Federální rezervní systém sice zahájil snižování úrokových sazeb, ale kvůli přetrvávající vysoké inflaci je nesnižoval tak rychle, jak trh očekával. Vyšší sazby působily na sektor jako protivítr, který ovlivnil hodnotu nemovitostí a schopnost realitních investorů půjčovat si peníze na financování nových realitních transakcí.

V důsledku toho dosáhl průměrný realitní investiční trust (REIT) v loňském roce slabého výnosu. Index S&P U.S. REIT získal pouze 4,3 %, což je výrazně méně než celkový výnos indexu S&P 500, který dosáhl 25 %.

Navzdory slabým výsledkům tohoto sektoru v posledních letech REIT dlouhodobě překonávají akcie. To je jeden z mnoha důvodů, proč jsem v posledních několika letech pokračoval v nákupu dalších akcií několika REIT. Plánuji v tom pokračovat i v roce 2025. Mým nejlepším fondem REIT k nákupu v letošním roce je Realty Income (O). V průběhu let byla zázračným producentem pasivních příjmů, což přispělo k jejím dlouhodobě vysokým celkovým výnosům. To jsou některé z mnoha důvodů, proč si myslím, že je to nejlepší REIT k nákupu v tomto roce.

Název mluví za vše

Společnost Realty Income byla v průběhu let strojem na generování příjmů. REIT vyplatil 654 po sobě jdoucích měsíčních dividend. Od svého vstupu na veřejný trh v roce 1994 zvýšila výplatu 128krát, což zahrnuje posledních 109 čtvrtletí v řadě. Celkově společnost Realty Income každoročně zvyšovala dividendu 30 let po sobě. V tomto období rostla její výplata složeným ročním tempem 4,2 %.

Tento rostoucí tok dividendových příjmů se v průběhu let skutečně zvýšil. Například investor, který si na konci roku 2013 koupil 100 akcií Realty Income, by do nich investoval 3 730 USD. Do konce třetího čtvrtletí by na dividendách získal kumulativně 3 077 dolarů. To je 82 % jejich původní investice vyplacené zpět za něco málo přes deset let. Mezitím by jejich současný roční tok dividendových příjmů činil 308 USD, což představuje 40% nárůst oproti 219 USD dividendových příjmů, které by inkasovali v prvním roce. Jejich výnos z nákladů vzrostl z 5,9 %, když akcie původně koupili, na 8,2 %.

Dividendový výnos společnosti Realty Income je v současné době vyšší než 6 %, což je částečně způsobeno zhruba 18% poklesem ceny jejích akcií z nedávného vrcholu. Tato vysoce výnosná výplata (dividendový výnos indexu S&P 500 se pohybuje kolem 1,2 %) má velmi udržitelný základ. REIT má konzervativní dividendový výplatní poměr (přibližně 75 % upravených prostředků z provozní činnosti). Má také jednu z nejsilnějších rozvah v sektoru REIT (je jedním z osmi REIT se dvěma úvěrovými ratingy A3/A- nebo lepšími). Tyto faktory jí dávají značnou finanční flexibilitu, aby mohla pokračovat ve vyplácení dividend.

Obrovská a rostoucí tržní příležitost

Společnost Realty Income se rozrostla na sedmý největší světový REIT. Vlastní komerční nemovitosti v hodnotě přibližně 58 miliard dolarů v osmi zemích (USA a Evropa). Její portfolio zahrnuje maloobchodní (79,4 % ročního základního nájemného), průmyslové (14,6 %), kasina (3,2 %) a další nemovitosti, jako jsou datová centra (2,8 %), pronajaté mnoha předním světovým společnostem.

Ačkoli je již nyní jednou z největších REIT, Realty Income vlastní jen nepatrný zlomek celkové adresovatelné tržní příležitosti v oblasti nemovitostí na čistý pronájem. Hodnotu této příležitosti odhaduje na 5,4 bilionu dolarů v USA a 8,5 bilionu dolarů v Evropě.

Společnost Realty Income zvýšila svou schopnost zachytit tuto obrovskou příležitost zvětšením svého rozsahu a rozšířením do nových investičních vertikál. V posledních letech například investovala do výstavby datových center a nemovitostí v kasinech, čímž rozšířila svou tržní příležitost v USA o 700 miliard dolarů. Mezitím expandovala do několika dalších evropských zemí, čímž zvýšila svůj soubor příležitostí o 5,9 bilionu dolarů. Přidala také platformu pro úvěrové investice a spouští platformu pro správu fondů soukromého kapitálu. Využití trhu se soukromým kapitálem otevírá dveře ke skupině potenciálních investorů v hodnotě 18,8 bilionu dolarů.

REIT má finanční sílu a soubor příležitostí k dalšímu solidnímu růstu. Od roku 1995 zvyšuje své upravené provozní prostředky na akcii složeným ročním tempem 5 % (a od roku 2012 ještě rychlejším tempem 6 %, což je dáno rozsáhlejším podnikáním). Vzhledem ke své finanční flexibilitě, tržním příležitostem a nedávno zahájenému podnikání v oblasti správy soukromého kapitálu by měla být schopna v budoucnu pokračovat v růstu přibližně středním jednociferným tempem.

Tento růst vytváří další hodnotu pro investory. Když k tomu připočteme tok příjmů, společnost Realty Income dosáhla od svého vstupu na veřejný trh v roce 1994 průměrného celkového ročního výnosu 14,1 %.

Výnosy do budoucna

Realty Income je dlouhodobě fenomenální investicí. V současné době nabízí investorům velmi atraktivní výnos a hodnotu. Proto je to moje nejlepší volba v sektoru pro nákup v letošním roce pro ty, kteří hledají pasivní příjem. Měla by poskytovat stabilně rostoucí příjem s potenciálem dlouhodobě dosahovat nadprůměrných celkových výnosů.