Průměrná nabídková sazba hypotečních úvěrů na začátku května znovu mírně vzrostla. Klíčové body Průměrná hypoteční sazba vzrostla na 5,19 % Desetileté fixace vystoupaly až na 5,74 % Splátka hypotéky vzrostla přibližně o 600 korun měsíčně Rychlý návrat levných hypoték trh neočekává Podle aktuálních dat se zvýšila o 0,01 procentního bodu na 5,19 %, čímž se dostala na nejvyšší úroveň od prosince 2024. Hypoteční trh tak nadále zůstává pod tlakem drahých peněz, geopolitické nejistoty i zvýšených očekávání ohledně budoucí inflace. Přestože jde na první pohled pouze o kosmetický meziměsíční pohyb, mnohem důležitější je samotný fakt, že sazby zůstávají stabilně nad hranicí pěti procent. Právě tato úroveň představuje psychologickou bariéru nejen pro domácnosti, ale i pro celý realitní trh. Zároveň se ukazuje, že očekávání rychlého návratu levných hypoték byla předčasná. Vývoj na finančních trzích i vysoké náklady bank na dlouhodobé financování totiž zatím nedávají prostor pro výraznější zlevňování úvěrů na bydlení. Hypoteční trh dál ovlivňují drahé peníze a geopolitická nejistota Za růstem hypotečních sazeb nestojí primárně kroky České národní banky, ale především situace na finančních trzích. Klíčovou roli hrají zejména úrokové swapy, které určují cenu dlouhodobých peněz pro bankovní sektor. Právě swapové sazby se v posledních týdnech drží na zvýšených úrovních. Bankám tím výrazně zdražují zdroje financování, což se následně promítá do hypotečních sazeb pro klienty. Dokud se situace na dluhopisových a finančních trzích výrazněji neuklidní, prostor pro rychlý pokles sazeb zůstává velmi omezený. Na trhu navíc přetrvává nervozita spojená s geopolitickými riziky, vývojem cen ropy a inflačními očekáváními. Tyto faktory zvyšují nejistotu investorů a komplikují výhled dalšího vývoje úrokových sazeb. Zdroj: Shutterstock Důležitým trendem posledních měsíců je také výrazné rozevírání rozdílu mezi krátkými a dlouhými fixacemi. Zatímco ještě před rokem činil rozdíl přibližně 35 bazických bodů, nyní dosahuje už 84 bodů. Tříleté fixace se aktuálně pohybují kolem 4,90 %, zatímco desetileté fixace vzrostly na 5,74 %. To ukazuje, že banky očekávají dlouhodobě vyšší cenu peněz a do delších fixací promítají výrazně vyšší rizikovou přirážku. Trh zároveň potvrzuje dlouhodobý trend, že banky reagují na růst nákladů rychleji než na jejich pokles. Snižování sazeb bývá zpravidla pomalejší a opatrnější, zatímco jejich navyšování přichází téměř okamžitě po změně tržních podmínek. Přísnější pravidla začínají brzdit investiční poptávku Do vývoje hypotečního trhu stále výrazněji vstupují také regulatorní a tržní změny. Banky zpřísňují přístup zejména u financování investičních nemovitostí určených k pronájmu. Opatrnější posuzování těchto úvěrů může postupně ochlazovat investiční poptávku na realitním trhu. Pro část investorů totiž přestávají být nákupy nemovitostí financované hypotékou ekonomicky atraktivní, zvlášť při současné výši sazeb. Bankovní domy zároveň podle dostupných informací stále zpracovávají vysoký objem žádostí podaných ještě před zpřísněním podmínek a před očekávaným růstem sazeb. To se promítá i do delších schvalovacích procesů. Trh tak vstupuje do období stagnace, kdy se neočekává ani výraznější růst, ani rychlý pokles hypotečních sazeb. Reálnějším scénářem jsou spíše mírné výkyvy v závislosti na inflaci, vývoji ekonomiky a očekávání finančních trhů. Z aktuálních dat zároveň vyplývá, že návrat k úrovním sazeb před začátkem geopolitického napětí je v krátkodobém horizontu velmi nepravděpodobný. Konkurenční boj mezi bankami sice pokračuje, ale drahé financování prostor pro výrazné zlevnění omezuje. Zdroj: Shutterstock Hypotéky kolem pěti procent tak pravděpodobně zůstanou novým standardem minimálně pro nejbližší období. Pro domácnosti to znamená výrazně vyšší náklady na financování bydlení než v předchozích letech. Vyšší sazby citelně zatěžují rodinné rozpočty Růst hypotečních sazeb se velmi rychle promítá do měsíčních splátek domácností. U modelové hypotéky ve výši 3,5 milionu korun se splatností 25 let vzrostla měsíční splátka z březnových přibližně 20 240 korun na zhruba 20 858 korun. Rozdíl kolem 600 korun měsíčně může během celého fixačního období znamenat desítky tisíc korun dodatečných nákladů. Pro mnoho domácností přitom nejde pouze o samotnou výši splátky, ale také o horší dostupnost financování a přísnější podmínky schvalování úvěrů. Vyšší sazby zároveň výrazně snižují maximální dostupnou výši hypotéky, na kterou klienti dosáhnou. Rostoucí měsíční zatížení totiž bankám zhoršuje ukazatele bonity žadatelů. Ukazuje se také, že politické sliby o rychlém zlevnění hypoték narážejí na realitu finančních trhů. Vývoj hypotečních sazeb totiž vlády ovlivňují jen velmi omezeně. Rozhodující jsou především tržní sazby, inflace, vývoj ekonomiky a očekávání investorů. Přestože část trhu nepředpokládá bezprostřední další výrazné zvýšení sazeb, současná úroveň kolem pěti procent zůstává výrazně vyšší oproti období levných hypoték. Domácnosti tak budou muset i nadále počítat s dražším financováním bydlení a vyššími měsíčními výdaji.