Agree Realty (ADC) patří do stejného segmentu jako mnohem známější Realty Income (O), tedy mezi REITy s čistým pronájmem (net lease). Přesto se tyto dvě společnosti v investičním profilu výrazně liší. Zatímco Realty Income představuje stabilní a pomalu rostoucí kolos, Agree Realty je příkladem firmy, která díky menšímu rozsahu dokáže nabídnout vyšší tempo růstu, aniž by opustila konzervativní charakter svého podnikání. Rozdíl je patrný už při pohledu na velikost. Tržní kapitalizace Agree Realty se pohybuje kolem 8 miliard dolarů, což je jen zlomek přibližně 50miliardové hodnoty Realty Income. Právě tato disproporce je klíčová. Menší základna znamená, že každá nová akvizice má na celkový výkon společnosti výraznější dopad. To dává Agree Realty větší prostor pro růst jak portfolia, tak dividendy, a vysvětluje, proč se na ni investoři často dívají jako na dynamičtější alternativu v rámci jinak velmi konzervativního segmentu. Menší rozsah, vyšší flexibilita Agree Realty dnes vlastní přibližně 2 600 maloobchodních nemovitostí s jediným nájemcem. I když je to výrazně méně než u největších hráčů v odvětví, stále jde o portfolio dostatečně rozsáhlé na to, aby poskytovalo diverzifikaci a stabilní příjmy. Zároveň je ale stále natolik kompaktní, že společnost může růst rychleji než její větší konkurenti. Tento rozdíl se projevil v uplynulém desetiletí. Agree Realty dokázala systematicky rozšiřovat své portfolio a využívat příležitosti, které by pro větší REITy měly pouze marginální význam. Z pohledu investora to znamená vyšší citlivost na růst, aniž by bylo nutné podstupovat rizika typická pro agresivně zadlužené nebo spekulativní realitní společnosti. Zdroj: Shutterstock Základ podnikání přitom zůstává velmi podobný jako u větších konkurentů. Net lease model přenáší většinu provozních nákladů na nájemce, což podporuje stabilitu cash flow. Agree Realty se tak může soustředit především na akviziční strategii a dlouhodobé navyšování hodnoty portfolia, místo aby řešila volatilitu provozních nákladů. Dividendový růst jako hlavní argument Rozdíly mezi Agree Realty a většími REITy jsou patrné zejména v oblasti dividendové dynamiky. U zavedených gigantů se tempo růstu dividend přirozeně zpomaluje. U Realty Income se dividendy za posledních 30 let zvyšovaly v průměru o 4,2 % ročně. To je velmi solidní číslo, ale odpovídá vyspělému podniku s obrovskou základnou. Agree Realty je v jiné fázi životního cyklu. Jako relativně mladší společnost dokázala v uplynulém desetiletí zvyšovat dividendu v průměru o 6 % ročně. Na první pohled se rozdíl dvou procentních bodů nemusí zdát dramatický, ale v dlouhém horizontu má výrazný dopad. Tento rozdíl znamená, že celková výše dividend vzrostla přibližně o 50 % více, než by tomu bylo při pomalejším tempu růstu. Právě zde se naplno projevuje výhoda menší velikosti. Agree Realty má stále dostatek prostoru k rozšiřování portfolia, a tím i ke zvyšování peněžních toků, z nichž jsou dividendy vypláceny. To je atraktivní kombinace pro investory, kteří chtějí propojit pravidelný příjem s růstovým potenciálem. Vyšší ocenění, ale stále atraktivní výnos Rychlejší růst se přirozeně promítá i do ocenění akcií. Investoři jsou ochotni zaplatit za Agree Realty vyšší prémii než za pomaleji rostoucí konkurenty. Důsledkem je nižší dividendový výnos, který se pohybuje kolem 4,3 %. To je méně než u některých větších REITů, ale stále jde o velmi konkurenceschopnou hodnotu. Pro srovnání, výnos indexového fondu sledujícího S&P 500 se pohybuje kolem 1,1 %, zatímco průměr širšího sektoru REIT činí přibližně 3,9 %. Agree Realty tak nabízí nadprůměrný výnos, který je navíc podpořen nadprůměrným tempem růstu dividend. Zdroj: Getty Images Z investičního hlediska se proto nabízí zajímavá kombinace. Realty Income může sloužit jako stabilní základ portfolia s vysokým a velmi předvídatelným příjmem. Agree Realty pak může tuto základnu doplnit o vyšší růstový prvek, aniž by investor musel výrazně zvyšovat riziko. Role Agree Realty v portfoliu investora Agree Realty není náhradou za největší a nejstabilnější REITy. Je spíše doplňkem, který přidává portfoliu dynamiku. V prostředí, kde jsou výnosy z tradičních indexů relativně nízké, může kombinace solidního dividendového výnosu a rychlejšího růstu představovat velmi vyvážené řešení. Společnost si zachovává konzervativní charakter díky net lease modelu, ale zároveň těží z menší velikosti a vyšší flexibility. To je kombinace, která se v minulosti osvědčila a která vysvětluje, proč Agree Realty dokázala v uplynulých letech předčit větší konkurenty v tempu růstu. Pro investory zaměřené na dlouhodobé budování portfolia tak Agree Realty představuje zajímavou možnost, jak zvýšit celkový výnos, aniž by bylo nutné vzdát se stability, kterou REIT sektor tradičně nabízí.