Mnoho dividendových akcií s vysokým výnosem se propadlo, když v letech 2022 a 2023 vzrostly úrokové sazby. Tyto vyšší sazby zvedly výnosy CD a pokladničních poukázek nad 5 %, takže mnoho příjmových investorů přesunulo své peníze z akcií k těmto bezpečnějším investicím s pevným výnosem.

Federální rezervní systém však nakonec v roce 2024 dvakrát snížil svou referenční sazbu, protože inflace se ochladila. Tato snížení spolu s očekáváním budoucích snížení přiměla mnoho investorů opět se vrátit k dividendovým akciím, protože výnosy z pevných příjmů klesly.

Realitní investiční trusty (REIT) – které nakupují nemovitosti, pronajímají je a o příjmy z pronájmu se dělí se svými investory – přitahují na tomto trhu větší pozornost, protože jsou povinny vyplácet alespoň 90 % svých zdanitelných příjmů ve formě dividend, aby si zachovaly příznivou daňovou sazbu. V důsledku toho obvykle vyplácejí mnohem vyšší výnosy než tradiční dividendové akcie.

Jedním z takových vysoce výnosných REIT je EPR Properties (EPR), který pronajímá své nemovitosti zábavním parkům, kinům, lyžařským střediskům a dalším zážitkovým a vzdělávacím podnikům v USA a Kanadě. Dividendy vyplácí nepřetržitě od svého veřejného debutu v roce 1997, v roce 2013 přešla ze čtvrtletních na měsíční výplaty a vyplácí vysoký forwardový výnos 7,5 %. Podívejme se, zda je správný čas na nákup, prodej nebo držení tohoto odolného REIT.

Jak stabilní je portfolio EPR?

EPR je REIT s trojnásobným čistým nájmem, což znamená, že její nájemci jsou zodpovědní za úhradu všech daní z nemovitosti, pojištění a poplatků za údržbu. Vlastní 352 nemovitostí a slouží více než 200 nájemcům ve 44 státech a Kanadě. V prvních devíti měsících roku 2024 však generovala 45 % svých příjmů pouze od čtyř nájemců – Topgolf (MODG) (14,3 %), AMC Theaters (AMC) (13,6 %), Regal Cinemas (11,1 %) a Cinemark (CNK) (6,3 %).

Velká závislost společnosti EPR na klesajícím trhu kin je bolestivým místem. V roce 2023 se v USA prodalo pouze 852 milionů vstupenek do kina, což představuje 46% pokles oproti vrcholu 1,85 miliardy vstupenek v roce 2002, a tento pokles by mohl v dohledné budoucnosti pokračovat. Streamovací videoplatformy, levnější velkoplošné televizory a prudce rostoucí ceny vstupenek přiměly více lidí sledovat filmy doma.

I přes tyto problémy si však společnost EPR na konci třetího čtvrtletí roku 2024 stále udržovala 99% obsazenost. Dosáhla toho prodejem svých neobsazených kin, získáním dalších nájemců z oblasti zážitkových aktivit mimo kina a rozšířením svého menšího portfolia vzdělávacích nemovitostí.

V roce 2020 se finanční prostředky EPR z provozní činnosti po očištění (FFOAA) na akcii propadly o 74 %, protože pandemie drtila její nájemce. V roce 2021 však její FFOAA vzrostly o 116 %, v roce 2022 o 52 % a v roce 2023 o 10 %, protože tyto nepříznivé vlivy slábly a společnost restrukturalizovala své portfolio. Očekává, že v roce 2024 tento ukazatel vzroste o 3 % a dále o 3-4 % ročně.

Jak si EPR stojí v porovnání s podobnými REIT?

Při ceně 45 USD za akcii se EPR obchoduje za pouhý devítinásobek loňského FFOAA. To ji činí mnohem levnější než srovnatelné REIT s trojnásobným čistým nájmem, jako jsou Vici Properties (VICI) a Realty Income (O), které se obchodují na 14násobku své klouzavé upravené FFO na akcii. Vici a Realty také vyplácejí nižší forwardové výnosy ve výši 5,4 %, resp. 5,5 %.

EPR však také obsluhuje neuspořádanější mix nájemců než Vici, která se zaměřuje na trh kasin a letovisek, a Realty Income, která své nemovitosti pronajímá hlavně maloobchodníkům odolným vůči recesi. Společnost EPR také neuzavírá své nájemce na několik desetiletí smlouvami vázanými na inflaci jako společnost Vici (která má stále stoprocentní obsazenost). Namísto toho trvá průměrná doba nájmu společnosti EPR zhruba 12 let s postupným zvyšováním nájemného každých pět let.

Společnost EPR také v posledních šesti letech nedosáhla lepších výsledků než společnosti Vici a Realty Income. I po započtení reinvestovaných dividend dosáhla společnost EPR záporného celkového výnosu ve výši 8 %, zatímco společnosti Vici a Realty dosáhly kladného celkového výnosu ve výši 106 %, resp. 24 %.

Je čas koupit, prodat nebo držet EPR Properties?

Minulá výkonnost je nespolehlivým ukazatelem budoucích zisků, ale slabší výnosy EPR pravděpodobně odrážejí obavy týkající se nájemců kin a také vystavení ostatních nájemců zážitkových prostor pomalejším spotřebitelským výdajům a dalším ekonomickým překážkám.

EPR je stále poměrně bezpečnou akcií, kterou lze nyní koupit a držet, pokud očekáváte, že si udrží vysokou míru obsazenosti, zatímco bude redukovat své portfolio. Myslím si však, že Vici a Realty Income – které osobně vlastním – jsou lepšími dlouhodobými výnosovými hrami, i když vyplácejí nižší výnosy.