabilně rostoucí společnost s katalyzátorem

Akcie Realty Income se v současné době nacházejí více než 15 % pod svým maximem z doby před třemi lety, kdy byly úrokové sazby nižší. Kvůli tomuto poklesu je její dividendový výnos v těchto dnech vyšší než 5 %. To je několikanásobně více než dividendový výnos srovnávacího indexu S&P 500, který je nižší než 1,5 %. Při této míře může REIT proměnit investici 500 USD na dividendový výnos více než 25 USD ročně.

Klesající sazby by měly být pro Realty Income přínosem. REIT si díky tomu bude moci levněji půjčovat peníze na financování akvizic a developerských projektů. To by jí v budoucnu mohlo umožnit investovat více peněz do růstu svého portfolia.

Tento diverzifikovaný REIT má za sebou hvězdný růst. Od svého vstupu na burzu v roce 1994 zvýšila dividendu již 108krát v řadě a celkem 127krát. Vzhledem k tomu, že se úrokové sazby mění z protivětru na vítr v zádech, neměl by mít REIT v budoucnu problém s dalším rozšiřováním svého portfolia a výplat.

Tržní protivětry brzy odezní

Akcie bytového REIT Mid-America Apartment Communities ztratily téměř 30 % své hodnoty z doby před několika lety. Částečně je to proto, že vyšší sazby zatížily hodnotu bytových domů, protože financování těchto nemovitostí je dražší. Tento propad zvýšil její dividendový výnos na více než 3,5 %.

Dalším problémem, který ovlivnil Mid-Americu, byl nárůst nabídky nových bytů, který byl způsoben postpandemickým stavebním boomem z doby, kdy byly sazby mnohem nižší. Její trhy tuto novou nabídku postupně absorbují, protože se do těchto zbrusu nových bytů stěhují obyvatelé.

Pozitivní je, že vyšší sazby v posledních letech způsobily výrazné zpomalení výstavby nových bytů. Z tohoto důvodu společnost REIT očekává, že v nadcházejících měsících dojde k poklesu dodávek. Tento katalyzátor by měl vést k opětovnému zrychlení růstu nájemného.

REIT mezitím zahájil ofenzívu akvizicemi nových komunit a schvalováním developerských projektů. Tyto investice by měly přispět k dalšímu zrychlení růstu v nadcházejících letech. Když k tomu připočteme vysoký výnos a neustále rostoucí dividendu, má tento bytový REIT silný potenciál celkového výnosu.

Akcie předního průmyslového REIT Prologis se propadly asi o 25 % ze svého vrcholu před několika lety. Tento pokles vedl k nárůstu dividendového výnosu na přibližně 3 %.
Velkým faktorem byl dopad vyšších úrokových sazeb na jeho nájemní základnu. To způsobilo, že někteří současní i potenciální nájemci letos odložili rozhodnutí o pronájmu. Tato nerozhodnost způsobila, že REIT snížil svůj výhled pro rok 2024.

Společnost to však považuje pouze za dočasné zhoršení trvající několik čtvrtletí. Z dlouhodobého hlediska je společnost Prologis optimistická, že poptávka po skladových prostorách bude i nadále růst. To ji vede k přesvědčení, že její provozní prostředky (FFO) porostou v příštích letech zrychleným tempem.

Kromě toho hodlá využít nových růstových příležitostí, jako jsou datová centra a energetika, aby dále zrychlila své růstové vyhlídky. To by jí mělo umožnit pokračovat v nadprůměrném růstu dividendy. Tyto faktory také umožňují, aby REIT v příštích letech potenciálně dosahoval vynikajících celkových výnosů.

Chytrá doba pro nákup REIT

Úrokové sazby se mění z hlavního protivětru na významný protivítr pro REITs. Klesající sazby sníží jejich výpůjční náklady a zároveň zvýší hodnotu jejich nemovitostí. Tento katalyzátor dává investorům šanci dosáhnout v příštích letech vysokých výnosů z REITs, takže lídři jako Realty Income, Mid-America Apartment Communities a Prologis se nyní jeví jako chytré nákupy.