To je pochopitelné, protože vyšší sazby zvyšují náklady na financování REITs. Trhy s nemovitostmi se však nakonec vyšším sazbám přizpůsobí a současný pokles v odvětví by mohl být příležitostí pro investory s růstem dividend k nákupu některých atraktivních REIT.

Tři REIT, na které bychom se dnes měli zaměřit, jsou W.P. Carey (WPC), Agree Realty (ADC) a Vici Properties (VICI). Zde je důvod.

Sázka na obrat: P.P. Carey

Může se zdát zvláštní mluvit o společnosti W.P. Carey v článku o dividendových růstových akciích, vzhledem k tomu, že společnost snížila dividendu na začátku roku 2024. Nebo spíše obnovila dividendu. To je sice jemný rozdíl, ale v tomto případě na něm skutečně záleží. Na konci roku 2023 se společnost REIT, která se zabývá čistým pronájmem, rozhodla, že jedním rychlým krokem opustí kancelářský sektor kvůli finančním potížím, kterým kategorie nemovitostí čelila (čistý pronájem vyžaduje, aby nájemce hradil většinu provozních nákladů na úrovni nemovitosti). Při 16 % nájemného neměla společnost W.P. Carey po této strategické úpravě jinou možnost než snížit dividendu. Před touto změnou se dividenda každoročně zvyšovala 24 let po sobě.

Ale jak víte, že to byl reset? Odpovědí je, že společnost W.P. Carey od snížení dividendu zvyšovala každé čtvrtletí, což je přesně stejný vzorec čtvrtletního zvyšování, jaký existoval před snížením. Mezitím díky odchodu kanceláří zůstala REIT hotovost, kterou může investovat do nových aktiv, což by mělo vrátit portfolio k růstu. V některých ohledech je dnes W.P. Carey lepším REIT než před snížením dividendy, protože se zaměřuje na výkonnější průmyslový a maloobchodní sektor.

Příjmoví investoři však na snižování dividend reagují velmi negativně a W.P. Carey si musí znovu získat důvěru Wall Street, což bude pravděpodobně nějakou dobu trvat. Pokud vám nevadí počkat, až tato stále silná společnost REIT s čistým pronájmem prokáže, že snížení dividendy bylo ve skutečnosti jen resetem, můžete během čekání získat obrovský dividendový výnos kolem 6,5 % (podpořený rostoucí dividendou) z poměrně nízkorizikové akcie. Pro srovnání, průměrný REIT vynáší pouze 3,7 %.

Stabilní dividendová akcie: Agree Realty

Agree Realty, další fond REIT s čistým pronájmem, snížil svou dividendu již v roce 2011 po bankrotu jednoho velkého nájemce. V té době se však jednalo o zcela jinou společnost, která začínala rok s méně než 100 nemovitostmi. Na konci třetího čtvrtletí roku 2024 vlastnila společnost Agree téměř 2 300 nemovitostí. Ve skutečnosti za prvních devět měsíců roku 2024 nakoupila 144 nemovitostí, což ukazuje, jak moc se rozsah společnosti za posledních zhruba deset let změnil.

Rychlé rozšiřování portfolia mělo pozitivní dopad na dividendu, která za posledních deset let rostla složenou roční mírou 6 %. Když to porovnáme s výnosem 4,3 %, který je vysoko nad průměrem REIT, získáme docela atraktivní dividendovou akcii.

ADC

Agree Realty Corporation

NYSE

$74.98

$1.21

1.59%

Nejzajímavější na příběhu společnosti Agree je však poučení, které si z tohoto snížení dividend v roce 2011 odnesla. Jednoduše řečeno, nyní věnuje zvýšenou pozornost tomu, aby zajistila spolupráci s finančně silnými nájemci. Za tímto účelem se již několik let odklání od finančně problémové společnosti Walgreens Boots Alliance (WBA) a zároveň rozšiřuje své vztahy s rostoucími maloobchodníky, jako jsou TJX (TJX) a Tractor Supply (TSCO). Pokud hledáte kvalitní kombinaci růstu a příjmu, Agree Realty by měla být na vašem užším seznamu.

Vici Properties je mladá, ale prokázala svou odolnost

Pandemie koronaviru v roce 2020 byla pro pronajímatele s nájemci, které vláda fakticky donutila zavřít, děsivým obdobím. Na seznamu takzvaných nepodstatných podniků byla i kasina, což je typ nemovitosti, na který se společnost Vici Properties zaměřuje. Ale v pravém kasinovém módu vždycky vyhraje kasino a nájemci herních nemovitostí společnosti REIT platili nájemné i během odstávek. Od roku 2018, kdy společnost Vici začala vyplácet dividendu (v témže roce REIT uskutečnila IPO), se dividenda každoročně zvyšovala.

Díky zabudovaným eskalátorům nájemného a obchodnímu modelu čistého pronájmu, který prokázal, že dokáže odolat globální pandemii, by společnost Vici a její 6% dividendový výnos měly přitáhnout velkou pozornost investorů. Všimněte si, že od zahájení vyplácení dividendy rostla složená roční míra růstu o 7 %, což je více než třikrát rychleji než průměr čistého pronájmu.

Jediným problémem společnosti Vici je nedostatečná diverzifikace, neboť téměř celý její nájemní fond tvoří kasina a pouze dva nájemci tvoří téměř tři čtvrtiny celkového nájemního fondu. Celkově se jedná o poněkud protichůdnou hru s tím, že společnost Vici se stále více snaží expandovat mimo kasina. Pokud vám nevadí podstoupit dodatečné riziko koncentrace (a koupit si akcie hříchu), mohla by pro vás být společnost Vici solidní možností růstu dividend.

Dítě se často vylévá s vaničkou

Když investoři zanevřou na celý sektor, jako se to stalo v případě REIT, mohou se i dobré společnosti dostat na prodejní pulty. Pokud jste investorem do růstu dividend, možná byste měli sáhnout do sektoru REIT, zatímco ostatní se mu vyhýbají. W.P. Carey je solidní možností obratu a Agree je jednoduchý příběh růstu a příjmu. Akcie Sin Vici budou získanou chutí, ale pro dividendové investory se zatím vyplatí.