Na medvědím trhu v roce 2022, kdy index S&P 500 dosáhl celkového výnosu záporných 18 %, byla výkonnost realitního sektoru o osm procentních bodů horší. V roce 2023 pak pokračoval v poklesu výkonnosti o přibližně 14 procentních bodů a v roce 2024 o dalších 20 procentních bodů. Celkově od ledna 2022 přinesl index S&P 500 investorům výnos 29 %, zatímco realitní sektor za toto tříleté období poklesl o 13,5 %, a to i se započtením dividend.

Existují však dobré důvody domnívat se, že rok 2025 bude inflexním bodem. Proto jsem ve svém vlastním portfoliu investoval do Vanguard Real Estate ETF (VNQ), a proto by mohl stát za pozornost i pro to vaše.

Neutěšená výkonnost nemovitostí

Jedním z klíčových bodů, který je třeba vědět, je, že podnikání většiny realitních investičních trustů, neboli REIT, se daří docela dobře, navzdory tomu, co by mohla naznačovat výkonnost jejich akcií.

Jako příklad lze uvést přední samostatně stojící maloobchodní REIT Realty Income (O), který vykázal upravené prostředky z provozní činnosti ve výši 3,14 USD na akcii za prvních devět měsíců roku 2024. To je o 19 % více než ve srovnatelném období před třemi lety, kdy se akcie obchodovaly za zhruba 33 % vyšší cenu, než je ta současná.

VNQ

Vanguard Real Estate ETF

NYSEArca

$89.65

$0.06

0.07%

Hlavním problémem je prostředí úrokových sazeb. Úrokové sazby se začaly zvyšovat v roce 2022 a v roce 2023 pokračovaly v růstu a v roce 2024 Federální rezervní systém snižoval sazby pomaleji, než se původně očekávalo. Nemovitosti jsou pravděpodobně nejcitlivějším odvětvím na trhu, pokud jde o úrokové sazby, a to ze tří hlavních důvodů:

1. REITs se ve větší míře než ostatní sektory spoléhají na půjčené peníze a růst sazeb zdražuje půjčky.
2. 2. REIT jsou investice zaměřené na dividendy se stabilními peněžními toky a jejich akcie mají tendenci se dostávat pod tlak, protože investoři s příjmy při růstu sazeb přesouvají peníze do bezrizikových aktiv, jako jsou státní cenné papíry.

3. Tržní hodnoty nemovitostí, které REITs vlastní, jsou velmi závislé na prostředí úrokových sazeb. Aniž bychom z toho dělali lekci ekonomie, když výnosy z bezrizikových investic rostou, investoři očekávají, že výnosy z investic s vyšším rizikem, jako jsou komerční nemovitosti, se odpovídajícím způsobem zvýší. Protože výnosy a cena jsou v inverzním vztahu, rostoucí sazby vytvářejí tlak na hodnotu nemovitostí.

Inflexní bod

Jak již bylo zmíněno, načasování a tempo snižování sazeb Fedu nebylo tak agresivní, jak mnozí očekávali, a totéž lze říci o prognóze, která směřuje k roku 2025. Mediánové očekávání trhu počítá v roce 2025 pouze s jedním snížením sazeb o čtvrt procentního bodu, přičemž ještě před několika měsíci se očekávala čtyři snížení.

Konsenzus však nadále panuje v tom, že se v dohledné budoucnosti budeme pohybovat v prostředí klesajících sazeb. Pokud jde o snižování sazeb, může dojít k politickému tlaku ze strany nastupující Trumpovy administrativy, jak tomu jistě bylo během jeho prvního funkčního období. A v současné době panuje značná ekonomická nejistota, která by mohla způsobit, že se Fed v průběhu roku přikloní na stranu nižších sazeb.

Nedávno jsem napsal článek s odvážnými předpověďmi pro akciový trh v roce 2025 a jednou z nich je, že nemovitosti budou nejvýkonnějším sektorem indexu S&P 500. V tomto článku jsem se zaměřil na to, jak se bude vyvíjet situace na akciovém trhu v roce 2025. Ať už to nakonec bude pravda, nebo ne, stále to z dlouhodobého hlediska vypadá jako vynikající doba pro přidání expozice v nemovitostech.

Fond Vanguard Real Estate ETF investuje do váženého indexu REITs, mezi jehož přední pozice patří například Prologis (PLD), American Tower (AMT) a gigant v oblasti datových center Equinix (EQIX). Má nízký nákladový poměr 0,12 % a mohl by být skvělým způsobem, jak získat expozici v oblasti nemovitostí, aniž byste byli příliš závislí na výkonnosti jednotlivých společností.